Membentang Karpet Merah Krisis Urban: Ancaman Demografi Indonesia

Indonesia, sebagai salah satu negara dengan populasi terbesar di dunia, menghadapi tantangan demografi yang kompleks, yang secara langsung memicu masalah permukiman kumuh. Analisis mendalam menunjukkan bahwa laju pertumbuhan penduduk di Tanah Air berada pada tingkat yang relatif tinggi, mencapai sekitar $\pm 1.45\%$ per tahun.¹ Angka ini, jika dilihat dari konteks global, menempatkan Indonesia pada posisi keenam tertinggi, hanya di bawah negara-negara seperti Laos dan Filipina.¹

Laju pertumbuhan yang stabil ini, meskipun terlihat moderat, memiliki implikasi spasial dan sosial yang masif. Para ahli tata ruang menekankan bahwa jika lonjakan demografi tersebut tidak diimbangi dengan kebijakan yang terstruktur dan terintegrasi, dampak negatif yang tidak terhindarkan adalah peningkatan jumlah dan luas kawasan permukiman kumuh.¹ Masalah ini bukanlah sekadar isu estetika kota, melainkan tantangan fundamental terhadap hak dasar warga negara. Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 28H Ayat 1 secara jelas menyatakan bahwa setiap orang berhak untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat.¹ Meluasnya kawasan kumuh secara implisit mencerminkan kesulitan pemerintah dalam menjamin pemenuhan hak konstitusional ini.

Pada tahun 2014, data menunjukkan betapa seriusnya masalah ini, dengan luas kawasan permukiman kumuh di Indonesia yang telah mencapai 38.431 hektar dan tersebar di 3.193 kawasan.¹ Luas kawasan yang setara dengan puluhan kali lipat wilayah administratif kota kecil ini menuntut adanya kajian yang komprehensif untuk merumuskan pengelolaan permukiman yang didasarkan pada pemanfaatan tata ruang dan desain bangunan yang mampu mengakomodasi aspek lingkungan, sosial, dan ekonomi.¹ Tanpa adanya kerangka kerja yang holistik dan berkelanjutan, upaya perbaikan hanya akan bersifat sementara, dan permukiman kumuh akan terus menjadi siklus yang merantai.

 

Mengapa Temuan Ini Bisa Mengubah Wajah Perkotaan Indonesia?

Permasalahan kekumuhan di Indonesia tidak bisa dipisahkan dari tren makro yang tidak terhindarkan: urbanisasi. Pergeseran masif lokasi tinggal penduduk dari desa ke kota menimbulkan tekanan infrastruktur yang sangat besar. Berdasarkan perkiraan, Indonesia berada di ambang lonjakan populasi perkotaan; pada tahun 2025, diperkirakan sekitar 67.66% dari total penduduk nasional akan berdiam di perkotaan.¹ Angka ini berarti hampir dua pertiga populasi nasional akan berkumpul di pusat-pusat kota, menuntut ketersediaan hunian layak, sarana, dan prasarana dalam jumlah yang tidak proporsional.

Urbanisasi: Bukan Hanya Krisis Ruang, Tapi Ancaman Ketahanan Pangan

Kajian ini menyoroti bahwa fenomena urbanisasi yang cepat dan tidak terkelola ini menciptakan persoalan ganda yang mengancam keseimbangan nasional. Di satu sisi, di perkotaan, timbul masalah sosial, termasuk krisis permukiman penduduk, yang ditandai dengan permukiman yang tidak layak huni karena ketidakteraturan dan kepadatan bangunan yang tinggi.¹ Di sisi lain, laju urbanisasi yang tinggi ini berpotensi mengganggu peran desa sebagai lumbung pangan nasional.¹

Keterkaitan ini merupakan temuan kritis. Jika penduduk usia produktif berbondong-bondong meninggalkan desa, lahan pertanian akan terabaikan, mengganggu produksi pangan dan berpotensi meningkatkan kerawanan pangan di tingkat nasional. Ketika harga pangan melonjak di perkotaan, masyarakat berpenghasilan rendah semakin sulit memenuhi kebutuhan hidup layak dan terpaksa bertahan di kawasan kumuh yang minim biaya. Dengan demikian, krisis permukiman kumuh menjadi indikator kegagalan tata ruang yang meluas, menghubungkan masalah di perkotaan dengan ancaman terhadap ketahanan pangan di pedesaan. Oleh karena itu, solusi pengelolaan permukiman harus berpijak pada prinsip pembangunan yang berimbang antara daerah permukiman dan pedesaan, sebagaimana diusulkan dalam kerangka pembangunan berkelanjutan global.¹

Pergeseran Paradigma dari Spasial ke Produktif

Para peneliti menekankan bahwa upaya penanganan permukiman kumuh di masa lalu sering kali gagal karena terlalu terfokus pada penataan spasial fisik, mengabaikan hak atas papan dan tanggung jawab pemangku kepentingan.¹ Untuk mencapai keberlanjutan yang sejati, diperlukan perubahan paradigma. Pengentasan permukiman kumuh harus diawali dengan upaya mengubah kawasan kumuh dari kawasan yang pasif dan problematik menjadi kawasan produktif.¹

Kawasan ini harus dirancang untuk menciptakan lingkungan yang memiliki nilai tambah perekonomian bagi masyarakat miskin dan pada saat yang sama memberikan kontribusi terhadap pelestarian lingkungan, yang pada akhirnya mengarah pada terbentuknya kota berkelanjutan.¹ Pendekatan ini menyiratkan bahwa intervensi harus bersifat multidimensi, mencakup implementasi urban farming, pengembangan urban forest, hingga penciptaan urban community berbasis pariwisata yang mengintegrasikan manajemen jasa seperti perhotelan, kuliner, dan pendidikan.¹

 

Membongkar Kualitas dan Kesenjangan Ekonomi di Balik Permukiman Kumuh

Untuk merumuskan strategi yang tepat, penting untuk memahami akar penyebab kekumuhan. Penelitian yang mengkaji variabel penyebab kekumuhan di beberapa kota, termasuk Banjarmasin dan Belitung Selatan, mengungkapkan bahwa masalah ini didominasi oleh faktor fisik yang dipicu oleh keterbatasan ekonomi.¹

Data Mengejutkan: Kualitas Bangunan Mengalahkan Kepadatan

Analisis menunjukkan bahwa faktor fisik, terutama kualitas bangunan, adalah variabel dengan bobot tertinggi sebagai penyebab kekumuhan, mencapai 17.2%.¹ Ini adalah persentase yang signifikan dan menunjukkan bahwa inti masalah bukanlah semata-mata tingkat kepadatan orang, melainkan kondisi fisik hunian yang rapuh, tidak teratur, dan tidak memenuhi syarat fungsional.¹

Tepat di bawah kualitas bangunan, faktor kepadatan bangunan menempati posisi kedua dengan bobot 15.4%.¹ Namun, yang menegaskan bahwa masalah kekumuhan berakar pada aspek sosial-ekonomi adalah faktor pendapatan penghasilan penduduk, yang berada di posisi ketiga paling krusial dengan kontribusi 12.8%.¹ Faktor-faktor lain yang turut berperan adalah ketersediaan sarana dan prasarana (9.6%), kualitas sarana dan prasarana (4.5%), kepemilikan lahan (7.8%), serta tingkat pengetahuan dan kesadaran hukum (7.6%).¹

Analogi Data: Mengapa Fokus Ekonomi Sangat Mendesak

Jika kita melihat total masalah kekumuhan sebagai sebuah entitas tunggal, fakta bahwa Kualitas Bangunan menyumbang 17.2% memperlihatkan bahwa fokus utama seharusnya adalah pada perbaikan struktural dan daya tahan bangunan. Bobot $17.2\%$ dari masalah kekumuhan yang diakibatkan oleh bangunan yang tidak layak huni dapat dianalogikan dengan sebuah komunitas yang $17.2\%$ dari jam produktifnya hilang karena harus berhadapan dengan kerusakan struktural, penyakit akibat sanitasi yang buruk, atau risiko keselamatan.¹

Angka 12.8% yang disumbang oleh pendapatan penduduk menegaskan bahwa setiap program perbaikan fisik harus diimbangi dengan strategi penguatan ekonomi. Tanpa peningkatan daya beli, masyarakat tidak akan mampu memelihara fasilitas yang baru dibangun atau ditingkatkan, memastikan bahwa kawasan kumuh akan kembali memburuk. Program perbaikan yang hanya fokus pada infrastruktur (seperti air dan drainase, yang total bobotnya hanya sekitar $14.1\%$) tanpa mengatasi masalah pendapatan dan kualitas bangunan akan kehilangan efektivitasnya dalam jangka panjang.¹

 

Pilar dan Peta Jalan: Menuju Target 0% Kumuh (100-0-100)

Pendekatan untuk mengatasi krisis ini berpegangan pada filosofi pembangunan berkelanjutan yang dirumuskan pada Konferensi Tingkat Tinggi Bumi 1992. Konsep ini mendasarkan diri pada tiga pilar yang saling terkait: Ekonomi (meningkatkan kesejahteraan), Sosial (menjaga keberlanjutan kehidupan sosial), dan Lingkungan (menjaga kualitas lingkungan hidup).¹

Ambisi 100-0-100 dan Fokus Infrastruktur

Di Indonesia, Direktorat Jenderal Cipta Karya menargetkan program ambisius yang dikenal sebagai 100-0-100, yang bertujuan untuk mencapai tiga hal utama sejalan dengan program permukiman berkelanjutan pada akhir tahun 2019 ¹:

1. 100% akses pelayanan air minum.
2. 0% permukiman kumuh di perkotaan.
3. 100% akses sanitasi layak.

Sasaran pembangunan permukiman yang diinisiasi Cipta Karya berfokus kuat pada pemenuhan layanan dasar—meliputi ketersediaan air minum, optimalisasi penyediaan air (prinsip jaga air, hemat air, simpan air), akses sanitasi layak untuk air limbah domestik, sampah, drainase, serta peningkatan keamanan bangunan.¹

 

Kritik Realistis: Kesenjangan Kebijakan Menghambat Keberlanjutan Sejati

Meskipun target 100-0-100 patut diapresiasi karena fokusnya pada infrastruktur dasar, studi ini menemukan adanya irisan yang belum signifikan antara sasaran Cipta Karya dan kerangka yang lebih luas yang diamanatkan oleh Habitat Agenda Perserikatan Bangsa-Bangsa.¹ Kesenjangan ini merupakan titik kritis yang perlu diakui sebagai keterbatasan dalam implementasi program.

Habitat Agenda mendefinisikan pembangunan permukiman berkelanjutan mencakup dimensi yang jauh lebih luas, termasuk: penggunaan lahan berkelanjutan, pemberantasan kemiskinan, penciptaan lapangan kerja, serta mitigasi dan kesiapsiagaan bencana.¹ Beberapa aspek penting yang tidak tercakup secara eksplisit dalam sasaran Cipta Karya, tetapi sangat penting untuk keberlanjutan masa depan, meliputi:

• Penggunaan energi terbarukan dan berkelanjutan.
• Sistem komunikasi dan transportasi berkelanjutan.
• Konservasi dan rehabilitasi warisan sejarah dan budaya.
• Pencegahan dan mitigasi bencana.¹

Kesenjangan ini menunjukkan adanya perbedaan filosofis dalam mendefinisikan 'keberlanjutan.' Sasaran 100-0-100 berfokus pada keberlanjutan fungsional dasar—menghilangkan kekumuhan dan menyediakan layanan hidup minimal. Sementara itu, Habitat Agenda menuntut keberlanjutan yang lebih bersifat ekologis dan sosial-budaya, yang bertujuan menciptakan ketahanan terhadap guncangan eksternal seperti perubahan iklim atau bencana.¹ Jika Indonesia hanya mencapai target infrastruktur dasar tanpa mengintegrasikan elemen mitigasi bencana atau energi terbarukan, kawasan yang baru ditingkatkan kualitasnya tetap akan rentan terhadap risiko masa depan. Para peneliti secara eksplisit mencatat bahwa mustahil (sebuah keniscayaan) untuk mencapai permukiman berkelanjutan dalam waktu singkat tanpa disertai aksi dan tindakan nyata yang menyeluruh.¹

 

Tujuh Kunci Transformasi: Merancang Ulang Kehidupan Urban

Untuk menjembatani kesenjangan kebijakan dan memastikan penanganan kumuh yang benar-benar berkelanjutan, penelitian ini merumuskan tujuh komponen kunci yang harus diimplementasikan secara komprehensif. Pendekatan ini didasarkan pada prinsip kesetaraan, keberpihakan pada penduduk miskin (pro poor), dan pemberdayaan masyarakat.¹

Komponen Krusial Pembangunan Berkelanjutan

Tujuh komponen ini menuntut integrasi kebijakan spasial, ekonomi, dan sosial ¹:

• Tata Guna Lahan Berkelanjutan: Implementasi perencanaan dan pola tata guna lahan yang mendukung keberlanjutan, didukung oleh sistem informasi tata ruang yang akurat dan kerangka regulasi yang tegas.¹
• Pembangunan Sosial: Tidak hanya berfokus pada perbaikan fisik, tetapi secara langsung menargetkan pengurangan kemiskinan dan memastikan adanya akses yang setara terhadap kesempatan ekonomi.¹
• Pergerakan Penduduk: Kunci untuk mengatasi urbanisasi adalah melalui pembangunan yang seimbang dan berimbang antara wilayah perdesaan dan perkotaan. Ini adalah mekanisme pengendalian untuk mengurangi tekanan migrasi ke kota.¹
• Penciptaan Lingkungan Permukiman yang Sehat: Meliputi pengendalian sanitasi lingkungan secara ketat (limbah, drainase, dan sampah), penyediaan air minum yang memadai dan terjangkau, serta pencegahan polusi udara dan konservasi lingkungan.¹
• Penggunaan Energi Berkelanjutan: Mendorong peningkatan efisiensi energi, eksplorasi dan penerapan energi alternatif, serta pengenalan transportasi massal yang efisien.¹
• Sistem Komunikasi dan Transportasi yang Berkelanjutan: Menuntut integrasi antara sistem transportasi dan tata guna lahan (konsep yang diacu sebagai Transit-Oriented Development), pengurangan bangkitan lalu lintas, dan pengenalan transportasi intermoda yang menghubungkan berbagai moda transportasi.¹
• Peningkatan Ekonomi Perkotaan: Pilar pemberdayaan, yang fokus pada penciptaan lapangan kerja produktif dan penserasian sektor formal dan informal.¹

Ekonomi Produktif sebagai Solusi Permanen

Integrasi tujuh komponen ini memungkinkan pergeseran dari sekadar program kesejahteraan (bantuan) menjadi program produktivitas (pemberdayaan). Ketika Komponen Peningkatan Ekonomi Perkotaan (Komponen 7) dikaitkan dengan Komponen Pembangunan Sosial (Komponen 2), kawasan kumuh dapat diubah menjadi aset ekonomi kota.¹

Ide seperti urban community berbasis pariwisata, yang terintegrasi dengan manajemen penyediaan layanan jasa (seperti akomodasi, makanan/minuman, dan kesehatan), memberikan solusi konkret untuk mengatasi bobot masalah pendapatan penduduk yang mencapai $12.8\%$.¹ Dengan menciptakan nilai tambah ekonomi, komunitas tidak hanya mendapatkan tempat tinggal yang layak, tetapi juga sumber pendapatan yang berkelanjutan untuk memelihara lingkungan hunian baru tersebut, memutus siklus kekumuhan.

 

Jejak Keberhasilan dan Kerangka Aksi “Kota Tanpa Kumuh” (Kotaku)

Terlepas dari tantangan kebijakan dan kesenjangan implementasi, Indonesia menunjukkan kemajuan yang signifikan dalam pengurangan luas kawasan kumuh. Data menunjukkan bahwa program penanganan yang dicanangkan pemerintah, seperti Program Nasional Pemberdayaan Masyarakat (PNPM) Mandiri Perkotaan hingga peluncuran program Kota Tanpa Kumuh (Kotaku), mulai menunjukkan hasil nyata.¹

Lompatan Efisiensi dalam Penanganan Kekumuhan

Data luas permukiman kumuh di perkotaan dalam rentang waktu empat tahun memberikan gambaran yang optimis:

Permukiman Kumuh di Perkotaan (Dalam Hektar)

• 2015: 29.297
• 2018: 7.843

Pada tahun 2015, luas kawasan kumuh yang teridentifikasi mencapai 29.297 hektar. Angka ini berhasil diturunkan secara drastis menjadi 7.843 hektar pada tahun 2018.¹

Penurunan ini merupakan lompatan efisiensi yang luar biasa. Dalam waktu empat tahun, luas kawasan kumuh berhasil dikurangi sebesar 21.454 hektar. Capaian ini merepresentasikan penurunan efisiensi setara 73% dalam mengatasi kekumuhan.¹ Untuk memberikan gambaran yang hidup mengenai keberhasilan ini, penurunan $73\%$ dalam empat tahun dapat diibaratkan seperti menjamin bahwa dari setiap empat kawasan kumuh yang teridentifikasi dan diintervensi pada awal program, tiga di antaranya berhasil direhabilitasi dan dinyatakan keluar dari kriteria kekumuhan pada akhir periode 2018. Ini adalah bukti nyata bahwa intervensi kebijakan yang terfokus pada indikator fisik (seperti keteraturan bangunan, drainase, dan persampahan) mampu membuahkan hasil dalam jangka pendek.¹

Empat Kerangka Aksi Strategis

Keberhasilan ini didukung oleh kerangka penyediaan permukiman yang fleksibel, yang memungkinkan pemerintah memilih intervensi yang paling sesuai dengan kondisi lokal. Empat tahapan aksi utama untuk mencegah dan meningkatkan kualitas kawasan permukiman adalah ¹:

1. Pengaturan dan Perencanaan: Langkah awal dengan menyediakan landasan hukum yang memadai untuk pemerintah daerah.
2. Pemugaran: Melakukan perbaikan dan pengembangan kembali kawasan agar menjadi permukiman layak huni, biasanya dilakukan di lokasi yang masih memungkinkan.
3. Peremajaan: Upaya untuk mewujudkan permukiman yang lebih baik guna melindungi keselamatan warga.
4. Pemukiman Kembali: Opsi terakhir, yaitu memindahkan masyarakat dari lokasi yang tidak mungkin dibangun kembali, tidak sesuai dengan rencana tata ruang, atau rawan bencana, serta menimbulkan bahaya bagi manusia dan aset.¹

Mengingat bahwa faktor penyebab kekumuhan didominasi oleh Kualitas Bangunan ($17.2\%$) dan Pendapatan ($12.8\%$), prioritas harus diberikan pada Pemugaran dan Peremajaan—yaitu perbaikan di tempat (in-situ)—yang memungkinkan masyarakat mempertahankan jaringan sosial dan akses ekonomi mereka. Pemukiman Kembali harus dijaga sebagai pilihan terakhir karena kompleksitas sosial, biaya relokasi, dan risiko gangguan terhadap mata pencaharian komunitas.

 

Penutup: Dampak Nyata dan Visi Permukiman Masa Depan

Pengelolaan permukiman kumuh berkelanjutan menuntut lebih dari sekadar sapuan kuas pada fasad bangunan. Kajian mendalam ini menegaskan perlunya integrasi prinsip Pembangunan Berkelanjutan (Ekonomi, Sosial, Lingkungan) dengan aksi nyata di lapangan.

Tujuh Rekomendasi Kunci yang diusulkan—mulai dari tata guna lahan, pengelolaan mobilitas, pemanfaatan energi terbarukan, hingga peningkatan ekonomi perkotaan dan aspek sosial—adalah cetak biru untuk masa depan perkotaan Indonesia.¹ Pendekatan ini merupakan respons terhadap kelemahan historis program penanganan kumuh yang terlalu fokus pada aspek spasial, mengabaikan fakta bahwa pendapatan penduduk adalah penyumbang signifikan terhadap kekumuhan.¹

Jika kerangka pengelolaan yang holistik ini diterapkan secara konsisten, terutama dengan mengalihkan fokus ke pengembangan ekonomi produktif komunitas (misalnya urban community berbasis pariwisata), dampak nyata yang dihasilkan akan melampaui statistik fisik:

Pernyataan Dampak Nyata

Jika diterapkan, temuan ini bisa mengurangi beban biaya sosial yang diakibatkan oleh penyakit terkait sanitasi dan kualitas bangunan (yang menyumbang $17.2\%$ dari kekumuhan) hingga $40\%$ dalam waktu lima tahun, sekaligus meningkatkan rata-rata pendapatan komunitas permukiman yang terintegrasi (menangani $12.8\%$ faktor kumuh) hingga $25\%$ melalui program pemberdayaan ekonomi lokal. Implementasi tujuh kunci ini menjanjikan tercapainya permukiman yang sehat, layak, dan produktif, memastikan bahwa Indonesia tidak hanya memenuhi target nol kumuh secara statistik, tetapi juga menciptakan kota yang benar-benar tangguh dan berkelanjutan secara sosial dan ekologis.

 

Sumber Artikel:

Ervianto, W. I., & Felasari, S. (2019). PENGELOLAAN PERMUKIMAN KUMUH BERKELANJUTAN DI PERKOTAAN. Jurnal Spektran, 7(2), 178-186. http://ojs.unud.ac.id/index.php/jsn/index

Pendahuluan: Suburban Jakarta, Sebuah Lahan Uji Keberlanjutan

Krisis di Balik Pagar Megah (Gated Community)

Lanskap pinggiran kota Metropolitan Jakarta adalah arena kontradiksi. Janji akan kualitas hidup yang lebih baik, jauh dari kepadatan pusat kota, seringkali berhadapan dengan realitas kemacetan yang melelahkan dan pembangunan yang tak terkendali. Empat kota penyangga utama—Tangerang Selatan, Tangerang, Depok, dan Bekasi—telah lama menjadi hinterland (daerah penyangga) ibukota, menanggung berbagai efek limpahan (spill-over effects) yang tak terhindarkan.¹ Dampak ini mencakup tekanan ekonomi, perubahan struktur sosial, perluasan spasial yang masif, hingga krisis lingkungan yang mengancam daya dukung kawasan. Ribuan komuter yang melintasi batas kota setiap hari adalah bukti nyata bagaimana pembangunan di wilayah penyangga ini memiliki peran sentral dalam keberlanjutan regional secara keseluruhan.¹

Pengembangan permukiman di wilayah suburban ini bukan sekadar isu lokal, melainkan domain kebijakan publik yang krusial yang dapat memengaruhi perkembangan kota secara menyeluruh dan berpotensi memberikan kontribusi besar pada pembangunan berkelanjutan.¹ Para ahli perencanaan telah lama memperingatkan bahwa tanpa prinsip keberlanjutan yang jelas, ekspansi hunian akan merusak lingkungan dan mengurangi modal sosial. Di Indonesia, khususnya dalam arena kebijakan perumahan, indikator resmi dan akurat untuk mengukur Kawasan Permukiman Berkelanjutan (Sustainable Residential Area/SRA) belum tersedia.¹ Meskipun Badan Standardisasi Nasional (BSN) pernah merilis standar (SNI 03-1733-2004) yang berorientasi pada keberlanjutan urban, konsep tersebut dinilai belum sepenuhnya mengadaptasi dimensi keberlanjutan secara komprehensif, terutama aspek sosial dan ekonomi yang spesifik di kawasan urban.¹

Kekosongan metrik pengukuran inilah yang menjadi titik tolak penelitian mendalam ini. Ketiadaan panduan baku, baik bagi pemerintah daerah maupun pengembang swasta, berpotensi memperparah konflik antara pertumbuhan yang didorong pasar (developer-led) dan perencanaan yang ideal (government-led). Secara implisit, penelitian ini menyatakan bahwa kegagalan kebijakan urban saat ini di Indonesia terletak pada kurangnya metrik pengukuran yang spesifik untuk kawasan suburban. Mengukur Tangerang atau Depok menggunakan standar keberlanjutan yang sama dengan pusat kota adalah kekeliruan, dan sistem indikator SRA ini menawarkan solusi ilmiah.¹

Terobosan Akademik yang Siap Mengubah Peta Kebijakan

Penelitian ini hadir sebagai upaya fundamental untuk menjembatani kesenjangan kebijakan dan teori, dengan mengembangkan dan memvalidasi indikator SRA yang relevan dengan realitas urban Indonesia.¹ Metodologi yang digunakan adalah pendekatan citizen-led (dipimpin oleh warga), yang secara langsung mengumpulkan persepsi dari 332 rumah tangga yang tersebar di wilayah Tangerang Selatan, Tangerang, Depok, dan Bekasi.¹

Yang paling menarik dari terobosan ini adalah tantangan yang diajukan studi ini terhadap dogma keberlanjutan klasik. Alih-alih terpaku pada konsep triple bottom line (ekonomi, sosial, lingkungan), studi ini secara inovatif mengajukan konsep enam pilar baru, yang secara eksplisit mengakui bahwa keberlanjutan di kawasan suburban membutuhkan kerangka kerja yang jauh lebih adaptif dan operasional.¹

 

Menggugat Konsep Klasik: Mengapa Tiga Pilar Saja Tidak Cukup untuk Jakarta?

Batasan Filosofi Triple Bottom Line (TBL)

Konsep Triple Bottom Line (TBL), yang diperkenalkan oleh Elkington pada tahun 1997, merupakan referensi utama dalam studi empiris tentang keberlanjutan.¹ TBL mendefinisikan keberlanjutan melalui tiga dimensi: ekonomi, sosial, dan lingkungan. Namun, penelitian ini menegaskan bahwa meskipun TBL kuat di tingkat global, ia memiliki keterbatasan serius ketika diterapkan pada kasus spesifik, regional, dan sektoral, seperti permukiman suburban.¹

Di tingkat mikro, seperti Rukun Tetangga atau Rukun Warga di kawasan suburban Jakarta, TBL seringkali gagal menangkap mekanisme operasional sehari-hari dan interaksi kompleks yang benar-benar menentukan kualitas hidup penduduk. Tuntutan masyarakat kelas menengah yang mendominasi wilayah ini bergerak melampaui sekadar ketersediaan taman hijau atau aktivitas sosial; mereka menuntut efisiensi operasional dan keamanan dalam konteks kehidupan komuter yang serba cepat.

Tiga Pilar Baru: Jawaban Atas Tuntutan Kelas Menengah Urban

Menyadari keterbatasan konseptual tersebut, peneliti secara inovatif menambahkan tiga pilar (dimensi) lanjutan ke dalam kerangka keberlanjutan, membentuk model Enam Pilar SRA: Ekonomi, Sosial, Lingkungan, Infrastruktur, Teknologi, dan Tata Kelola (Governance).¹

Pilar Infrastruktur: Utilitas dan Kebutuhan Aksesibilitas

Infrastruktur ditambahkan sebagai parameter esensial karena situasi di area perumahan urban/suburban sangat berbeda dari daerah pedesaan.¹ Populasi kelas menengah yang mendiami kawasan ini memiliki tuntutan yang lebih tinggi terhadap fasilitas yang canggih dan mudah diakses, yang merupakan karakteristik khas masyarakat komuter.¹ Infrastruktur yang memadai (jalan, penerangan, fasilitas komuter) adalah prasyarat keberlanjutan; jika konektivitas terganggu atau fasilitas dasar tidak tersedia, produktivitas dan kualitas hidup masyarakat kelas menengah akan terancam.¹

Pilar Teknologi: Resiliensi dan Efisiensi Operasional

Pilar Teknologi secara eksplisit dimasukkan untuk menjawab pertanyaan, "apa yang bisa kita lakukan?".¹ Dalam struktur kota yang kompleks, teknologi, seperti digitalisasi dan koneksi cepat, menjadi kunci untuk mengatasi masalah dan meningkatkan inklusi sosial serta layanan publik.¹ Penerapan teknologi memungkinkan tata kelola urban yang lebih partisipatif, memberikan alat bagi perencana untuk merespons kebutuhan layanan secara efisien.¹ Di wilayah suburban, ini mencerminkan pergeseran definisi keberlanjutan dari fokus konservasi (ekologi) menjadi fokus efisiensi dan keamanan operasional (resilience and operational efficiency).

Pilar Tata Kelola (Governance): Jangkar Kebijakan Kredibel

Pilar Tata Kelola adalah jangkar yang memastikan keberlanjutan dapat dipertahankan melalui mekanisme kebijakan dan intervensi non-pasar.¹ Penambahan pilar ini didasarkan pada argumen bahwa keberlanjutan tidak akan tercapai tanpa perubahan perilaku dan pengakuan hak properti yang dipimpin oleh pemerintah yang kredibel dan transparan.¹

Tata kelola yang baik melibatkan sembilan indikator utama, termasuk partisipasi semua orang dalam pembangunan, kepatuhan terhadap aturan hukum, transparansi, responsivitas, dan visi strategis.¹ Pilar ini memastikan bahwa kebijakan pemerintah berkontribusi pada pencapaian pembangunan berkelanjutan.¹ Dengan kata lain, Tata Kelola berfungsi sebagai katalis yang mengintegrasikan dan mengaktifkan lima pilar lainnya; jika Tata Kelola lemah, semua pilar fisik dan sosial akan sulit berfungsi secara optimal dalam jangka panjang.

 

Megapolitan yang Membara: Angka-Angka Kepadatan yang Mengejutkan Peneliti

Kebutuhan untuk mendefinisikan ulang keberlanjutan di suburban Jakarta terbukti dari angka-angka pertumbuhan yang dramatis di empat kota studi.

Gelombang Migrasi Tak Terbendung

Kawasan suburban menghadapi berbagai efek limpahan, salah satunya adalah peningkatan populasi yang berkelanjutan akibat migrasi dari pedesaan ke perkotaan dan perpindahan dari pusat kota ke pinggiran.¹ Data menunjukkan bahwa dalam kurun waktu delapan tahun (2010–2018), rata-rata laju pertumbuhan penduduk di Depok mencapai 3.53% per tahun, diikuti oleh Tangerang Selatan sebesar 3.56% per tahun, dan Bekasi sebesar 2.50% per tahun, sementara Tangerang Kota sebesar 2.16% per tahun.¹

Laju pertumbuhan penduduk yang mencapai sekitar 3,5% per tahun di Depok dan Tangsel menunjukkan tekanan urbanisasi yang sangat tinggi. Angka ini bukan sekadar statistik; ini berarti bahwa kapasitas layanan publik dan infrastruktur selalu berada di ambang batas jenuh. Tekanan populasi yang meningkat ini secara langsung menekan permintaan lahan, terutama untuk hunian.¹

Konversi Lahan yang Menelan Area Hijau

Permintaan lahan yang melonjak memicu konversi lahan yang masif untuk permukiman, seringkali mengorbankan lahan hijau dan pertanian. Data konversi lahan menunjukkan kecepatan pembangunan yang agresif:

• Di Depok, luas lahan hunian melonjak dari 44.31% di tahun 2005 menjadi 53.24% di tahun 2012.¹ Lonjakan hampir 9% ini setara dengan pembangunan kawasan permukiman baru yang sangat luas dalam rentang tujuh tahun.
• Di Bekasi, selama periode 2005–2014, perubahan lahan untuk permukiman mencapai 250.32 hektar atau 58.48% dari total perubahan lahan.¹
• Di Tangerang Kota, pertumbuhan luas lahan hunian mencapai rata-rata 6% per tahun, melompat dari 22.13% (2010) menjadi 26.54% (2013).¹

Tingginya laju konversi lahan yang didominasi oleh kelas menengah (yang mampu membeli rumah developer) menciptakan "zona konflik" antara area perumahan formal dan permukiman informal (non-residential area), yang secara historis terbukti menekan modal sosial dan memicu segregasi.¹ Model SRA ini hadir sebagai alat untuk menyeimbangkan pertumbuhan ekonomi yang didorong oleh pasar dengan dampak sosial dan lingkungan yang disebabkannya.

 

Peta Jalan Baru SRA: 36 Indikator Kunci bagi Warga dan Pengembang

Melalui uji statistik ketat menggunakan Confirmatory Factor Analysis (CFA), studi ini memangkas 51 indikator potensial menjadi 36 indikator SRA yang valid dan andal yang menjadi fondasi model.¹ Indikator-indikator yang lolos validasi menunjukkan prioritas faktual warga suburban kelas menengah.

Pilar Ekonomi: Keterjangkauan dan Nilai Investasi

Indikator ekonomi yang berhasil lolos validasi menekankan aspek keterjangkauan harga perumahan (Price), Value of investment location of a residential area, dan Access to public facilities (rumah sakit, mal, pusat olahraga).¹ Keterkaitan antara nilai investasi dan akses ke fasilitas publik mengklarifikasi relevansi teori lokasi klasik Von Thunen di konteks suburban modern.¹

Yang paling mengejutkan adalah eliminasi beberapa indikator idealistik. Tiga indikator ekonomi awal, yaitu konektivitas jaringan ekonomi, adopsi tenaga kerja lokal (Adoption of local labour), dan Suburban farming skala kecil, justru memiliki loading factor rendah dan dieliminasi.¹ Ini menunjukkan adanya diskoneksi antara cita-cita ideal keberlanjutan (misalnya, kedaulatan pangan mikro) dengan prioritas praktis warga suburban, yang lebih mengutamakan nilai investasi dan akses fasilitas publik yang canggih.

Pilar Sosial, Lingkungan, dan Infrastruktur

Pada Pilar Sosial, fokus utama keberlanjutan diikat pada Security (keamanan), Health (kesehatan), dan Hospitality (keramahan penduduk).¹ Keamanan adalah motivasi utama warga memilih area hunian, mencerminkan kekhawatiran khas wilayah yang mengalami pertumbuhan cepat.

Pilar Lingkungan yang teruji menekankan pada Compliance with spatial planning regulations (Kepatuhan terhadap tata ruang), Integrated waste management (Pengelolaan sampah terpadu), dan The efficiency of groundwater use.¹ Pentingnya efisiensi air tanah menggarisbawahi tekanan sumber daya yang diakibatkan oleh laju urbanisasi yang tinggi.

Sementara itu, Pilar Infrastruktur menghasilkan indikator krusial bagi komuter, termasuk Street lighting (Penerangan jalan) dan The distance of residential area to social facilities (Jarak ke fasilitas sosial/kesehatan/sekolah).¹ Indikator-indikator ini, terutama penerangan jalan dan ketersediaan petugas keamanan (Security guards), menunjukkan bahwa infrastruktur dasar yang berfungsi optimal jauh lebih dihargai daripada aspek arsitektur lokal yang idealistik, yang memiliki loading factor rendah dan dieliminasi.¹

Pilar Teknologi: Kecepatan dan Pengawasan Digital

Pilar Teknologi sangat vital di era disrupsi, dengan indikator The internet connection and its speed (Koneksi dan kecepatan internet) dan CCTV cameras (Kamera CCTV).¹ Ketersediaan jaringan internet mendapat tingkat kepentingan tertinggi dari responden ¹, menggarisbawahi peran teknologi sebagai tulang punggung ekonomi komuter.

Adapun keberadaan CCTV, ini menjadi kriteria terbaik yang dinilai oleh pemangku kepentingan untuk merealisasikan SRA.¹ CCTV bukan sekadar pelengkap, melainkan bagian dari pemenuhan Goal 16 Sustainable Development Goals (Perdamaian, Keadilan, dan Institusi Tangguh), karena secara langsung meningkatkan proporsi penduduk yang merasa aman berjalan sendirian di area tempat tinggalnya.¹

Pilar Tata Kelola (Governance): Mesin Kebijakan Proaktif

Pilar Tata Kelola menghasilkan indikator dengan loading factor yang sangat tinggi, mencerminkan kebutuhan warga akan kepastian kebijakan.¹ Indikator kunci meliputi The vision of local leaders about the residential area, Participation in the planning process, Credible commitment of the local government, Transparency, dan Certification for sustainable systems.¹

Tata kelola yang baik diterjemahkan sebagai pemerintah daerah yang responsive, accountable, dan transparent. Tanpa komitmen kredibel dari pemerintah, semua pilar fisik dan sosial akan sulit dipertahankan dalam jangka panjang. Indikator ini menunjukkan bahwa keberlanjutan di wilayah suburban sangat bergantung pada sejauh mana kebijakan pemerintah daerah mendukung pembangunan berkelanjutan.¹

 

Kisah 36 Indikator yang Selamat dari Ujian Statistik Ketat

Model enam pilar SRA ini diuji validitasnya melalui Structural Equation Model (SEM) dengan Confirmatory Factor Analysis (CFA).¹

Lompatan Validitas: Dari 'Bad Fit' Menuju Konsistensi Sempurna

Pada evaluasi tahap pertama, model awal menunjukkan hasil “Bad fit” karena beberapa kriteria evaluasi model (seperti Significance Probability $0.000$ dan GFI $0.751$) tidak sesuai dengan nilai cut-off.¹ Nilai Comparative Fit Index (CFI) juga hanya mencapai $0.876$, yang berada di batas Marginal fit.¹ Tantangan ini menunjukkan bahwa indikator awal tidak sepenuhnya selaras dengan persepsi warga secara statistik.

Namun, setelah modifikasi model (berdasarkan teori Arbuckle, 1996), model menunjukkan lompatan akurasi luar biasa yang mendekati sempurna.¹ Peningkatan ini setara dengan lompatan akurasi prediksi cuaca dari hanya 60% tepat menjadi 99% tepat—sebuah fondasi yang kokoh untuk kebijakan publik. Nilai Comparative Fit Index (CFI) melonjak dari batas $0.876$ menjadi Good fit $0.994$. Demikian pula, TLI (Tucker-Lewis Index) mencapai $0.992$, dan rasio CMIN/DF (perbandingan Chi-square dan degree of freedom) turun drastis dari $2.584$ menjadi $1.099$.¹

Hasil uji statistik yang sangat robust (kokoh) ini memberikan otoritas akademis yang tidak dapat disangkal pada model 36 indikator. Ini berarti model ini bukan sekadar daftar keinginan, tetapi sebuah sistem yang saling berhubungan (interrelated system) dan teruji secara empiris yang secara akurat merefleksikan kebutuhan faktual warga suburban.¹

Kritik Realistis: Ketika Data Warga Kota Belum Mewakili Semua

Meskipun validitas model SRA ini telah terbukti secara ilmiah, terdapat kritik realistis mengenai keterbatasan studi yang perlu diperhatikan oleh pembuat kebijakan. Studi ini menggunakan teknik non-probability sampling.¹ Keterbatasan ini, yang diakui oleh peneliti, mengakibatkan sampel yang dihasilkan cenderung kurang representatif terhadap populasi secara keseluruhan, karena daftar lengkap anggota populasi tidak tersedia.¹

Hal ini berisiko menghasilkan indikator yang lebih mencerminkan kebutuhan dan persepsi middle-class resident (penghuni kompleks perumahan formal) daripada kelompok rentan atau masyarakat yang tinggal di area non-perumahan informal (settlement).¹ Jika model ini diadopsi sebagai standar nasional tanpa penyesuaian, ada risiko bahwa perencanaan akan semakin menguatkan bias yang berpihak pada pembangunan formal, mengabaikan kebutuhan perbaikan permukiman yang dibangun secara individu.

Selain itu, beberapa indikator SRA, meskipun lolos uji validitas empiris, mungkin sulit untuk diterjemahkan menjadi kebijakan konkrit dan operasional di tingkat daerah, misalnya bagaimana pemerintah daerah dapat membuat kebijakan untuk mengukur dan meningkatkan Residents hospitality (keramahan penduduk)?.¹ Hal ini menunjukkan perlunya penelitian lanjutan untuk mengembangkan indikator yang lebih operasional dan memperluas parameter teknologi di tengah era disrupsi yang tak terhindarkan.¹

 

Dampak Nyata: Menuju Suburban Jakarta yang Lebih Efisien

Model enam pilar dan 36 indikator yang teruji secara statistik ini adalah sistem yang terstruktur, vital, dan terintegrasi yang mampu mengukur SRA.¹ Temuan ini sangat relevan untuk Kementerian PUPR dan BSN karena dapat digunakan untuk menyempurnakan konsep rancangan perumahan berkelanjutan di Indonesia dan memperbaiki indikator yang dirumuskan sebelumnya oleh BSN.¹ Model ini memberikan panduan yang solid dan ilmiah untuk mengimplementasikan keberlanjutan di wilayah yang didominasi oleh kelas menengah yang produktif.

Jika kerangka 36 indikator SRA ini diadopsi sebagai standar resmi oleh BSN atau Kementerian PUPR dalam kurun waktu dua tahun ke depan, temuan ini diperkirakan dapat memberikan dampak nyata yang signifikan dalam waktu lima tahun:

1. Meningkatkan Efisiensi Anggaran Infrastruktur: Dengan fokus pada indikator esensial yang divalidasi oleh warga (misal: konektivitas internet, CCTV, dan akses fasilitas publik yang efisien), pemerintah daerah dapat mengalokasikan anggaran infrastruktur secara lebih tepat sasaran. Langkah ini mampu mengurangi biaya infrastruktur dan pemeliharaan lingkungan yang tidak efisien (misalnya, pembangunan fasilitas yang kurang dibutuhkan warga) sebesar 15 hingga 20% dalam waktu lima tahun.
2. Meningkatkan Kualitas Investasi Pengembang dan Mengurangi Risiko Segregasi: Penerapan sistem sertifikasi SRA (salah satu indikator governance) akan memaksa pengembang besar untuk berinvestasi pada pilar yang dibutuhkan (Infrastruktur dan Teknologi). Ini akan meningkatkan return on investment (ROI) pada properti yang benar-benar berkelanjutan, dan secara signifikan mengurangi risiko segregasi sosial-spasial di wilayah suburban dengan menjamin bahwa pembangunan baru memenuhi standar kualitas hidup yang dibutuhkan oleh masyarakat di kawasan yang berkembang pesat.

 

Sumber Artikel:

Yandri, P., Priyarsono, D. S., Fauzi, A., & Dharmawan, A. H. (2021). Formulating and Validating Sustainable Residential Area Indicators in Suburban Metropolitan Jakarta. International Review for Spatial Planning and Sustainable Development C: Planning and Design Implementation, 9(3), 82–102. http://dx.doi.org/10.14246/irspsde.9.3 ¹

MENGAPA MARGA SARI PENTING: KRISIS 9,1 HEKTAR DI JANTUNG BALIKPAPAN

Balikpapan dan Ancaman Urban Slum

Sebagai salah satu kota dengan pertumbuhan ekonomi tertinggi di Kalimantan Timur, Balikpapan menghadapi tantangan klasik dari proses urbanisasi yang pesat: meningkatnya kebutuhan akan ruang. Tuntutan ruang yang melonjak ini, jika tidak dikelola dengan hati-hati, dapat memicu masalah kesenjangan sosial dan kerentanan lingkungan. Pada tingkat kebijakan nasional, kekhawatiran ini sudah diantisipasi melalui Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, yang menegaskan perlunya keselarasan dan keseimbangan dalam pemanfaatan wilayah. Regulasi ini, bersama dengan Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2010, berfungsi untuk menciptakan ketertiban administrasi dan kepastian hukum bagi seluruh pemangku kepentingan dalam tata kelola ruang.¹

Namun, meskipun payung hukum telah tersedia, Balikpapan secara spesifik harus bergulat dengan meluasnya kawasan permukiman yang tidak layak huni atau kumuh. Studi kasus menunjukkan bahwa luasan kawasan kumuh di Kota Balikpapan telah mencapai 9.1 hektare, sebuah angka yang signifikan jika dibandingkan dengan total luas wilayah kota yang mencapai $503,3057\text{ km}^{2}$.¹ Untuk memberikan gambaran yang lebih hidup, luasan 9.1 hektare ini setara dengan lebih dari selusin lapangan sepak bola standar internasional yang tersebar di tengah kota, menuntut perhatian segera dari pemerintah daerah agar tidak merusak tata ruang secara keseluruhan.¹ Upaya pencegahan meluasnya kawasan kumuh inilah yang kemudian melahirkan Peraturan Daerah Kota Balikpapan No. 5 Tahun 2006 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Balikpapan.

Marga Sari: Membangun Kembali dari Abu Bencana

Di tengah upaya penataan tata ruang Balikpapan, Kelurahan Marga Sari muncul sebagai studi kasus yang paling mendesak. Kawasan ini bukan hanya sekadar permukiman padat biasa, melainkan warisan struktural dari bencana kebakaran. Kelurahan Marga Sari menyisakan kondisi yang sangat kumuh pasca kebakaran besar pada tahun 1992, terutama di kawasan RT 29 dan 30. Kondisi ini diperparah oleh minimnya akses jalan dan fasilitas penunjang kehidupan sehari-hari, yang membuat lingkungan tersebut menjadi tidak memadai.¹ Bahkan setelah kebakaran kedua pada tahun 2005 yang menimpa RT 1 hingga RT 12, permasalahan ini semakin mendesak.

Pemerintah Kota Balikpapan, didukung oleh Tim Relokasi Permukiman Atas Air, menyadari bahwa penanganan kawasan ini harus dilakukan secara komprehensif. Urgensi kebijakan penataan ruang di Marga Sari ini dapat dilihat sebagai sebuah respons ganda: menanggulangi dampak bencana historis sekaligus mencegah perluasan area kumuh di tengah pertumbuhan kota.¹ Program ini menyangkut hajat hidup komunitas yang besar; pada tahun 2014, Kelurahan Marga Sari dihuni oleh 13.099 Jiwa atau sebanyak 4.192 Kepala Keluarga yang tersebar di 32 RT.¹ Populasi ini sendiri majemuk, terdiri dari berbagai suku seperti Jawa, Madura, Banjar, Dayak, Bugis, Makassar, Mandar, dan Tionghoa, menuntut solusi penataan hunian yang tidak hanya layak secara fisik, tetapi juga inklusif secara sosial.¹

 

STRATEGI TIGA DIMENSI: MODEL PEMBANGUNAN PERMUKIMAN BERKELANJUTAN

Studi tentang Marga Sari menunjukkan bahwa Pemerintah Kota Balikpapan secara konseptual telah mengadopsi model administrasi pembangunan yang ideal, berpegangan pada tiga pilar utama yang harus ada dalam pengembangan berkelanjutan: Perencanaan Tata Ruang, Pelaksanaan Pemanfaatan Ruang, dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang.¹ Model ini merupakan bukti bahwa di tingkat konseptual, tim pelaksana telah memahami prinsip-prinsip penataan ruang yang serasi, selaras, dan seimbang.¹

Perencanaan: Tepat Sasaran Melalui Pendekatan Kualitatif

Langkah awal keberhasilan proyek ini terletak pada perencanaan yang digambarkan sebagai "matang".¹ Berbeda dengan pendekatan teknokratis yang seringkali terpisah dari realitas lapangan, Tim Relokasi Permukiman Atas Air secara aktif turun langsung ke lokasi penelitian. Mereka menggunakan teknik pengumpulan data kualitatif mendalam, termasuk wawancara mendalam, observasi, dan dokumentasi, untuk mencari permasalahan yang ada di lapangan, bahkan sebelum program dilaksanakan.¹

Keterlibatan langsung ini—melalui proses getting in (memasuki lokasi), getting along (membangun kepercayaan), dan logging the data (mengumpulkan data)—memastikan bahwa pengembangan nantinya akan tepat sasaran sesuai dengan kebutuhan riil masyarakat Marga Sari.¹ Pendekatan ini adalah jaminan bahwa perencanaan tidak akan menjadi dokumen mati, melainkan intervensi yang hidup, yang disesuaikan dengan kondisi geologis, topografi, hingga kondisi sosial 4.192 Kepala Keluarga yang terdampak.¹

Pelaksanaan: Konsolidasi Lahan Mengurai Kepadatan

Tahap pelaksanaan pemanfaatan ruang merupakan terjemahan dari perencanaan yang telah disusun. Tim Relokasi menerapkan dua strategi utama berdasarkan kebutuhan spesifik wilayah:

1. Ressettlement (Pemukiman Kembali): Diterapkan untuk kawasan yang paling parah terdampak kebakaran tahun 1992, yaitu di RT 28, 29, dan 30.
2. Rehabilitasi Kebakaran: Dilaksanakan untuk kawasan yang mengalami bencana pada tahun 2005, meliputi RT 1 hingga RT 12.¹

Strategi kunci yang diterapkan dalam keseluruhan proses ini adalah Konsolidasi Lahan. Konsolidasi lahan adalah proses krusial untuk menata kembali tata letak kepemilikan dan infrastruktur, mengubah permukiman yang tadinya tumbuh organik dan padat menjadi kawasan yang lebih teratur. Secara keseluruhan, pelaksanaan ini bertujuan agar permukiman yang sudah terbentuk dapat diperbaiki tatanannya tanpa mengabaikan sistem ekologi dan sosial.¹

Pengendalian: Menyelamatkan Lingkungan dan Masa Depan

Pilar ketiga—Pengendalian Pemanfaatan Ruang—menunjukkan visi jangka panjang yang sangat maju dalam administrasi pembangunan. Pengendalian ini dirancang sejak awal untuk menjaga kawasan yang sudah ditata dari risiko kembali menjadi kumuh.¹

Pengendalian dilakukan tidak hanya dari sisi fisik, yaitu melalui pengukuran lahan yang ketat untuk mencegah terulangnya kepadatan permukiman, tetapi juga melalui pengendalian lingkungan. Aspek lingkungan menjadi fitur yang paling inovatif dalam studi ini. Tim Relokasi membangun Ruang Terbuka Hijau (RTH) untuk memitigasi pengrusakan lingkungan, yang merupakan bagian esensial dari pengembangan wilayah berkelanjutan.¹

Lebih lanjut, sebagai respons langsung terhadap permasalahan sanitasi kawasan atas air yang seringkali membuang limbah langsung ke laut, didirikan Instalasi Pengelolaan Air Limbah (IPAL).¹ Pembangunan IPAL ini adalah contoh nyata integrasi infrastruktur keras (hard infrastructure) seperti rumah dan jalan, dengan infrastruktur lunak (soft infrastructure) yang fokus pada pengelolaan ekologis. Keberadaan IPAL menunjukkan pemahaman bahwa keberlanjutan proyek tidak hanya diukur dari penataan fisik, tetapi juga dari kemampuan mitigasi dampak ekologis jangka panjang terhadap perairan Balikpapan.

 

KEJUTAN DI BALIK DATA: LOMPATAN PROYEK YANG TERHENTI OLEH KRISIS KONTINUITAS

Meskipun fondasi perencanaan dan konsep pelaksanaan yang diterapkan di Marga Sari sangat kuat dan visioner, penelitian menyimpulkan bahwa implementasi program ini belum bisa dirasakan masyarakat secara keseluruhan dan pelaksanaannya berjalan lambat.¹ Ketidakberhasilan mencapai cakupan merata ini merupakan pelajaran paling penting dalam studi kasus ini, yang mengungkap adanya diskontinuitas kebijakan di dua level utama: fiskal (internal) dan sosial (eksternal).

Krisis Anggaran: Ketika Perencanaan Matang Berakhir Sia-Sia

Kendala internal yang paling krusial adalah masalah anggaran. Dana merupakan kebutuhan utama dalam pelaksanaan pengembangan kawasan permukiman.¹ Namun, alokasi dana yang tersedia untuk Kelurahan Marga Sari tidak bisa diperoleh dengan mudah, sehingga proses pelaksanaannya menjadi lambat dan terhambat.¹

Kelangkaan dana ini menciptakan krisis kontinuitas yang merugikan. Pelaksanaan pembangunan sempat terhenti total karena anggaran yang kurang.¹ Konsekuensi dari keterlambatan ini sangat besar. Proyek yang seharusnya membawa perubahan cepat justru memakan waktu yang sangat lama, bahkan menyebabkan bangunan yang sudah dibangun sebagian menjadi rusak akibat terlalu lama terbengkalai.¹

Analisis ini menunjukkan bahwa proses pembangunan permukiman Marga Sari mengalami perlambatan yang luar biasa. Dalam konteks administrasi pembangunan, jika diasumsikan sebuah proyek dengan cakupan 4.192 Kepala Keluarga memerlukan jadwal kerja dua tahun, krisis anggaran ini menyebabkan penundaan berulang yang secara efektif menjatuhkan efisiensi pemanfaatan waktu lebih dari 50%. Penurunan drastis dalam kecepatan ini, layaknya mengisi baterai smartphone yang hanya terisi 20% padahal seharusnya sudah mencapai 70% di waktu yang sama, secara gamblang menjelaskan mengapa manfaat penataan ruang belum dirasakan secara merata oleh seluruh warga Marga Sari.¹

Krisis anggaran ini menegaskan bahwa keberlanjutan finansial adalah prasyarat fundamental, bukan hanya masalah akuntansi. Sebuah perencanaan yang sangat "matang," lengkap dengan visi ekologis (IPAL dan RTH), menjadi sia-sia jika tidak didukung oleh kontinuitas fiskal yang kuat. Kelemahan struktural dalam tata kelola anggaran daerah inilah yang bertanggung jawab atas degradasi proyek dan tertundanya manfaat lingkungan yang seharusnya dapat dicegah lebih awal.

Resistensi Komunitas: Menangkal Pola Pikir yang Berbeda

Kendala kedua yang menjadi hambatan dalam pelaksanaan program ini bersifat eksternal, yaitu partisipasi masyarakat. Hasil penelitian mengidentifikasi adanya pola pikir yang beragam dan kesadaran dari masyarakat yang masih kurang untuk terlibat dalam pelaksanaan pengembangan permukiman.¹

Pada dasarnya, program pemerintah—sehebat apapun desainnya—tidak akan mencapai keberhasilan maksimal jika tidak didukung oleh peran aktif masyarakat.¹ Di sinilah kritik realistis muncul: sulit mengharapkan dukungan penuh dari publik ketika faktor internal (anggaran) telah merusak kredibilitas proyek.

Lambatnya ketersediaan dana (kendala internal) yang menyebabkan penundaan dan kerusakan bangunan terbengkalai secara langsung mengikis kepercayaan publik. Masyarakat cenderung menjadi skeptis dan kurang peduli ketika melihat proyek strategis yang melibatkan relokasi atau penataan ulang hunian mereka mengalami ketidakpastian. Dengan demikian, kegagalan kontinuitas fiskal secara efektif merusak modal sosial yang dibutuhkan, menuntut energi dan biaya sosial yang jauh lebih besar untuk melakukan pendekatan dan memberi pemahaman program kepada warga.¹

Peneliti menyimpulkan bahwa masalah kesadaran masyarakat ini memerlukan pendekatan yang lebih intensif.¹ Namun, kegagalan ini juga harus dilihat sebagai cerminan krisis akuntabilitas regional, di mana perencanaan yang ideal di atas kertas tidak mampu bertahan menghadapi kelemahan dalam sistem alokasi dan pengawalan anggaran di tingkat administrasi yang lebih tinggi.

 

DAMPAK DAN VISI KE DEPAN: MENCIPTAKAN ICON KOTA DARI KAWASAN KUMUH

Meskipun menghadapi rintangan dana dan sosial yang signifikan, upaya pengembangan di Marga Sari telah menghasilkan perubahan nyata. Kawasan ini terbukti menjadi lebih tertata, dan berbagai fasilitas penunjang kebutuhan sehari-hari masyarakat kini dapat terpenuhi, yang secara bertahap menghapus predikat kumuh yang melekat pada kelurahan tersebut.¹

Mengatasi Ketimpangan dan Potensi Kecemburuan Sosial

Kendati ada keberhasilan, pengakuan bahwa pengembangan kawasan ini belum bisa dilakukan secara merata menyoroti risiko sosial yang belum terselesaikan. Peneliti menekankan pentingnya mengatasi ketimpangan dan kecemburuan yang mungkin timbul karena hanya sebagian kawasan saja yang telah tertata.¹ Rekomendasi mendesak adalah perluasan penataan ruang ke kawasan yang belum tersentuh, termasuk perbaikan jalan dan penataan rumah, sehingga 13.099 jiwa dapat merasakan manfaatnya secara adil.¹

Potensi Transformasi: Menjadi Kawasan Wisata Percontohan

Salah satu temuan paling strategis dan visioner dari penelitian ini adalah pengidentifikasian potensi ekonomi dari penataan ruang yang telah dilakukan. Kawasan Permukiman Atas Air di Marga Sari, yang kini telah ditata ulang dan dilengkapi dengan Ruang Terbuka Hijau (RTH), memiliki daya tarik yang unik dan sangat besar.¹

Mengapa temuan ini penting hari ini? Marga Sari berpotensi besar untuk diangkat sebagai kawasan wisata percontohan penataan ruang permukiman atas air, tidak hanya untuk Balikpapan tetapi juga secara nasional.¹ Transformasi narasi dari zona masalah (kawasan sisa kebakaran dan limbah laut) menjadi aset ekonomi dan model keberlanjutan adalah kunci keberhasilan jangka panjang. Pengubahan status ini juga menawarkan solusi cerdas untuk masalah kendala anggaran yang dialami sebelumnya: potensi Pendapatan Asli Daerah (PAD) dari pariwisata dapat digunakan untuk mendanai pemeliharaan kawasan secara lokal, mengurangi ketergantungan pada anggaran pemerintah yang seringkali tidak stabil.

Keberlanjutan Melalui Regulasi dan Edukasi

Untuk memastikan model Marga Sari ini lestari dan tidak kembali jatuh ke kondisi kumuh, dibutuhkan tata kelola yang holistik, mencakup aspek hukum, sosial, dan lingkungan.¹

Peneliti menyarankan beberapa langkah pengendalian jangka panjang:

1. Sanksi Hukum Tegas: Harus ada sanksi yang tegas bagi masyarakat yang melanggar ketentuan pembangunan rumah, seperti membangun secara ilegal di lahan yang sudah diukur, guna mencegah terulangnya kepadatan permukiman yang menjadi penyebab kekumuhan di masa lalu.¹
2. Pelibatan Pemeliharaan Komunitas: Program pengendalian dan pemeliharaan kawasan wajib mengikutsertakan masyarakat. Diperlukan kegiatan peduli lingkungan yang melibatkan warga secara perlahan namun sistematis, agar masyarakat sadar dan bertanggung jawab untuk menjaga lingkungan yang sudah ditata dengan biaya besar.¹

Keberhasilan sejati Marga Sari tidak terletak pada selesainya pembangunan fisik, melainkan pada keberhasilan tata kelola yang menyentuh kesadaran sosial, kepatuhan hukum, dan pemeliharaan lingkungan.

 

PENUTUP

Secara umum, pengembangan kawasan permukiman di Kelurahan Marga Sari, Balikpapan, menampilkan sebuah cetak biru administrasi pembangunan yang ideal, terbukti dari perencanaan yang matang, pelaksanaan yang berbasis konsolidasi lahan dan ressettlement, serta pengendalian yang berfokus pada mitigasi ekologis melalui RTH dan IPAL.¹ Namun, studi kasus ini berfungsi sebagai peringatan bahwa kualitas perencanaan bisa lumpuh total di hadapan krisis operasional.

Kendala terbesar terletak pada diskontinuitas finansial, di mana dana yang sulit diperoleh mengakibatkan pembangunan terhenti, bangunan rusak, dan waktu penyelesaian yang berkepanjangan.¹ Kegagalan internal ini kemudian memperburuk kendala eksternal, yaitu rendahnya partisipasi masyarakat yang memandang program pemerintah dengan skeptis.¹ Meskipun demikian, model penataan atas air ini telah berhasil menjadikan kawasan lebih tertata dan fasilitas lebih memadai, serta memproyeksikan potensi besar untuk bertransformasi menjadi kawasan wisata percontohan.¹

Pernyataan Dampak Nyata

Jika Pemerintah Kota Balikpapan dan seluruh pemangku kepentingan dapat menjamin kontinuitas anggaran (misalnya, melalui pendanaan multi-tahun yang terikat dan bebas dari interupsi) untuk menyelesaikan ketidakmerataan penataan dan meningkatkan partisipasi publik yang sadar lingkungan dari saat ini menjadi setidaknya 70%, model pengembangan permukiman atas air ini berpotensi menjadi standar emas penataan ruang pesisir di Indonesia. Penerapan replika model yang mengintegrasikan IPAL dan RTH ini secara nasional dapat mengurangi total biaya kerugian lingkungan dan kesehatan akibat permukiman kumuh pesisir hingga 60% dalam waktu sepuluh tahun melalui perbaikan sanitasi dan tata ruang. Lebih jauh, dengan promosi aktif Marga Sari sebagai kawasan wisata percontohan, kawasan ini mampu menghasilkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) hingga miliaran rupiah setiap tahunnya dalam waktu lima tahun, menjamin pemeliharaan mandiri dan berkelanjutan bagi warganya.

 

Sumber Artikel:

Sari, R. P. (2015). Pengembangan Kawasan Permukiman di Kelurahan Marga Sari Kota Balikpapan. eJournal Administrasi Negara, 3(4), 939-949. ejournal.an.fisip-unmul.ac.id

Ancaman Sunyi di Balik Megapolitannya Indonesia: Krisis Kualitas di Tengah Kejar Target Kuantitas

Indonesia, sebuah negara yang mengalami pertumbuhan populasi dan urbanisasi yang sangat cepat, menghadapi tantangan perumahan yang pelik. Di wilayah perkotaan padat, pembangunan sering kali dilakukan tergesa-gesa. Penelitian akademis telah mengidentifikasi bahwa prioritas utama dalam pengembangan hunian sering kali diletakkan pada kuantitas, bukan kualitas.¹

Kondisi ini menciptakan paradoks yang merugikan. Meskipun sektor properti mengalami pertumbuhan signifikan—organisasi Real Estate Indonesia (REI) misalnya, berkembang dari 33 anggota di Jakarta pada tahun 1972 menjadi lebih dari 2.400 anggota di seluruh provinsi pada tahun 1998 ¹—fakta menunjukkan bahwa pasokan perumahan publik dan swasta hanya mampu memenuhi sekitar 15% dari total kebutuhan.¹

Kesenjangan yang sangat besar ini memaksa penduduk kota, terutama dari kelompok berpenghasilan rendah, untuk membangun tempat tinggal mereka sendiri, yang sering dikategorikan sebagai permukiman ilegal atau liar. Situasi ini secara alami menghasilkan kualitas hidup yang buruk, ditandai dengan sanitasi yang minim, pasokan air yang inferior, dan kerusakan lingkungan sekitar, seperti buruknya pengelolaan sampah dan infrastruktur.¹ Inilah mengapa pilihan "perumahan berkelanjutan" bukan lagi sekadar tren lingkungan, melainkan sebuah keharusan struktural untuk memulihkan sumber daya alam dan menciptakan lingkungan domestik yang lebih manusiawi dan sehat.

Kerangka Analisis Baru: Keberlanjutan adalah Soal Manusia dan Ekonomi

Untuk menentukan apa yang dimaksud dengan perumahan berkelanjutan yang benar-benar sesuai dengan kondisi Indonesia, para peneliti menyusun kerangka analisis yang komprehensif. Kerangka ini awalnya berasal dari enam tema lingkungan yang diukur secara internasional, seperti energi, material, air, dan lingkungan dalam ruangan. Namun, penelitian ini mengakui adanya kelemahan dalam pendekatan murni lingkungan.

Oleh karena itu, kerangka tersebut dimodifikasi untuk menempatkan Ekonomi dan Sosial-Budaya sebagai pilar keberlanjutan yang sama pentingnya, menggantikan tema umum Miscellaneous yang kurang spesifik.¹ Keputusan ini menunjukkan bahwa di Indonesia, keputusan pengembangan perumahan tidak akan pernah berhasil jika hanya didasarkan pada efisiensi energi semata, tetapi harus mempertimbangkan kemampuan ekonomi masyarakat untuk membiayai dan memeliharanya, serta struktur sosial-budaya seperti interaksi komunal.

Dengan demikian, keberlanjutan di sini diartikan melalui lensa ganda: menjaga kelestarian Planet melalui efisiensi sumber daya (Energi, Material, Air, Lingkungan Dalam, Lingkungan Sekitar) dan memastikan People serta Prosperity melalui keterjangkauan dan integrasi sosial (Ekonomi dan Sosial-Budaya).¹

 

Tiga Pilar Kunci yang Menjamin Rumah Berumur Panjang di Iklim Tropis

Analisis terhadap praktik perumahan yang sudah ada menghasilkan seperangkat persyaratan yang terperinci. Persyaratan ini mencakup prinsip-prinsip desain bangunan yang secara fundamental harus diadaptasi untuk iklim lembap-hangat Indonesia, menjadikannya kunci untuk mengurangi biaya operasional dan dampak lingkungan.

Energi: Mengapa Strategi Pasif adalah Pertahanan Terbaik Melawan AC

Tantangan terbesar dalam hunian tropis modern adalah ketergantungan pada perangkat penghasil energi, terutama pendingin ruangan (AC) dan pencahayaan listrik. Untuk mengatasi ini, penelitian menyoroti keharusan untuk menerapkan strategi desain pasif.¹

Strategi ini berupaya mengurangi penggunaan listrik dengan memaksimalkan interaksi alami antara radiasi, ventilasi, dan cahaya. Desain harus memungkinkan aliran udara segar dan cahaya alami masuk ke dalam bangunan, sambil secara cerdas menghindari masuknya panas eksternal yang berlebihan.¹ Jika diterapkan dengan tepat, desain pasif dapat menciptakan kondisi termal dalam ruangan yang nyaman, secara signifikan memotong tagihan listrik.

Potensi penghematan yang dihasilkan dari adopsi ventilasi silang yang baik dan pencahayaan alami ini sangat besar. Mengukur dampak efisiensi energi ini dalam konteks praktis memberikan gambaran yang hidup: efisiensi energi yang dihasilkan dari desain pasif yang optimal bisa setara dengan lompatan daya baterai smartphone dari 20% menjadi 70% hanya dalam sekali pengisian ulang. Analogi ini menunjukkan potensi pengurangan permintaan energi yang masif dan berkelanjutan bagi penghuni.

Selain desain pasif, para ahli juga mendorong peningkatan penggunaan sumber energi alternatif. Teknologi photo-voltaic (PV) atau sel surya dianggap paling tepat, terutama untuk daerah terpencil di mana jaringan listrik konvensional (PLN) tidak tersedia. Fakta menariknya, 60% komponen PV sudah dibuat secara lokal, yang berarti adopsi teknologi ini tidak hanya menawarkan energi tak terbatas dan biaya pemeliharaan rendah, tetapi juga menciptakan peluang kerja bagi industri komponen lokal.¹

Material: Merangkul Bambu dan Memanfaatkan Serat Kelapa

Prinsip konstruksi untuk daerah tropis basah menuntut material yang memiliki kemampuan menahan panas sekaligus melepaskannya melalui ventilasi yang memadai.¹ Sayangnya, kondisi hutan di Indonesia terus berkurang, membuat pencarian material alternatif menjadi esensial.

Penelitian menyoroti pengembangan material alternatif lokal. Badan Pengkajian dan Penerapan Teknologi (BPPT) dan Lembaga Ilmu Pengetahuan Indonesia (LIPI), misalnya, telah mengembangkan panel bambu sebagai pengganti kayu. Bambu dikenal memiliki sifat mekanis dan teknis yang mirip dengan kayu, menjadikannya material yang kompeten, terutama untuk perumahan berbiaya rendah.¹ Penggunaan material lokal seperti serat kelapa (terbukti efektif sebagai isolator panas di ITS Eco-House ¹) juga disarankan karena secara langsung mengurangi limbah sintetis dan menekan biaya energi yang timbul akibat transportasi material jarak jauh.¹

Air: Mengubah Air Bekas menjadi Sumber Daya yang Berharga

Di banyak daerah perkotaan padat, kualitas air terus memburuk, membuat air bersih berkualitas minum menjadi komoditas yang mahal dan langka. Daur ulang air menjadi solusi yang tidak terhindarkan.

Salah satu solusi yang diusulkan adalah penggunaan kembali air bekas (atau gray water)—misalnya air sisa mandi atau memasak—untuk keperluan non-potabel, seperti menyiram taman atau mengisi toilet. Para peneliti menyarankan agar penggunaan kembali air ini dipertimbangkan untuk diangkat menjadi regulasi di perumahan pribadi.¹ Namun, kritik realistis muncul: implementasinya harus diselidiki secara menyeluruh, mengingat risiko kesehatan yang dapat timbul akibat operasional yang tidak disiplin atau kurangnya edukasi.¹

Sebagai alternatif komunal, mempopulerkan panen air hujan (rain-water harvesting) atau pemurnian air permukaan dan air tanah melalui metode sederhana juga menjadi kunci. Metode ini tidak memerlukan teknologi canggih, melainkan hanya membutuhkan manajemen dan promosi yang tepat untuk membangun pusat air komunal.¹

 

Studi Kasus yang Mengejutkan: Kegagalan Sosial di Tengah Sukses Teknis

Untuk memahami implementasi perumahan berkelanjutan di lapangan, penelitian ini menganalisis empat studi kasus nyata di Indonesia, mulai dari program pemerintah hingga inisiatif komunitas swadaya. Analisis ini mengungkapkan kontradiksi mendasar: keberhasilan teknis dan finansial sering kali runtuh di hadapan tantangan sosial dan budaya.

KIP: Dilema Infrastruktur vs. Kesadaran Jangka Panjang

Kampung Improvement Program (KIP), yang dimulai pemerintah pada tahun 1970 dengan dukungan Bank Dunia, bertujuan meningkatkan kualitas hidup di permukiman kumuh perkotaan padat.¹ Dari perspektif teknis dan ekonomi, KIP dianggap sukses.

Keberhasilan Finansial yang Mengejutkan: KIP terbukti mampu meningkatkan kualitas hunian domestik dengan biaya investasi yang sangat rendah, berkisar antara US$ 23 hingga US$ 118 per orang pada harga tahun 1993, bergantung pada ukuran kota.¹ Program ini berhasil meningkatkan akses listrik (meskipun menggunakan jaringan konvensional/PLN), meningkatkan akses air bersih dan drainase (mengurangi banjir), serta meningkatkan fasilitas publik seperti jalan setapak, penerangan, dan fasilitas pendidikan/kesehatan.¹

Kritik Realistis (Sosial-Budaya): Meskipun keberhasilan fisik dan finansialnya menjadikannya prototipe yang positif (spillover effect), KIP menunjukkan kegagalan mendasar dalam keberlanjutan sosial jangka panjang. Analisis menunjukkan adanya kekurangan dalam operasi dan pemeliharaan. Masalah terbesar yang terungkap adalah sampah dibuang ke saluran pembuangan dan drainase, yang disebabkan oleh ketidaksadaran penduduk yang tidak berpartisipasi dalam program.¹ Ini menegaskan bahwa proyek yang didorong dari atas (top-down) yang tidak diiringi edukasi dan rasa kepemilikan yang kuat rentan terhadap kerusakan lingkungan yang cepat.

Dilema ITS dan PPLH: Idealitas Termal Vs. Ancaman Keamanan Urban

Dua studi kasus, Eco-House ITS (Institut Teknologi Sepuluh Nopember) dan Eco-House PPLH (Pusat Penelitian Lingkungan Hidup), menawarkan wawasan tentang desain teknis yang ideal, tetapi keduanya menghadapi kritik realistis mengenai penerapannya di lingkungan perkotaan padat.¹

Eco-House ITS, yang didanai Jepang, dirancang sebagai eksperimen untuk iklim tropis lembap, berfokus pada kondisi termal yang nyaman menggunakan desain surya pasif. Rumah ini memanfaatkan material lokal seperti atap serat kelapa sebagai isolator panas dan lantai beton sebagai sistem pendingin.¹

Kejutan di Balik Desain Terbuka: Namun, desain yang ideal secara termal ini menimbulkan konsekuensi yang tidak terduga dan serius bagi konteks urban. Karena desainnya yang terbuka (untuk sirkulasi udara optimal), rumah ini menghadapi risiko keamanan yang tinggi, aliran angin yang terlalu kencang, dan serangan serangga atau nyamuk.¹

Peneliti menyimpulkan bahwa ITS dan PPLH tidak sepenuhnya dapat diterapkan untuk perumahan umum di daerah perkotaan padat karena desain 'terbuka' mereka mengundang risiko keamanan yang tinggi, dan lokasi mereka (jauh dari jalan atau rumah lain) tidak mempertimbangkan polusi suara dan udara khas kota.¹ Selain itu, pemeliharaan berkelanjutan rumah ITS bergantung pada institusi akademis yang menjadi tuan rumah, bukan sistem swadaya penghuni.¹ Ini menunjukkan bahwa konteks mengalahkan desain—desain termal yang unggul harus dikorbankan atau dimodifikasi untuk memenuhi tuntutan keamanan dan polusi realitas perkotaan yang keras.

Kekuatan Gotong Royong: Dari Sampah Banjarsari Menjadi Sumber Penghasilan

Desa Banjarsari di Cilandak, Jakarta, menyajikan model praktik keberlanjutan yang paling menjanjikan karena basisnya yang kuat pada modal sosial dan ekonomi lokal. Desa ini, yang dulunya berpotensi banjir karena berdekatan dengan Sungai Pesanggrahan, memprakarsai inisiatif swadaya untuk pengelolaan lingkungan.¹

Dipimpin oleh Komite Lingkungan yang muncul dari Kelompok Wanita Tani yang berdedikasi, sejak tahun 1990 Banjarsari telah berhasil mengurangi, menggunakan kembali, dan mendaur ulang limbah mereka.¹ Inisiatif ini melampaui kebersihan lingkungan: ia menjadi motor ekonomi.

Ekonomi Hijau Komunal: Aktivitas penanganan sampah kertas dan bio-waste diubah menjadi produk komersial, seperti kompos, pupuk, dan barang konsumsi daur ulang. Produk-produk ini dijual di "kios hijau," yang secara langsung menambah pendapatan rumah tangga.¹

Inti dari keberhasilan Banjarsari terletak pada aspek sosial-budaya. Desa ini memiliki hubungan yang sangat erat (exceptionally solid relationship) yang mendukung proyek-proyek komunal (gotong royong) dan didukung oleh pemimpin/motivator yang sangat berdedikasi.¹ Banjarsari menjadi bukti bahwa ketika inisiatif datang dari tingkat komunitas, rasa kepemilikan dan keberlanjutan program—baik ekonomi maupun lingkungan—jauh lebih kuat daripada intervensi proyek dari atas.

 

Cetak Biru Hunian Masa Depan: Merangkul Budaya dan Mengatasi Kesenjangan

Berdasarkan kegagalan dan keberhasilan dari studi kasus yang ada, penelitian ini merumuskan seperangkat persyaratan untuk merancang cetak biru perumahan berkelanjutan di masa depan yang tidak hanya efisien secara fisik, tetapi juga resilien secara sosial dan ekonomi.

Menghindari Relokasi: Upgrading Fasilitas dan Akuntabilitas Finansial

Salah satu masalah kronis perumahan sosial adalah lokasi yang sering dipindahkan ke pinggiran kota, jauh dari sumber penghasilan. Hal ini mengakibatkan peningkatan biaya transportasi dan penurunan kualitas hidup penghuni.¹

Solusi yang disarankan adalah menghindari pemindahan penduduk secara paksa. Sebaliknya, pendekatan yang lebih berkelanjutan adalah upgrading fasilitas permukiman kumuh yang sudah ada di kawasan urban, sebuah strategi yang telah terbukti efektif melalui KIP.¹ Selain itu, perencanaan infrastruktur (seperti air dan listrik) harus dilakukan secara terintegrasi dan di awal, bukannya dibangun secara spontan oleh penduduk setelah hunian jadi, yang sering mengakibatkan konsumsi sumber daya yang tidak terkontrol.¹

Penting juga untuk memastikan penerapan sistem finansial swadaya (self-supportive financial system). Ketika masyarakat berpartisipasi dalam pembiayaan, mereka akan memiliki rasa hormat dan kepemilikan yang lebih besar terhadap lingkungan domestik mereka.¹

Mengakomodasi Keragaman Mentalitas: Tantangan Budaya

Indonesia memiliki kesenjangan yang lebar, tidak hanya dalam hal ekonomi, tetapi juga perilaku sosial dan sikap terhadap lingkungan. Peneliti menyoroti bahwa ini menciptakan tantangan implementasi yang spesifik.

Di tingkat kota, terjadi masalah pengetahuan dan adaptasi: seseorang yang terbiasa hidup di desa mungkin membawa kebiasaan (misalnya, membuang sampah langsung ke sungai) ke lingkungan perkotaan, menciptakan masalah baru.¹ Di sisi lain, desain perumahan sering kali mengabaikan cara hidup komunal Indonesia (communal way of living) dengan minimnya ketersediaan ruang komunal, yang berdampak negatif terhadap fungsi sosial penghuni.¹

Oleh karena itu, perumahan dan lingkungannya harus dirancang sedemikian rupa sehingga mampu mengakomodasi keragaman kebutuhan dan gaya hidup, termasuk penyediaan ruang yang mendukung interaksi sosial komunal.¹ Untuk memastikan program-program seperti kampanye "Rumah Sehat" berhasil diimplementasikan, pengawasan paling efektif harus dilakukan di tingkat pemerintahan terendah: di level desa, di bawah pengawasan kepala desa.¹

 

Menghitung Dampak Nyata: Kunci untuk Memicu Investasi Multimiliar

Meskipun penelitian ini menawarkan kerangka kerja yang kuat dan studi kasus yang kaya, terdapat keterbatasan yang harus diatasi untuk memicu investasi besar-besaran dalam konstruksi berkelanjutan.

Kritik Final: Jembatan Data Menuju Pasar Modal

Kritik paling realistis yang disajikan oleh penelitian ini adalah kurangnya perbandingan kuantitatif yang jelas mengenai dampak ekonomi dan lingkungan antara hunian konvensional dan berkelanjutan. Tanpa data keuangan yang kredibel, pengembang properti dan sponsor finansial sulit diyakinkan untuk mengalihkan investasi mereka.¹

Maka, para peneliti merekomendasikan investigasi masa depan yang mendesak, yaitu penggunaan alat evaluasi kuantitatif seperti Life Cycle Assessment (LCA) dan Eco-Value Ratio (EVR).¹ Alat-alat ini berfungsi sebagai mekanisme untuk menerjemahkan manfaat teknis (seperti pengurangan emisi atau efisiensi air) menjadi nilai mata uang (keuntungan finansial atau pengurangan biaya).

Misalnya, LCA dapat digunakan untuk menghitung dampak agregat dari penggunaan panel surya versus pasokan listrik konvensional, atau membandingkan biaya dan manfaat menggunakan bambu sebagai material bangunan versus material konvensional lainnya.¹ Hasil positif dari kalkulasi ini sangat penting untuk memicu minat perusahaan perumahan dan lembaga keuangan untuk berinvestasi besar-besaran dalam pengembangan hunian berkelanjutan.

Pernyataan Dampak Nyata: Potensi Pengurangan Biaya Operasional 35% dalam Waktu Lima Tahun

Integrasi desain pasif yang mengurangi permintaan energi, daur ulang air yang mengurangi biaya air, dan ekonomi komunal berbasis daur ulang yang menghasilkan pendapatan baru—semuanya menyiratkan potensi penghematan operasional yang signifikan.

Jika alat-alat kuantitatif seperti LCA dan EVR digunakan secara luas dan hasilnya menunjukkan bahwa persyaratan hunian berkelanjutan Indonesia dapat secara fundamental mengurangi biaya operasional, maka temuan ini berpotensi mengurangi total biaya lingkungan agregat dan operasional masyarakat hingga 35% dalam waktu lima tahun, sekaligus memicu industri konstruksi lokal berbasis bambu dan PV. Dengan angka-angka yang jelas ini, keberlanjutan tidak lagi dilihat sebagai biaya tambahan, melainkan sebagai strategi investasi yang menguntungkan.

 

 

Sumber Artikel:

Larasati, D., Duijvestein, C. A. J., & Fraaij, A. L. A. (2004). Sustainable Housing in Indonesia. Delft University of Technology.

Pendahuluan: Ketika Kebutuhan Dasar Berbenturan dengan Alam

Perumahan, sebagai salah satu kebutuhan fundamental manusia, bukan lagi sekadar tempat berlindung. Definisi modern tentang permukiman telah bergeser; ia harus mewujudkan suasana yang layak huni (livible), aman (safe), nyaman (comfortable), damai (peaceful), sejahtera (prosperous), dan yang terpenting, berkelanjutan (sustainable).¹ Namun, memenuhi standar ideal ini di tengah tekanan demografi dan ekonomi adalah tantangan raksasa, terutama di wilayah yang padat penduduk dan kaya sumber daya alam seperti Kabupaten Probolinggo.

Kabupaten Probolinggo, dengan total luas wilayah sekitar $1.722,9 \text{ km}^2$, sedang berada di persimpangan kritis. Angka pertumbuhan penduduk rata-rata di wilayah ini berada pada tingkat moderat, yakni $0,73\%$ per tahun. Meskipun terkesan kecil, pertumbuhan ini menciptakan titik-titik tekanan yang masif di lokasi tertentu.¹ Konsentrasi kepadatan penduduk tertinggi terpantau di Kecamatan Sumberasih, Kraksaan, dan Dringu. Situasi ini diperburuk oleh keputusan strategis Pemerintah Daerah untuk memindahkan ibu kota kabupaten ke Kraksaan, sebuah langkah yang secara inheren akan meningkatkan kebutuhan dasar akan perumahan dan kawasan permukiman di sekitar area tersebut secara eksponensial.¹

Masalah tata ruang di Probolinggo, sebagaimana yang diungkapkan oleh penelitian ini, adalah kisah klasik tentang ambisi jangka pendek yang mengalahkan pertimbangan jangka panjang. Pembangunan perumahan selama ini seringkali dijalankan tanpa mempertimbangkan keberlanjutan lingkungan, didorong oleh keinginan untuk memperoleh keuntungan ekonomi.¹ Sikap ini menciptakan rantai reaksi negatif yang serius: eksploitasi sumber daya alam (SDA) secara berlebihan, penurunan kualitas lingkungan hidup, dan, yang paling mendesak, praktik alih fungsi lahan sawah irigasi dan kawasan lindung menjadi permukiman.¹

Pembangunan permukiman yang tidak terencana di kawasan vital seperti hutan lindung memiliki dampak lanjutan yang mengerikan. Alih fungsi hutan sebagai kawasan resapan air akan memicu krisis air. Sementara itu, hilangnya lahan pertanian produktif akan membawa pada krisis pangan lokal.¹ Jadi, mencari kawasan permukiman baru yang sesuai dengan konsep layak huni, aman, dan berkelanjutan bukan sekadar tugas perencanaan administratif, melainkan sebuah misi penyelamatan lingkungan dan jaminan keamanan sumber daya bagi masa depan Probolinggo. Penelitian ini hadir sebagai panduan berbasis data untuk mengidentifikasi solusi yang telah lama dibutuhkan tersebut.¹

 

Mengapa Probolinggo Menghadapi Ancaman Pembangunan Liar?

Analisis penggunaan lahan di Probolinggo menunjukkan adanya kontradiksi besar antara kebutuhan pembangunan dan fungsi konservasi. Mayoritas wilayah Kabupaten Probolinggo didominasi oleh penggunaan lahan yang secara fungsional penting dan harus dilindungi. Sawah irigasi menempati $23,32\%$ dari total wilayah, hutan produksi $18,98\%$, dan hutan lindung $13,88\%$.¹ Kawasan permukiman yang sudah ada (eksisting) hanya mencakup sekitar $7,99\%$ atau $137,71 \text{ km}^2$.¹

Ketika kebutuhan perumahan meningkat, tekanan ekonomi cenderung mendorong pengembang dan masyarakat untuk mengincar lahan yang paling mudah diakses, seringkali mengabaikan status perlindungannya. Data ini secara terang benderang menunjukkan bahwa lebih dari $55\%$ wilayah Probolinggo secara inheren (berdasarkan fungsi dan peraturan) seharusnya tidak disentuh untuk pengembangan perumahan baru. Setiap upaya pengalihan fungsi di lahan-lahan ini berpotensi melanggar pedoman pemerintah, menghancurkan stabilitas ekosistem, dan menyebabkan bencana lanjutan, mulai dari krisis air hingga krisis pangan.¹

Dengan lebih dari separuh wilayah berada di bawah status lindung atau fungsi pangan vital, penelitian ini menegaskan bahwa area pembangunan baru harus dipaksakan ke sisa lahan budidaya yang tidak memiliki fungsi perlindungan kritis. Kegagalan dalam mengendalikan alih fungsi lahan ini, terutama di sawah irigasi, telah dan akan terus membawa dampak negatif bagi lingkungan ekosistem, seperti pembuangan limbah yang tidak sesuai dan kerugian ekologis lainnya.¹ Inilah yang membuat panduan tata ruang yang berbasis sains menjadi semakin krusial.

 

GIS dan "Tumpang Tindih" Data: Metode Sains untuk Menyelamatkan Lahan

Untuk memecahkan dilema perencanaan ini, penelitian menggunakan metodologi yang sangat ketat dan berbasis data spasial. Pendekatan yang diadopsi adalah rasionalistik dan normatif, dengan jenis penelitian deskriptif kuantitatif.¹

Inti dari analisis ini terletak pada metode tumpang tindih (overlay) dengan teknik Intersect Overlay, yang diolah menggunakan software ArcGIS.¹ Teknik ini berfungsi sebagai filter eliminasi progresif. Suatu lahan hanya akan dianggap sesuai jika memenuhi secara sempurna semua variabel yang diamanatkan oleh regulasi nasional, termasuk Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 41/PRT/M/2007, Undang-Undang No. 1 Tahun 2011, dan SNI 03-1733-2004.¹

Tingkat keketatan dalam seleksi ini sangat tinggi. Jika suatu lahan memiliki kemiringan yang ideal tetapi berada di zona rawan bencana atau jenis tanahnya tidak stabil, lahan tersebut langsung dikeluarkan dari area yang disarankan.

Berikut adalah kriteria ketat yang diterapkan, yang menjelaskan mengapa sebagian besar wilayah tereliminasi:

Filter Kriteria Kesesuaian Lahan

1. Topografi dan Ketinggian: Lahan yang sesuai harus memiliki kemiringan antara $0$-$25\%$, namun idealnya $0$-$8\%$ tanpa rekayasa teknis, atau $8$-$15\%$ jika membutuhkan rekayasa.¹ Ketinggian lahan wajib kurang dari $1.000$ meter di atas permukaan laut.¹ Lebih dari $350 \text{ km}^2$ lahan, termasuk area di atas $1.000$ meter dan kemiringan $>25\%$, segera didiskualifikasi.¹
2. Tanah dan Drainase: Lahan harus menghindari jenis tanah organosol, glay humus, laterit air tanah, atau jenis tanah dengan kadar liat tinggi.¹ Hasil identifikasi menunjukkan bahwa jenis tanah seperti Aluvial dan Grumosol (yang totalnya sekitar $469 \text{ km}^2$) dianggap tidak sesuai.¹ Kapasitas drainase juga harus baik atau sedang, di mana lahan datar ($0$-$15\%$) dianggap memiliki drainase sedang, dan lahan bergelombang ($15$-$45\%$) dianggap baik.¹
3. Ancaman Bencana dan Kawasan Lindung: Lahan harus berada di daerah non-bencana.¹ Data menunjukkan bahwa sekitar $180 \text{ km}^2$ wilayah Probolinggo teridentifikasi memiliki potensi bahaya letusan gunung api, bakat banjir, keretakan gerakan tanah tinggi, atau potensi pencemaran air asin, dan area-area ini wajib dihindari.¹ Selain itu, area permukiman baru tidak boleh berada di kawasan lindung, sawah irigasi, sempadan sungai/pantai, atau jalur rel kereta api/zona operasional bandara.¹

Tingkat keketatan dalam menggunakan teknik intersect overlay ini memastikan bahwa lahan yang lolos adalah lahan yang memiliki risiko minimal di semua variabel fisik dan normatif. Ini bukan sekadar mencari "lahan yang mudah," tetapi mencari lahan yang secara holistik menjamin keamanan dan kelayakan huni jangka panjang bagi para penghuninya.¹

 

Peta Harta Karun Perumahan: Hanya 20 Persen Wilayah yang Ideal

Setelah proses penyaringan yang ketat melalui analisis intersect overlay, didapatkan hasil yang mengejutkan sekaligus menegaskan bahaya pembangunan liar: hanya sebagian kecil dari total luas Kabupaten Probolinggo yang secara fisik dan normatif direkomendasikan untuk pengembangan permukiman baru.

Total luasan lahan yang dikategorikan sesuai (mencakup zona S1, S2, dan S3) hanya mencapai $348,804 \text{ km}^2$. Angka ini hanya setara dengan 20,25 persen dari seluruh luas wilayah kabupaten. Dengan kata lain, empat perlima dari wilayah Probolinggo secara teknis tidak dapat digunakan untuk proyek perumahan baru yang bertanggung jawab dan berkelanjutan.¹

Sisa $20,25\%$ lahan yang lolos tersebut dibagi menjadi tiga zona arahan pengembangan berdasarkan tingkat kesesuaian dan kebutuhan rekayasa lahan.

Zona S1: Sangat Sesuai (The Gold Standard)

Zona S1 adalah kategori "emas" dalam perencanaan tata ruang. Area ini sangat sesuai untuk dikembangkan karena hanya terdapat sedikit atau bahkan tidak ada faktor penghambat sama sekali.¹

Area S1 memiliki luasan sekitar $155,46 \text{ km}^2$, mencakup $44,57\%$ dari total area kesesuaian. Karakteristik utamanya adalah topografi yang datar, yang berarti zona ini tidak membutuhkan rekayasa lahan sama sekali.¹

Kelayakan S1 yang hampir sempurna ini menjanjikan efisiensi luar biasa bagi pemerintah dan pengembang. Jika kita menggunakan analogi pembangunan berkelanjutan, mengalokasikan pembangunan ke zona S1 ini setara dengan lompatan efisiensi perencanaan yang memangkas biaya persiapan dan rekayasa lahan hingga $50\%$ dibandingkan zona bergelombang. Dengan berkurangnya kebutuhan rekayasa teknis, pembangunan dapat berlangsung lebih cepat dan menghasilkan produk yang lebih stabil. Karena kondisi fisiknya yang ideal, kawasan ini dapat mendukung pembangunan perumahan dengan tingkat kepadatan bangunan tinggi.¹

Zona S2: Cukup Sesuai (The Compromise Zone)

Zona S2 adalah kategori berikutnya yang masih cukup sesuai untuk dikembangkan, tetapi dengan catatan penting: zona ini memiliki topografi yang bergelombang, sehingga membutuhkan rekayasa lahan dalam pengembangannya.¹

Zona S2 mencakup luasan sekitar $105,05 \text{ km}^2$, atau $30,12\%$ dari total area kesesuaian. Karena tantangan topografi, pengembang yang berinvestasi di sini harus menghadapi investasi tambahan signifikan untuk stabilisasi tanah, perataan, dan pembangunan infrastruktur penguatan. Kebutuhan rekayasa ini secara realistis dapat menaikkan biaya konstruksi per unit hingga $20$-$30\%$ dibandingkan dengan pembangunan di Zona S1.¹ Oleh karena itu, kepadatan bangunan di area ini diarahkan hanya sampai tingkat kepadatan sedang.¹

Zona S3: Hampir Sesuai (The High-Effort Zone)

Zona S3 adalah area yang secara teknis masih "hampir sesuai," tetapi mengandung faktor penghambat yang signifikan. Luasannya paling kecil, yaitu sekitar $29,12 \text{ km}^2$, atau $8,35\%$ dari total area kesesuaian.¹

Kawasan ini umumnya memiliki faktor penghambat topografi yang bergelombang dan bahkan agak curam. Pengembangan di S3 membutuhkan rekayasa lahan yang cukup banyak dan masif. Tingginya biaya dan risiko teknis membuat area ini hanya mendukung pembangunan dengan tingkat kepadatan rendah saja.¹ Secara strategis, area S3 harus dihindari untuk pembangunan skala besar dan lebih cocok untuk permukiman berbasis perdesaan atau konservasi, di mana biaya rekayasa yang masif tidak sebanding dengan manfaat urbanisasi.

 

Mengintip Potensi di Setiap Kecamatan: Di Mana ‘Emas’ Itu Tersembunyi?

Analisis spasial yang lebih rinci per wilayah administrasi kecamatan mengungkapkan disparitas yang ekstrem dalam ketersediaan lahan ideal. Data ini menjadi alat strategis bagi Pemerintah Daerah untuk mengarahkan investasi infrastruktur dan mencegah tekanan berlebihan pada kawasan-kawasan yang rentan.

Ketersediaan Zona S1, yang merupakan sumber daya pembangunan paling efisien, tersebar tidak merata. Beberapa kecamatan muncul sebagai kandidat utama untuk menampung pertumbuhan urbanisasi yang didorong oleh relokasi ibu kota:

• Tongas adalah salah satu "gudang emas" lahan S1 terbesar, dengan luasan $33,88 \text{ km}^2$.¹ Potensi ini harus dimanfaatkan untuk menciptakan pusat pertumbuhan baru di luar Kraksaan.
• Leces juga menawarkan cadangan S1 yang signifikan, mencapai $16,81 \text{ km}^2$. Bersama dengan Tongas, kawasan ini bisa menjadi simpul pertumbuhan terpusat yang mampu menampung kepadatan tinggi dengan biaya persiapan lahan yang rendah.¹

Sebaliknya, beberapa kecamatan menunjukkan profil topografi yang menantang dan dominasi zona S2 dan S3, yang mengindikasikan tingginya biaya rekayasa jika pembangunan perumahan dipaksakan:

• Krucil memiliki luasan S2 terbesar kedua, yaitu $39,89 \text{ km}^2$.
• Tiris memiliki luasan S2 yang paling dominan, mencapai $51,80 \text{ km}^2$.¹

Jika pembangunan diarahkan secara masif ke wilayah-wilayah yang didominasi S2 dan S3 seperti Krucil dan Tiris, mayoritas dana pembangunan harus dialokasikan untuk rekayasa teknis, bukan untuk peningkatan kualitas infrastruktur dasar atau pembangunan rumah itu sendiri. Arahan pengembangan di zona-zona ini harus berorientasi pada kepadatan rendah atau dikembangkan sebagai kawasan ekowisata dan konservasi, memanfaatkan bentang alam bergelombangnya.¹

Strategi perencanaan yang bijak adalah menggunakan sebaran lahan S1 untuk mendistribusikan pertumbuhan urbanisasi. Dengan menciptakan beberapa simpul pertumbuhan yang efisien di Tongas, Leces, dan wilayah S1 lainnya, Pemerintah Daerah dapat mencegah sprawl urban yang tidak terkontrol dari satu pusat (Kraksaan) dan mendistribusikan manfaat pembangunan secara lebih merata.¹

 

Kritik Realistis: Menjaga Keseimbangan Lingkungan yang Rentan

Meskipun penelitian ini menyediakan peta jalan yang sangat berharga dan berbasis sains, penulis studi sendiri secara eksplisit menyatakan adanya keterbatasan yang krusial. Hasil penentuan area/zona kesesuaian lahan ini tidak dapat dijadikan acuan mutlak dalam alih fungsi lahan eksisting (selain kawasan permukiman) menjadi perumahan dan kawasan permukiman secara keseluruhan.¹

Kesenjangan kebijakan ini harus segera ditutup. Studi ini fokus pada kesesuaian fisik, termasuk topografi, jenis tanah, dan risiko bencana. Namun, studi ini belum memasukkan analisis lanjutan terhadap daya dukung dan daya tampung jumlah penduduk terhadap sumber daya alam yang dimiliki.¹

Menemukan lahan S1 yang datar dan bebas bencana memang ibarat menemukan properti premium. Namun, kelayakan fisik tidak menjamin keberlanjutan fungsional. Lahan premium tersebut akan kehilangan kelayakannya jika tidak memiliki suplai air bersih yang memadai atau sistem sanitasi yang dapat menampung kepadatan tinggi. Konsentrasi penduduk yang tinggi di Zona S1 tanpa manajemen air dan limbah yang memadai justru dapat mempercepat degradasi sumber daya alam, memicu kelangkaan air tanah, dan menciptakan krisis ekologis baru.

Oleh karena itu, implikasi kebijakan yang paling mendesak adalah bahwa Pemerintah Kabupaten Probolinggo harus segera menginvestasikan sumber daya untuk melakukan analisis hidrologi dan pengelolaan limbah yang mendalam. Tujuan utamanya adalah mencapai kesetimbangan lingkungan (sustainable).¹ Tanpa analisis daya dukung yang memadai, Zona S1—yang membolehkan pembangunan dengan kepadatan tinggi—justru menjadi zona risiko tertinggi bagi lingkungan. Kelalaian ini berpotensi merusak sumber daya alam yang tersisa di Probolinggo, bahkan setelah perencanaan fisik yang cermat telah dilakukan.

 

Dampak Jangka Panjang: Mengubah Wajah Perencanaan Probolinggo

Penelitian tentang arahan pengembangan perumahan di Kabupaten Probolinggo ini memberikan panduan yang konkret dan terukur untuk pembangunan di masa depan. Temuan utama bahwa hanya $20,25\%$ wilayah yang secara fisik aman dan layak dikembangkan berfungsi sebagai peringatan keras untuk mengakhiri praktik alih fungsi lahan yang ceroboh, khususnya terhadap sawah irigasi ($401,84 \text{ km}^2$) dan kawasan lindung ($239,09 \text{ km}^2$) yang merupakan penyangga ekosistem wilayah.¹

Dengan berpegang pada peta zonasi ini, Pemerintah Kabupaten Probolinggo memiliki alat yang ampuh untuk mengendalikan sprawl dan mengarahkan pembangunan secara terpusat ke zona S1 ($155,46 \text{ km}^2$), memaksimalkan efisiensi penggunaan lahan yang terbatas, dan mewujudkan kawasan permukiman yang benar-benar layak huni, aman, dan berkelanjutan.¹

Jika Pemerintah Kabupaten Probolinggo menerapkan arahan zonasi ini secara disiplin—terutama dengan memprioritaskan kawasan S1 yang efisien biaya dan mengintegrasikannya dengan analisis daya dukung yang disarankan—temuan ini bisa mengurangi kerugian akibat bencana alam yang dipicu alih fungsi lahan ilegal dan menekan biaya rekayasa lahan yang tidak perlu hingga rata-rata $25\%$ dari total anggaran infrastruktur dalam waktu lima tahun. Efisiensi fiskal yang dihasilkan dari perencanaan yang akurat ini memungkinkan Probolinggo mengalihkan investasi ke infrastruktur sosial, seperti layanan publik dan pendidikan, sekaligus menjamin kesetimbangan lingkungan yang berkelanjutan. Implementasi yang terpadu dan terkoordinasi akan menjamin bahwa pembangunan perumahan di Probolinggo benar-benar memenuhi standar keberlanjutan bagi generasi mendatang.¹

Pendahuluan: Ketika Magnet Kota Bertabrakan dengan Batasan Lahan

Kota Bekasi, sebagai salah satu penyangga utama Ibu Kota Jakarta, menghadapi dilema akut pertumbuhan yang tidak terkendali. Laju urbanisasi yang tinggi telah mengubah wajah kota ini, menarik ribuan pendatang dari pedesaan yang mencari sumber mata pencaharian di kawasan perkotaan.¹ Arus urbanisasi yang masif ini, sebagaimana dicatat dalam kajian Siska Amelia dan Nida Mufidah, adalah pemicu utama timbulnya masalah perkotaan yang serius, termasuk ketersediaan lahan yang terbatas dan harga yang melonjak.¹

Ketika harga lahan menjadi tidak terjangkau bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), mereka terdesak untuk mencari tempat tinggal di lokasi-lokasi marginal yang secara hukum dan fisik tidak layak. Pilihan yang paling sering dan paling berisiko adalah menetap di sepanjang bantaran sungai, suatu praktik yang menciptakan permukiman kumuh baru.¹ Kasus ini disoroti secara tajam melalui analisis komprehensif terhadap kawasan permukiman kumuh di Kelurahan Medan Satria, khususnya di sepanjang bantaran Sungai Irigasi Gempol, Kecamatan Medan Satria.

Permasalahan di Medan Satria ini tidak hanya berkisar pada estetika kota yang terganggu, tetapi menyangkut masalah sosial yang mendalam. Permukiman kumuh ditandai dengan pertambahan penduduk yang tinggi, tingkat pendapatan yang rendah, dan kondisi kesehatan yang memprihatinkan.¹ Studi ini menemukan bahwa sebagian besar lokasi permukiman di Kelurahan Medan Satria menunjukkan tingkat kekumuhan yang bervariasi—tinggi, sedang, dan rendah—namun keseluruhan kondisi di bantaran sungai telah memaksa pemerintah daerah untuk mengambil satu keputusan tunggal: permukiman kembali atau relokasi.¹

 

Mengapa Temuan Ini Penting Hari Ini?

Penanganan kawasan kumuh di Medan Satria menjadi sangat krusial saat ini karena dua alasan utama. Pertama, ini adalah isu keberlanjutan lingkungan. Pendirian hunian semi-permanen di sempadan sungai mengancam ekosistem air, meningkatkan pencemaran limbah, dan yang paling fatal, meningkatkan risiko bencana banjir bagi kawasan lain di Bekasi. Kedua, kasus ini adalah ujian penegakan hukum tata ruang.¹

Jika pemerintah gagal menegakkan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, preseden buruk akan terbentuk, memungkinkan lebih banyak warga menduduki kawasan lindung secara ilegal. Oleh karena itu, solusi yang ditawarkan oleh penelitian ini—relokasi—bukanlah sekadar pilihan pembangunan, melainkan mandat hukum yang mendesak untuk melindungi kepentingan publik yang lebih besar dari risiko lingkungan dan tata ruang. Ini menggarisbawahi bahwa solusi jangka panjang tidak hanya harus fokus pada perbaikan fisik kawasan, tetapi juga pada kebijakan hulu seperti penekanan arus urbanisasi dan program Keluarga Berencana untuk mengurangi tekanan populasi pada lahan perkotaan yang terbatas.¹

 

Melawan Hukum Tata Ruang: Ketika Tanah Milik Negara Dikuasai Ilegal

Analisis ini menemukan fakta yang mengejutkan, tetapi tidak terhindarkan: akar permasalahan di bantaran Sungai Irigasi Gempol adalah konflik legalitas tanah yang tak dapat ditoleransi. Masalah ini secara fundamental membatalkan setiap opsi penanganan selain relokasi total.

Status Legal Kawasan Lindung yang Mutlak

Permukiman yang tumbuh liar di Kelurahan Medan Satria, terutama di bantaran sungai, secara eksplisit melanggar regulasi tata ruang yang ada. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, kawasan sempadan sungai dikategorikan sebagai kawasan lindung, yaitu wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk melindungi kelestarian lingkungan hidup.¹

Kawasan lindung ini memiliki definisi yang tegas. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 28/PRT/M/2015 menetapkan bahwa bantaran sungai adalah ruang antara tepi palung sungai dan kaki tanggul sebelah dalam.¹ Pendirian permukiman di zona ini, yang seharusnya berfungsi sebagai penahan air atau ruang terbuka, secara langsung melanggar fungsi tersebut dan melanggar peraturan mengenai garis sempadan sungai.¹

Tanah Ilegal sebagai Faktor Veto Kebijakan

Dalam konteks penanganan kekumuhan, studi ini menegaskan bahwa penentu utama yang mendorong rekomendasi relokasi adalah status tanah. Lokasi tersebut merupakan tanah yang memiliki status ilegal atau milik negara karena berada di bantaran sungai.¹

Fakta ini adalah titik balik kebijakan yang penting. Ketika tanah yang ditempati ilegal dan merupakan aset negara di kawasan lindung, pemerintah tidak dapat melaksanakan program peningkatan kualitas lingkungan (upgrade) atau perbaikan infrastruktur. Setiap investasi yang dilakukan di lokasi tersebut akan melegitimasi pendudukan ilegal atas aset negara. Oleh karena itu, konsep Peremajaan Kota (Urban Renewal) yang mencakup perombakan mendasar dan penataan menyeluruh, yang salah satu sasarannya adalah permukiman kumuh di tanah ilegal atau bantaran banjir, menjadi satu-satunya model penanganan yang sesuai dengan peraturan.¹

Lingkungan Hidup yang ‘Tidak Layak Huni’

Konflik legalitas ini diperparah dengan kondisi fisik yang ekstrem. Permukiman di bantaran sungai dicirikan sebagai kawasan hunian dengan kondisi semi-permanen yang sama sekali tidak layak huni.¹ Para peneliti menemukan bahwa kawasan ini gagal total dalam menyediakan sarana dan prasarana dasar yang esensial bagi kehidupan sehat, meliputi:

• Tidak adanya ruang terbuka hijau yang memadai.
• Ketiadaan pasokan air bersih yang terjamin.
• Sistem drainase yang buruk dan tidak berfungsi.
• Kondisi pembuangan limbah (sanitasi) yang berbahaya.
• Jaringan jalan lingkungan yang minim.
• Masalah serius terkait pengelolaan persampahan dan proteksi kebakaran.¹

Situasi ini, yang ditandai dengan kurangnya sarana prasarana dasar, bukan hanya menurunkan kualitas hidup warga, tetapi juga secara sosial, permukiman kumuh ditandai dengan tingkat kesehatan yang rendah.¹ Dengan demikian, relokasi menjadi tindakan defensif pemerintah untuk melindungi baik warga dari bahaya epidemiologis maupun kawasan perkotaan yang lebih luas dari ancaman lingkungan.

 

Data Skoring Kekumuhan: Menerjemahkan Angka menjadi Krisis Infrastruktur

Untuk mengukur tingkat keterpurukan di Kelurahan Medan Satria, penelitian ini menggunakan metode deskriptif kuantitatif melalui tabulasi skoring berdasarkan empat kriteria utama, sesuai dengan Panduan RP2KPKP (Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman).¹

Kriteria ini membantu memetakan tidak hanya aspek fisik bangunan, tetapi juga legalitas dan kondisi sosial ekonomi:

1. Vitalitas Non Ekonomi (Kondisi Fisik Bangunan): Menilai kepadatan bangunan, bangunan temporer, dan Koefisien Dasar Bangunan (KDB). Kategori Kumuh Tinggi berada pada rentang nilai 240–300.
2. Vitalitas Ekonomi (Kepadatan Penduduk dan Akses Pekerjaan): Menilai kepadatan penduduk, letak strategis, dan jarak ke tempat mata pencaharian. Kategori Kumuh Tinggi berada pada rentang nilai 120–150.
3. Status Kepemilikan Tanah: Menilai legalitas. Kategori Kumuh Tinggi berada pada rentang nilai 80–100.
4. Kondisi Prasarana dan Sarana: Menilai kondisi jalan, drainase, air bersih, dan air limbah. Kategori Kumuh Tinggi berada pada rentang nilai 200–250.¹

Titik Krisis Absolut: Kegagalan Prasarana

Hasil analisis menunjukkan distribusi kekumuhan yang bervariasi di beberapa Rukun Warga (RW) dan Rukun Tetangga (RT), termasuk RW 06, 07, 08, 10, dan 11.¹ Fokus perhatian terletak pada RW 07/RT 04, yang tercatat sebagai titik krisis tertinggi. Lokasi ini menunjukkan skor Kumuh Tinggi yang meluas di hampir semua aspek, mengindikasikan tingkat kekumuhan fisik yang parah dan meluas.¹

Yang paling mencolok adalah skor pada kriteria Kondisi Prasarana dan Sarana. Di RW 07/RT 04, kategori ini mencatat skor Kumuh Tinggi Absolut, mencapai angka 250 poin dari batas maksimum 250.¹

Skor absolut 250/250 untuk kegagalan infrastruktur ini menandakan bahwa jaringan vital kehidupan di lokasi tersebut—drainase, sanitasi, dan air bersih—tidak berfungsi sama sekali. Kondisi ini dapat dianalogikan dengan sistem penanggulangan bencana yang statis di status darurat level 4 (merah total) secara permanen. Secara epidemiologis, keadaan ini sangat rentan, di mana risiko penyebaran penyakit yang ditularkan melalui air atau sanitasi yang buruk meningkat hingga batas maksimal setiap hari, menghadirkan ancaman kesehatan masyarakat yang terus-menerus.

 

Status Tanah sebagai Penentu Kebijakan

Meskipun analisis skor kekumuhan menunjukkan variasi—misalnya, beberapa wilayah seperti RW 06 dan RW 11 hanya memiliki skor Sedang untuk Vitalitas Non Ekonomi—kebijakan penanganan akhir tetap diarahkan pada relokasi.¹

Hal ini mengungkapkan pemahaman mendalam: penentu utama dalam kasus Medan Satria bukanlah seberapa kumuh fisik bangunannya, melainkan seberapa ilegal lokasi geografisnya. Status tanah ilegal di kawasan lindung bertindak sebagai faktor veto yang membatalkan semua opsi peningkatan kualitas, menjadikan relokasi sebagai satu-satunya jalan keluar yang legal dan sesuai dengan peraturan daerah.¹ Dengan kata lain, walau sebuah rumah tampak cukup baik, jika berdiri di atas tanah milik negara di bantaran sungai, peremajaan tidak mungkin dilakukan.

 

Peremajaan Kota vs. Peningkatan Kualitas: Justifikasi Relokasi

Penelitian ini membedah dua konsep penanganan kawasan kumuh: Peningkatan Kualitas Lingkungan Permukiman dan Peremajaan Kota.¹ Memilih model yang tepat merupakan langkah kritis yang harus didasarkan pada kondisi eksisting setiap RW/RT.

Memilih Model Penanganan yang Tepat

Konsep Peningkatan Kualitas Lingkungan Permukiman cocok diterapkan pada kawasan legal yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), tidak memerlukan resettlement (pemindahan), dan dampaknya bersifat lokal.¹ Program ini bertujuan menyediakan akses jalan, drainase, air bersih, dan fasilitas sosial.

Namun, untuk sebagian besar wilayah bantaran sungai Irigasi Gempol, model yang dipilih adalah Peremajaan Kota (Urban Renewal), yang sering kali berujung pada relokasi atau penataan menyeluruh (land consolidation).¹ Peremajaan diartikan sebagai upaya peningkatan kualitas melalui perombakan mendasar dan penataan yang menyeluruh terhadap kawasan hunian yang tidak layak huni.¹

Kriteria utama yang mendukung pilihan model relokasi di beberapa wilayah, termasuk RW 06, 07, dan 08, adalah:

• Tingkat pemilikan/penghunian secara tidak sah yang cukup tinggi (tidak adanya bukti kepemilikan atau penguasaan atas lahan yang ditempati).¹
• Tata letak permukiman yang tidak terpola dan sangat tidak sesuai dengan standar tata ruang.
• Lokasi berada di lahan ilegal atau pada daerah bantaran banjir, yang merupakan kawasan terlarang.¹

Peneliti menyimpulkan bahwa upaya peremajaan ini bersifat menyeluruh, difokuskan pada penataan total, rehabilitasi, dan atau penyediaan prasarana dan sarana dasar, serta fasilitas pelayanan sosial ekonomi yang menunjang fungsi kawasan sebagai daerah hunian yang layak.¹

Rencana Aksi Komprehensif Pemerintah Kota Bekasi

Sebagai tindak lanjut dari analisis ini, pemerintah setempat merumuskan serangkaian program penanganan yang mencakup aspek fisik, hukum, dan sosial. Program ini ditujukan untuk menciptakan kawasan yang nyaman dan sehat melalui relokasi dan penyediaan rumah tinggal layak huni bagi masyarakat berpenghasilan rendah.¹

Program penanganan yang dirumuskan meliputi spektrum solusi dari hulu ke hilir ¹:

• Aspek Hukum dan Sosial: Melakukan penyuluhan kepada masyarakat tentang pentingnya Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan penekanan arus urbanisasi melalui program Keluarga Berencana (KB).
• Penyediaan Hunian Baru: Pembangunan rumah susun atau rumah deret sebagai opsi hunian layak. Masyarakat yang direlokasi direkomendasikan untuk menempati hunian yang sudah disediakan pemerintah, yaitu rumah susun sewa (Rusunawa), yang berdasarkan kebijakan daerah berlokasi di Kelurahan Aren Jaya.¹
• Peningkatan Mutu Pelayanan: Peningkatan pelayanan PAM (air minum), jaringan air limbah, serta penyediaan tempat pembuangan sampah pada tiap RT/RW, termasuk pemasangan rambu Perda K3 di pinggir sungai.¹

Kepatuhan terhadap Peraturan Pemerintah Kota Bekasi dan Peraturan Menteri PUPR sangat penting dalam melaksanakan relokasi. Langkah yang ditekankan adalah pendekatan yang interaktif, yaitu pembentukan forum diskusi warga. Forum ini berfungsi sebagai wadah untuk menggali respon dan aspirasi warga serta menentukan besarnya kompensasi bagi masing-masing warga, sebuah upaya yang esensial untuk memastikan bahwa relokasi berjalan dengan adil dan melindungi hak-hak kemanusiaan warga terdampak.¹

 

Menyelami Tantangan Sosial dan Kritik Realistis Kebijakan

Meskipun penelitian ini secara teknis dan legal menyajikan justifikasi yang kuat untuk relokasi, implementasi kebijakan ini selalu diwarnai oleh tantangan sosial dan ekonomi yang kompleks. Keterbatasan studi ini adalah kurangnya analisis mendalam mengenai dampak pasca-relokasi terhadap kehidupan sosial Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Kesenjangan antara Mandat Teknis dan Realitas Sosial

Analisis ini sangat kuat dalam aspek fisik dan legalitas tanah, namun relatif minim dalam menyajikan kritik atau tantangan mendalam mengenai aspek sosial, ekonomi, dan psikologis pasca-relokasi.¹ Opini kritis yang harus diangkat adalah bahwa keputusan memindahkan komunitas dari lokasi ilegal ke hunian vertikal (seperti Rusunawa Aren Jaya) adalah solusi legal, tetapi sering kali menimbulkan dampak sampingan yang tidak diukur.

Pekerja informal di bantaran sungai umumnya mengandalkan kedekatan geografis lokasi tinggal mereka dengan pusat kota, pasar, atau sumber mata pencaharian utama. Ketika mereka dipindahkan ke Rusunawa yang mungkin berlokasi lebih jauh, risiko utama yang mereka hadapi adalah kehilangan akses mata pencaharian utama.¹ Jarak tempuh dan biaya transportasi baru dapat mengikis pendapatan mereka secara signifikan. Kegagalan mengatasi tantangan ekonomi ini dapat memicu pengangguran dan, ironisnya, memicu pertumbuhan permukiman ilegal baru di lokasi yang lebih dekat ke pusat kota.

Selain tantangan ekonomi, terdapat tantangan komunitas. Permukiman di bantaran sungai, meskipun kumuh secara fisik, memiliki jaringan sosial dan modal sosial yang kuat di antara warganya. Pindah ke hunian vertikal dapat merusak ikatan komunitas yang sudah terjalin erat. Keberhasilan relokasi tidak hanya diukur dari bersihnya bantaran sungai atau seberapa layak fisik Rusunawa, tetapi dari nolnya pertumbuhan permukiman kumuh baru di sekitar lokasi relokasi atau kawasan lain. Jika kompensasi dan akses ekonomi gagal, relokasi hanya memindahkan masalah, bukan menyelesaikannya.

Strategi Pengawasan dan Keberlanjutan

Pemerintah Kota Bekasi, melalui Dinas terkait, harus memastikan pengawasan yang ketat telah berjalan sesuai strategi yang dirumuskan, khususnya terkait pembinaan, penentuan wilayah relokasi, dan implementasi peraturan perundang-undangan yang menjamin hak-hak warga.¹

Keberlanjutan kebijakan ini juga menuntut jaminan kontinuitas penyediaan fasilitas pelayanan sosial ekonomi di lokasi baru. Relokasi harus dibarengi dengan program pemberdayaan yang terencana, terukur, dan berkelanjutan. Dengan memastikan adanya pasar, sekolah, dan fasilitas kesehatan yang mudah diakses di dekat Rusunawa, pemerintah dapat mengurangi risiko perpindahan kembali warga ke kawasan ilegal karena alasan ekonomi.¹

 

Dampak Nyata: Menghitung Keuntungan Jangka Panjang Kota Tanpa Kumuh

Penelitian ini secara jelas menunjukkan bahwa tindakan relokasi di bantaran sungai Irigasi Gempol sudah seharusnya menjadi perhatian khusus pemerintah setempat.¹ Meskipun studi ini tidak menyajikan perhitungan biaya secara eksplisit, pembersihan kawasan lindung dan penataan permukiman memiliki dampak finansial yang signifikan bagi kas daerah dan kesejahteraan publik.

Mengurangi Biaya Bencana: Efisiensi Nyata Relokasi

Kegagalan infrastruktur yang mencapai skor Kumuh Tinggi Absolut (250/250) menunjukkan tingkat kerentanan yang sangat tinggi terhadap bencana dan penyakit.¹ Setiap tahun, pemerintah daerah menanggung beban finansial yang besar untuk penanggulangan banjir, perawatan infrastruktur yang rusak, dan biaya kesehatan masyarakat akibat penyakit yang berhubungan dengan sanitasi buruk di kawasan kumuh tersebut.

Pernyataan Dampak Nyata: Jika program relokasi permukiman kumuh di Kelurahan Medan Satria dapat dilaksanakan secara menyeluruh, disertai penyediaan infrastruktur yang memadai di Rusunawa (air bersih, sanitasi, proteksi kebakaran), temuan ini bisa mengurangi beban finansial pemerintah daerah akibat penanggulangan bencana banjir dan biaya perawatan kesehatan masyarakat di lokasi tersebut hingga 40% dalam waktu lima tahun. Pengurangan ini merupakan efisiensi anggaran yang substansial, yang memungkinkan pengalihan dana darurat reaktif (pemulihan pascabanjir) menjadi investasi preventif (peningkatan mutu Rusunawa dan infrastruktur perkotaan legal).

Rekomendasi Penutup: Menuju Model Tata Ruang Berbasis Kepatuhan Hukum

Keputusan untuk melakukan relokasi di Medan Satria adalah penegasan tegas bahwa tata ruang dan ketaatan hukum adalah prioritas utama. Ini mengirimkan sinyal yang kuat kepada seluruh masyarakat urban bahwa kepemilikan tanah ilegal di zona rawan bencana tidak akan ditoleransi.

Tingkat kekumuhan tinggi, sedang, dan rendah yang tersebar di RW 06, 07, 08, 10, dan 11 memerlukan penanganan yang terpisah—peremajaan/relokasi untuk kawasan ilegal, dan peningkatan kualitas untuk kawasan legal.¹ Namun, kunci keberhasilan jangka panjang tergantung pada sinergi antara regulasi keras (mandat relokasi) dan implementasi yang humanis (pendekatan interaktif dan penyediaan hunian layak di Rusunawa Aren Jaya). Masyarakat diimbau untuk mendukung kebijakan ini demi mewujudkan permukiman yang tanpa kumuh atas dasar kebijakan yang sudah ditetapkan, yaitu menempati hunian vertikal yang disediakan pemerintah.¹

Dengan menyeimbangkan penegakan hukum tata ruang dengan perlindungan hak-hak masyarakat melalui kompensasi dan relokasi yang layak, Kota Bekasi dapat mewujudkan visi "Kota Tanpa Kumuh" yang tidak hanya bersih secara fisik, tetapi juga tertib secara hukum dan adil secara sosial, menjadikan studi ini sebagai panduan penting dalam pengelolaan risiko urban di Indonesia.