Sebuah artikel untuk Dateline, buletin yang diterbitkan oleh Design-Build Institute of America, dimaksudkan untuk menghilangkan beberapa misteri seputar hukum rancang-bangun dengan mengidentifikasi area hukum yang berbeda dari konstruksi rancang-bangun tradisional.
Masalah hukum yang muncul secara unik dari metode rancang-bangun dalam pelaksanaan proyek tidak terlalu rumit. Meskipun semua proyek konstruksi yang kompleks melibatkan masalah hukum yang penting, tidak banyak masalah hukum tambahan yang muncul dalam proyek rancang-bangun yang bertentangan dengan mode rancang-bangun tradisional.
Setelah terlibat dalam banyak proyek rancang-bangun baik di sektor publik maupun swasta, menurut saya, isu-isu hukum yang unik dalam proyek rancang-bangun dapat dikelompokkan ke dalam beberapa kategori berikut ini:
- Hubungan dan loyalitas di antara para pihak.
- Standar perawatan profesional desain.
- Jaminan kinerja.
- Hak untuk mengubah pesanan.
- Masalah perizinan.
- Masalah asuransi/perikatan.
- Konflik dengan hukum penawaran kompetitif.
Pada kolom ini saya bermaksud untuk memberikan gambaran umum mengenai masalah-masalah hukum yang tercantum di atas. Tidak ada ruang yang cukup untuk pembahasan yang lebih rinci tentang semua masalah ini. Saya memperkirakan bahwa saya dan para pengacara lain akan membahas masalah-masalah ini dalam buletin-buletin berikutnya.
Hubungan dan Loyalitas di antara Para Pihak
Perubahan yang paling jelas yang membedakan rancang-bangun dari proyek rancang-bangun tradisional adalah bahwa profesional desain bukanlah konsultan pemilik, melainkan rekan satu tim kontraktor. Profesional desain memiliki insentif kontraktual untuk melaksanakan layanan mereka untuk memajukan tujuan tim rancang-bangun, yang biasanya tidak sepenuhnya sesuai dengan tujuan pemilik. Profesional desain memiliki disinsentif untuk meminta perhatian pemilik terhadap masalah dengan pekerjaan konstruksi, dan desain cenderung menghargai faktor-faktor seperti biaya dan kemampuan membangun di atas kriteria lain yang mungkin lebih disukai oleh pemilik.
Keberadaan "tim" yang terdiri dari kontraktor dan perancang menimbulkan masalah hukum yang unik terkait hubungan di antara mereka. Akankah salah satu menjadi yang utama bagi pemilik dengan yang lain sebagai subkontraktor? Jika rancang-bangun belum menjadi satu kesatuan, apakah kontraktor dan perancang membentuk satu kesatuan untuk membuat kontrak dengan pemilik, dan jika ya, apakah kesatuan tersebut harus berupa usaha patungan, korporasi, atau perseroan terbatas? Dalam entitas rancang-bangun, bagaimana keputusan akan dibuat, dan bagaimana ketidaksepakatan akan diselesaikan? Semua masalah ini melibatkan keputusan hukum dan perencanaan bisnis yang penting.
Standar Perawatan Profesional Desain
Hubungan rancang-bangun memungkinkan, namun tidak mengharuskan, perubahan dalam standar perawatan perancang. Biasanya, seorang insinyur (atau arsitek) hanya bertanggung jawab untuk menerapkan tingkat keterampilan atau kehati-hatian yang biasa dilakukan oleh insinyur pada umumnya, yang memiliki posisi yang sama, dan biasanya tidak menjamin hasil yang sukses untuk jasanya. Aturan umum untuk kontraktor berbeda: kontraktor secara tersirat menjamin bahwa hasil layanan mereka akan menjadi proyek yang sukses, asalkan desain dan faktor-faktor lain yang tidak dapat mereka kendalikan adalah tepat dan sesuai.
Sebagian besar pengadilan yang mempertimbangkan masalah ini berpendapat bahwa kontraktor rancang-bangun lebih mirip dengan kontraktor daripada profesional desain. Oleh karena itu, kontraktor rancang-bangun biasanya memiliki standar jaminan yang sama dengan kontraktor. Hal ini berlaku bahkan untuk layanan desain yang mereka tawarkan. (Ini adalah salah satu alasan utama mengapa pemilik menyukai konstruksi rancang-bangun: keseluruhannya benar-benar lebih besar daripada jumlah bagian-bagiannya karena perancang memiliki standar yang lebih ketat dalam konteks rancang-bangun daripada ketika ada kontrak terpisah untuk layanan desain).
Namun, penting untuk dicatat bahwa standar perawatan yang berlaku untuk desain dalam proyek rancang-bangun dapat diubah melalui perjanjian kontrak. Tanggung jawab perancang-bangun untuk masalah desain dapat dikembalikan ke standar "tingkat keterampilan dan kehati-hatian yang sesuai" dengan memasukkan ketentuan kontrak dalam perjanjian rancang-bangun yang mengatur hal tersebut.
Jaminan Kinerja
Dalam kontrak konstruksi tradisional, kontraktor diminta untuk menjamin hasil pekerjaannya, tetapi tidak menjamin keberhasilan proyek secara keseluruhan. Hal ini karena ada banyak faktor lain (terutama desain) yang tidak dapat dikontrol oleh kontraktor yang menentukan keberhasilan proyek.
Dalam banyak proyek rancang-bangun, situasinya terbalik. Kontraktor rancang-bangun bertanggung jawab atas sebagian besar proyek sehingga memungkinkan untuk meminta kontraktor menjamin kinerja proyek. Tentu saja, biasanya masih ada beberapa aspek proyek yang menjadi tanggung jawab pemilik, seperti operasi dan pemeliharaan, pasokan bahan baku, desain proses, dll. Setiap jaminan kinerja harus dirancang dengan hati-hati untuk mengalokasikan risiko dengan benar.
Beberapa jaminan kinerja benar-benar menjamin pengoperasian proyek yang telah selesai untuk jangka waktu tertentu. Umumnya, kontraktor setuju untuk menguji proyek setelah penyelesaian substansial atau mekanis untuk memverifikasi bahwa kriteria kinerja yang sesuai telah terpenuhi. Kemampuan untuk mengukur kegagalan kinerja dengan membandingkan kinerja aktual dengan kriteria kinerja yang ditentukan memungkinkan ketepatan yang tidak biasa dalam penyusunan ketentuan ganti rugi yang dilikuidasi dan sering kali membuat kontraktor meminta batasan tanggung jawab tertentu (seperti persentase kecil dari harga konstruksi, kekebalan dari kerugian konsekuensial seperti kehilangan keuntungan, dll.).
Hak untuk Mengubah Pesanan
Dalam kontrak konstruksi biasa, kontraktor biasanya berhak atas perintah perubahan jika salah satu dari tiga situasi berikut ini terjadi:
- Dampak yang disebabkan oleh pemilik (misalnya perubahan ruang lingkup, gangguan atau gangguan oleh pemilik atau pihak lain yang menjadi tanggung jawab pemilik)
- Kondisi yang berubah (misalnya hambatan bawah permukaan yang tidak diketahui, keadaan kahar)
- Masalah desain (misalnya kesalahan, kelalaian, ambiguitas, dll. dalam rencana dan spesifikasi)
Dalam proyek rancang-bangun, dua kategori pertama masih dapat mengakibatkan perubahan pesanan, tetapi kategori ketiga biasanya tidak. Karena kontraktor bertanggung jawab atas rencana dan spesifikasi, kontraktor tidak dapat menggunakan kesalahan dan ketidakjelasan di dalamnya untuk mengklaim hak untuk mendapatkan tambahan. Namun, jika kriteria pemilik yang menjadi dasar kontraktor menyiapkan desain memiliki ambiguitas atau kelalaian, kebutuhan untuk mengubah desain untuk mengakomodasi kriteria pemilik yang baru atau yang telah diklarifikasi dapat mengakibatkan perubahan pesanan.
Masalah Perizinan
Setiap negara bagian di negara ini mengatur dan membatasi praktik teknik dan arsitektur profesional, dengan menetapkan persyaratan pendidikan, pengujian, dan organisasi. Sebagian besar kontraktor rancang-bangun tidak memenuhi satu atau beberapa persyaratan ini dan oleh karena itu mereka sendiri tidak memiliki lisensi sebagai profesional desain. Kontraktor rancang-bangun biasanya menyediakan layanan teknik dan arsitektur dengan bergabung dengan profesional desain atau mensubkontrakkan layanan ini kepada perusahaan tersebut.
Yang mengejutkan, banyak negara bagian yang melarang praktik-praktik ini. Banyak negara bagian tidak mengizinkan kontraktor untuk melakukan layanan profesional sebagai bagian dari proyek rancang-bangun kecuali jika kontraktor itu sendiri adalah seorang profesional desain yang terdaftar. Ada kecenderungan yang lambat untuk meliberalisasi aturan-aturan ini sehingga memungkinkan kontraktor rancang-bangun untuk menyatakan dirinya menawarkan layanan arsitektur atau teknik asalkan layanan profesional dilakukan oleh perusahaan atau individu yang terdaftar. Hukum setiap negara bagian berbeda.
Konflik yang menarik dapat muncul untuk proyek rancang-bangun yang diperoleh atau didanai oleh pemerintah federal. Hukum federal biasanya mendahului hukum negara bagian yang tidak konsisten, tetapi tidak ada hukum federal yang melisensikan atau mengatur praktik arsitektur dan teknik sehingga secara eksplisit menggantikan hukum negara bagian yang membatasi.
Masalah Asuransi/Pengikatan
Masalah yang berkaitan dengan asuransi dan ikatan kerja mempengaruhi hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam rancang-bangun. Asuransi kesalahan dan kelalaian profesional desain biasanya mengecualikan jasa konstruksi, dan kebijakan tanggung jawab umum kontraktor mengecualikan jasa profesional. Kebijakan-kebijakan ini mungkin memiliki dampak yang berbeda pada para pihak, karena kebijakan tanggung jawab umum biasanya memiliki sedikit atau tidak ada pengurangan, sedangkan kebijakan tanggung jawab profesional memiliki pengurangan yang besar. Beberapa negara bagian tertentu memiliki undang-undang anti-ganti rugi untuk proyek konstruksi yang membatasi kemampuan kontraktual para pihak untuk mengatasi dampak yang berbeda ini.
Surety bonds dapat menimbulkan masalah yang serupa. Sebagai contoh, jaminan pelaksanaan mungkin tidak mencakup layanan desain insinyur terafiliasi. Meskipun sangat mungkin untuk mengatur asuransi dan ikatan yang memadai dan sesuai, masalah hukum yang unik memerlukan analisis tambahan.
Konflik dengan Hukum Penawaran Kompetitif
Proyek yang didanai dengan uang publik biasanya memerlukan proses kompetitif untuk memilih kontraktor, bahkan dalam proyek rancang-bangun. Untuk proyek-proyek federal, prosesnya sudah mapan: badan pengelola mencari proposal kompetitif dari kontraktor atau tim rancang-bangun dan memilih proposal dengan nilai keseluruhan terbaik untuk pemerintah.
Pemerintah federal meminta proposal kompetitif untuk berbagai jenis tindakan pengadaan lainnya, termasuk layanan profesional desain, sehingga hanya ada sedikit masalah hukum unik yang muncul dari proposal kompetitif untuk proyek rancang-bangun. Perbedaan utama muncul dari fakta bahwa proposal kompetitif adalah untuk keseluruhan proyek sekaligus, bukan secara bertahap seperti pekerjaan rancang-bangun tradisional. Hal ini dapat menimbulkan beberapa masalah baru yang melibatkan daya tanggap proposal. Sebagai contoh, jika anggaran telah diidentifikasi, dapatkah badan pengelola menentukan bahwa proposal yang melebihi anggaran adalah yang paling bernilai?
Pembatasan yang lebih sulit ada di tingkat negara bagian dan lokal. Beberapa undang-undang dan peraturan benar-benar mengharuskan penawaran kompetitif berdasarkan harga, yang merupakan masalah bagi proyek rancang-bangun. Seiring dengan meningkatnya popularitas rancang-bangun, isu-isu menarik dalam hukum kota kemungkinan akan muncul, seperti apakah kontraktor dapat bersaing berdasarkan jumlah dan kualitas widget dengan harga tetap, dan bukan harga sejumlah widget yang dijelaskan dalam spesifikasi teknis. Dalam proyek-proyek yang dikelola oleh badan-badan negara bagian atau lokal tetapi menggunakan dana federal, masalah hukum kemungkinan akan muncul, apakah persyaratan pengadaan federal akan mendahului persyaratan negara bagian atau lokal yang tidak konsisten yang dapat dibaca untuk membatasi rancang-bangun.
Proyek Rancang-Bangun dengan Biaya-Plus
Ketika perancang-bangun bekerja di bawah kontrak biaya-plus, berbagai pertimbangan berbeda muncul. Loyalitas profesional desain kepada kontraktor menjadi kurang terasa karena tingkat risiko kontraktor yang lebih rendah. Relevansi dan pentingnya perintah perubahan menjadi berkurang secara drastis. Pemilik biasanya mengambil peran yang lebih besar dalam proyek, dan beberapa yurisdiksi menetapkan bahwa pemilik, bukan kontraktor, bertanggung jawab atas wanprestasi subkontraktor. Ketentuan harga maksimum yang dijamin lebih lanjut mempengaruhi masalah ini.
Sumber: venable.com