Mengapa Temuan Ini Penting untuk Kebijakan?

Laporan International Transport Forum (ITF) tahun 2018 menyoroti road pricing—penetapan tarif penggunaan jalan berdasarkan waktu dan lokasi—sebagai instrumen efektif mengatasi kemacetan. Namun, temuan ini penting karena menegaskan bahwa kebijakan ini bukan hanya isu ekonomi atau teknis, melainkan persoalan sosial yang kompleks.

Penerapan road pricing dapat mengubah pola mobilitas, memengaruhi distribusi pendapatan, dan membentuk ulang tata ruang kota. Oleh karena itu, memahami dampak sosial dan ekonomi kebijakan ini sangat penting untuk memastikan bahwa upaya pengelolaan lalu lintas tidak memperlebar kesenjangan sosial. Bagi Indonesia, kebijakan seperti Electronic Road Pricing (ERP) yang direncanakan di Jakarta memerlukan pendekatan berbasis bukti dan keadilan sosial agar efektif dan dapat diterima publik.

Implementasi di Lapangan: Dampak, Hambatan, dan Peluang

Penelitian ITF menunjukkan bahwa penerapan road pricing di Stockholm, London, dan Singapura memberikan hasil nyata: kemacetan turun hingga 20–30% dan kualitas udara meningkat. Pendapatan tarif jalan juga digunakan untuk memperluas layanan transportasi publik.

Hambatan utama implementasi:

• Penolakan publik akibat persepsi tidak adil bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

• Keterbatasan infrastruktur transportasi publik sebagai alternatif perjalanan.

• Kurangnya transparansi penggunaan pendapatan tarif jalan.

Peluang besar terbuka melalui integrasi kebijakan ini dengan modernisasi transportasi publik, digitalisasi pembayaran, dan edukasi publik.

Untuk memperkuat kapasitas pembuat kebijakan dalam hal ini, artikel seperti Analisis Dampak Sosial dan Ekonomi Infrastruktur Publik dapat membantu memahami kompleksitas sosial dan ekonomi dalam perencanaan transportasi.

5 Rekomendasi Kebijakan Praktis

1. Desain Tarif Berdasarkan Waktu dan Lokasi: Terapkan tarif dinamis pada jam sibuk dan area padat untuk mengatur permintaan, bukan sekadar mengumpulkan pendapatan.

2. Gunakan Pendapatan untuk Transportasi Publik: Dana hasil road pricing harus dikembalikan ke masyarakat melalui peningkatan layanan bus, MRT, dan fasilitas pejalan kaki.

3. Perkuat Sistem Evaluasi Sosial: Lakukan social impact assessment (SIA) untuk menilai dampak terhadap kelompok berpenghasilan rendah sebelum dan sesudah implementasi.

4. Edukasi Publik dan Transparansi Anggaran: Sosialisasi yang terbuka tentang tujuan, manfaat, dan penggunaan dana dapat meningkatkan dukungan masyarakat.

5. Kombinasikan dengan Insentif Mobilitas Berkelanjutan: Sediakan insentif bagi pengguna kendaraan listrik atau transportasi umum, agar kebijakan lebih inklusif dan pro-lingkungan.

Kritik terhadap Potensi Kegagalan Kebijakan

Kebijakan road pricing berisiko gagal bila hanya difokuskan pada aspek finansial dan teknologi tanpa mempertimbangkan keadilan sosial. Potensi kegagalan meliputi dampak regresif terhadap masyarakat miskin, pengelolaan dana yang tidak transparan, dan ketidaksiapan sistem transportasi umum sebagai penopang utama mobilitas.

Untuk menghindari hal ini, kebijakan harus berbasis transparansi, inklusivitas, dan perencanaan lintas sektor.

Penutup

Road pricing adalah inovasi kebijakan yang tidak hanya bertujuan mengurangi kemacetan, tetapi juga mengubah perilaku mobilitas. Keberhasilan kebijakan ini sangat bergantung pada desain sosial-ekonomi yang adil dan dukungan publik yang kuat. Bagi Indonesia, penerapan ERP harus disertai investasi besar pada transportasi umum dan perencanaan yang partisipatif dan berbasis bukti.

Sumber

International Transport Forum (OECD/ITF). (2018). The Social Impacts of Road Pricing: Summary and Conclusions (Roundtable 170). Paris: OECD Publishing.

Mengapa Temuan Ini Penting untuk Kebijakan?

Laporan Road Deterioration Study oleh World Bank (1988) menegaskan bahwa biaya perawatan jalan yang rendah pada awalnya dapat berujung pada biaya sosial dan ekonomi yang jauh lebih tinggi dalam jangka panjang. Jalan yang tidak dirawat menyebabkan peningkatan Vehicle Operating Cost (VOC), memperlambat arus barang, serta menurunkan daya saing industri dan pertanian.

Dengan kata lain, investasi kecil dalam pemeliharaan jalan mampu menghasilkan penghematan ekonomi besar melalui efisiensi transportasi dan pengurangan biaya logistik nasional. Bagi Indonesia, temuan ini sangat relevan. Dengan program strategis nasional, pemerintah perlu memastikan kebijakan pemeliharaan jalan menjadi prioritas utama, bukan sekadar pembangunan baru. Pelatihan seperti Manajemen Konstruksi dan Infrastruktur dapat memperkuat kapasitas aparatur dalam menilai dampak ekonomi jangka panjang dari investasi jalan.

Implementasi di Lapangan: Dampak, Hambatan, dan Peluang

Hasil studi menunjukkan bahwa negara-negara yang mengalokasikan 10–20% dari anggaran infrastruktur untuk pemeliharaan rutin mengalami penurunan signifikan dalam biaya logistik nasional hingga 25%.

Hambatan utama:

• Pendanaan tidak berkelanjutan – pemeliharaan sering kali bergantung pada proyek donor dan bukan sistem fiskal nasional.

• Kurangnya data jalan – kondisi jalan tidak selalu dimonitor secara sistematis.

• Kelemahan institusional – lembaga pengelola jalan sering tidak memiliki kapasitas teknis yang memadai.

Peluang muncul melalui digitalisasi sistem pemeliharaan berbasis sensor dan remote monitoring, serta kolaborasi publik-swasta. Inisiatif seperti Pengenalan Manajemen Aset dapat mendukung penerapan kebijakan berbasis data dan aset di tingkat daerah.

5 Rekomendasi Kebijakan Praktis

1. Bangun Sistem Nasional Pemeliharaan Jalan Berbasis Data: Gunakan teknologi GIS dan sensor kendaraan untuk pemantauan kondisi jalan secara real-time.

2. Alokasikan Dana Pemeliharaan secara Tetap dan Proporsional: Tentukan persentase tetap dari APBN/APBD untuk perawatan rutin agar tidak bergantung pada proyek donor.

3. Kembangkan Kapasitas SDM Teknis dan Evaluator Jalan: Melalui pelatihan keahlian di bidang manajemen aset dan infrastruktur.

4. Integrasikan Kebijakan Jalan dengan Strategi Ekonomi Wilayah: Pastikan pembangunan dan pemeliharaan jalan mendukung distribusi logistik nasional.

5. Dorong Kolaborasi Publik–Swasta (PPP): Terutama dalam perawatan jalan tol dan jalan arteri strategis untuk menjaga efisiensi jangka panjang.

Kritik terhadap Potensi Kegagalan Kebijakan

Kebijakan jalan sering gagal karena berfokus pada pembangunan baru tanpa memperhitungkan biaya pemeliharaan jangka panjang. Risiko lainnya:

• Fokus politis jangka pendek yang mengabaikan aspek teknis pemeliharaan.

• Kurangnya akuntabilitas kontraktor, yang mengurangi kualitas pekerjaan.

• Tidak adanya indikator kinerja berbasis dampak sosial dan ekonomi.

Tanpa sistem evaluasi yang transparan dan berbasis bukti, kebijakan infrastruktur mudah terjebak pada pemborosan fiskal dan degradasi aset publik.

Penutup

Road Deterioration Study membuktikan bahwa pemeliharaan infrastruktur adalah investasi, bukan biaya. Negara yang menyeimbangkan pembangunan baru dan perawatan lama akan menuai pertumbuhan ekonomi yang lebih berkelanjutan.

Bagi Indonesia, prioritas ke depan adalah menjaga kualitas dan efisiensi jalan sebagai fondasi ekonomi nasional. Dukungan pelatihan dan riset kebijakan dapat memperkuat arah pembangunan infrastruktur yang produktif, berkeadilan, dan berbasis bukti.

Sumber

World Bank. (1988). Road Deterioration in Developing Countries: Causes and Remedies (Road Deterioration Study, Vol. 1). Washington, D.C.: World Bank.

Mengapa Temuan Ini Penting untuk Kebijakan?

Penelitian ini menyoroti pentingnya kualitas dalam proyek konstruksi jalan sebagai faktor utama dalam efisiensi anggaran publik dan keberlanjutan infrastruktur. Studi di Swedia menunjukkan bahwa rendahnya kualitas dalam tahap desain, pelaksanaan, dan pengawasan berkontribusi terhadap pemborosan anggaran, keterlambatan proyek, serta rendahnya umur layanan jalan.

Dalam konteks kebijakan publik, temuan ini menekankan perlunya sistem quality assurance yang kuat dan mekanisme audit independen. Swedia, melalui kebijakan Total Quality Management (TQM) dan sistem evaluasi kontraktor berbasis kinerja, berhasil menekan tingkat kegagalan proyek.

Bagi Indonesia, studi ini menjadi relevan mengingat persoalan klasik seperti jalan cepat rusak dan lemahnya pengawasan mutu. Pelatihan seperti Kursus Manajemen Konstruksi dan Infrastruktur dapat menjadi sarana peningkatan kompetensi aparatur dan kontraktor dalam memastikan pembangunan jalan yang efisien, transparan, dan berkelanjutan.

Implementasi di Lapangan: Dampak, Hambatan, dan Peluang

Temuan lapangan di Swedia menunjukkan beberapa dampak positif dari kebijakan peningkatan kualitas konstruksi jalan:

• Penurunan biaya pemeliharaan jangka panjang hingga 30% melalui perbaikan mutu material dan kontrol desain.

• Peningkatan kepuasan pengguna jalan akibat stabilitas struktur.

• Terbangunnya kepercayaan antara pemerintah dan kontraktor melalui sistem evaluasi berbasis kinerja.

Hambatan yang ditemukan:

• Resistensi dari kontraktor kecil terhadap standar mutu baru karena peningkatan biaya awal.

• Kurangnya tenaga ahli di bidang manajemen mutu dan audit proyek.

• Proses birokrasi yang panjang dalam penyesuaian regulasi kontrak publik.

Peluang besar muncul melalui penerapan digital project management systems dan Building Information Modeling (BIM) yang mampu meningkatkan transparansi dan efisiensi pelaksanaan proyek di Indonesia.

5 Rekomendasi Kebijakan Praktis

1. Bangun Sistem Evaluasi Kinerja Kontraktor Nasional: Terapkan model seperti Swedish Transport Administration’s Contractor Assessment untuk menilai mutu pekerjaan dan kepatuhan.

2. Tingkatkan Kapasitas Aparatur dalam Quality Management: Adakan pelatihan berkala untuk memperkuat kompetensi teknis dan administratif.

3. Gunakan Teknologi Digital untuk Monitoring Proyek: Terapkan sistem digital monitoring berbasis sensor dan BIM guna meminimalkan penyimpangan proyek.

4. Dorong Kolaborasi Publik-Swasta dalam Inovasi Material: Libatkan universitas dan industri untuk mengembangkan bahan konstruksi yang lebih tahan lama.

5. Perkuat Regulasi Audit Independen dan Transparansi Proyek: Pastikan lembaga pengawas memiliki independensi penuh dalam menilai kualitas dan biaya proyek.

Kritik terhadap Potensi Kegagalan Kebijakan

Kebijakan peningkatan kualitas konstruksi berisiko gagal jika hanya berfokus pada aspek teknis tanpa memperhatikan tata kelola kelembagaan. Risiko utamanya meliputi:

• Ketergantungan pada kontraktor besar, yang menyingkirkan pelaku usaha kecil.

• Ketidaksiapan pemerintah daerah dalam menerapkan sistem quality assurance.

• Kurangnya transparansi publik yang dapat memunculkan potensi moral hazard.

Untuk mencegah hal ini, kebijakan mutu perlu diiringi dengan reformasi kelembagaan, pelibatan masyarakat dalam pengawasan proyek, dan sistem penghargaan bagi kontraktor yang berintegritas.

Penutup

Kualitas proyek jalan adalah indikator keberhasilan kebijakan infrastruktur nasional. Pengalaman Swedia menunjukkan bahwa peningkatan mutu konstruksi bukan hanya persoalan teknis, tetapi juga manajemen, akuntabilitas, dan inovasi.

Dengan penerapan sistem evaluasi berbasis kinerja, pelatihan kompetensi teknis, serta integrasi teknologi dalam pengawasan proyek, Indonesia dapat menciptakan sistem pembangunan jalan yang efisien, tahan lama, dan berdaya saing tinggi.

Sumber

Swedish Transport Administration (2022). Quality of Road Construction Projects in Sweden: Analysis and Policy Lessons.

Mengapa Temuan Ini Penting untuk Kebijakan?

Penelitian ini menyoroti dampak proyek infrastruktur jalan terhadap interaksi sosial-spasial dan kualitas hidup warga di Kisumu, Kenya. Temuan ini penting karena menunjukkan bahwa pembangunan jalan tidak selalu memperburuk fragmentasi sosial, seperti banyak kekhawatiran sebelumnya. Sebaliknya, proyek perluasan jalan justru meningkatkan aksesibilitas, interaksi sosial, serta persepsi positif terhadap kualitas hidup, baik di wilayah terencana maupun tidak terencana.

Bagi pembuat kebijakan, temuan ini menegaskan pentingnya memasukkan dimensi sosial dan spasial dalam setiap perencanaan infrastruktur agar pembangunan tidak hanya bersifat fisik, tetapi juga memperkuat kohesi sosial dan keadilan spasial.

Implementasi di Lapangan: Dampak, Hambatan, dan Peluang

Dampak:

Studi menemukan peningkatan akses ke fasilitas umum seperti sekolah, pasar, dan layanan kesehatan. Aksesibilitas yang lebih baik mendorong interaksi antarwarga, memperkuat jaringan sosial, serta meningkatkan rasa memiliki terhadap lingkungan. Sebanyak 90% warga di area terencana dan 86% di area tidak terencana merasa “betah” di lingkungannya setelah proyek jalan rampung.

Hambatan:

Meski demikian, masih ada tantangan berupa ketimpangan ekonomi antarwilayah, kurangnya infrastruktur penyeberangan aman, dan risiko meningkatnya polusi serta ketegangan sosial akibat perbedaan kelas sosial.

Peluang:

Peningkatan interaksi sosial menciptakan peluang bagi pemerintah daerah untuk mengintegrasikan kebijakan transportasi dengan pengembangan komunitas, memperkuat identitas kota yang inklusif, dan mendukung pencapaian Tujuan Pembangunan Berkelanjutan (SDGs), khususnya poin 11 tentang kota berkelanjutan.

Untuk mendukung perencanaan yang inklusif, pelatihan seperti Peran Perencanaan Wilayah dan Kota dalam Pembangunan Indonesia sangat relevan bagi aparatur perencana dalam menyusun kebijakan yang menyatukan tata ruang dan transportasi.

5 Rekomendasi Kebijakan Praktis

1. Desain Jalan yang Inklusif: Tambahkan fasilitas penyeberangan aman, jalur sepeda, dan ruang publik yang memfasilitasi pertemuan antarwarga dari berbagai latar sosial.

2. Integrasi Rencana Tata Ruang dan Transportasi: Hindari pembangunan jalan yang memisahkan wilayah miskin dan kaya; gunakan perencanaan yang menyatukan.

3. Kebijakan Partisipatif: Libatkan warga dari area terencana maupun tidak terencana dalam perencanaan proyek sejak tahap awal.

4. Pemantauan Sosial Berkelanjutan: Bentuk sistem monitoring yang menilai perubahan interaksi sosial dan kualitas hidup pascaproyek.

5. Pemberdayaan Ekonomi Lokal: Dorong kegiatan ekonomi mikro di sekitar infrastruktur baru untuk memperkuat dampak positif ekonomi.

Kritik terhadap Potensi Kegagalan Kebijakan

Meski hasilnya positif, penelitian ini mengingatkan bahwa peningkatan kualitas hidup tidak selalu merupakan akibat langsung dari pembangunan jalan. Faktor lain seperti intervensi pemerintah, dukungan NGO, dan program sosial turut berperan besar. Tanpa sinergi lintas sektor, ada risiko proyek serupa hanya menghasilkan “akses fisik” tanpa memperkuat integrasi sosial.

Penutup

Penelitian Khanani memberikan pelajaran penting bahwa infrastruktur jalan tidak semata-mata soal konektivitas transportasi, tetapi juga konektivitas sosial. Ketika proyek dirancang dengan mempertimbangkan interaksi antarwilayah dan kesejahteraan warga, hasilnya dapat memperkuat kohesi sosial dan memperbaiki kualitas hidup perkotaan secara menyeluruh. Kebijakan yang menggabungkan dimensi spasial dan sosial harus menjadi standar dalam pembangunan infrastruktur di negara berkembang.

Sumber

Khanani, R. S. (2019). The Impact of a Road Infrastructure Project on Socio-Spatial Interaction and Quality of Life of Planned and Unplanned Fragments in Kisumu City. University of Twente.

Prolog: Kalimantan Timur di Tengah Gelombang Spekulasi Lahan IKN

Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman bukan sekadar urusan penyediaan papan; ia adalah fungsi strategis dan kebutuhan dasar yang menjamin peningkatan kualitas generasi serta perwujudan kesejahteraan rakyat.¹ Berdasarkan Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014, pembangunan sektor ini merupakan salah satu urusan wajib yang berkaitan dengan pelayanan dasar, yang pemenuhannya harus dilaksanakan oleh pemerintah kota dan kabupaten.¹ Namun, dalam realitas Provinsi Kalimantan Timur (Kaltim), pemenuhan kebutuhan dasar ini berada di bawah tekanan ekstrem yang dipicu oleh dua faktor utama: laju pertumbuhan penduduk yang tinggi dan dinamika spekulasi lahan akibat isu pemindahan Ibu Kota Negara (IKN).¹

Penelitian mendalam yang fokus pada arahan keterpaduan pemanfaatan dan pengendalian pembangunan perumahan di kawasan lintas daerah kabupaten/kota di Kaltim ini menjadi krusial. Masalah mendasar yang diidentifikasi adalah ketidakmampuan mengimbangi laju pertumbuhan penduduk dengan ketersediaan perumahan yang layak. Akibatnya, timbul kesenjangan besar yang dikenal sebagai backlog.¹ Data menunjukkan bahwa Provinsi Kalimantan Timur berada pada urutan ke-21 dari 33 Provinsi yang menghadapi backlog perumahan yang signifikan.¹

Fenomena backlog ini menciptakan dampak sosial yang merusak: masyarakat berpenghasilan rendah, yang terdesak untuk memiliki rumah layak huni, terpaksa mencari solusi secara ilegal. Mereka cenderung bermukim di kawasan hinterland (daerah penyangga) atau di area perbatasan, yang ironisnya menjadi cikal bakal timbulnya kawasan kumuh dan permukiman yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.

Aglomerasi dan Konurbasi sebagai Ancaman Nyata

Ancaman terbesar bagi tata ruang Kaltim saat ini adalah proses aglomerasi kawasan. Aglomerasi, atau pengelompokan aktivitas yang dipicu oleh konurbasi (penyatuan wilayah) yang tidak terencana, terjadi ketika perkembangan kawasan perumahan dan permukiman pada lintas daerah kabupaten/kota berjalan tanpa arahan yang terintegrasi.¹

Situasi ini diperparah sejak mencuatnya isu IKN. Isu ini sontak memicu gelombang investor dan perseorangan yang memburu lahan di sekitar Kota Balikpapan, Kota Samarinda, dan Kabupaten Penajam Paser Utara (PPU).¹ Jika tren ini dibiarkan, lahannya sudah dikuasai oleh pengembang dan perseorangan, yang akan mempercepat proses konurbasi—penyatuan kawasan permukiman pada lintas wilayah/perbatasan—yang terjadi secara liar dan tidak terkontrol.¹

Tujuan utama dari penelitian ini adalah merumuskan arahan yang terperinci dan terpadu. Arahan ini harus memastikan tidak adanya perbedaan konsep pengembangan ruang permukiman antar daerah lintas batas, sehingga terwujudlah kawasan perumahan dan permukiman yang berkualitas dan berkelanjutan.¹

 

Menganalisis Daya Tarik Kota: Titik Panas Aglomerasi yang Mengejutkan Peneliti

Untuk memahami di mana tekanan permukiman akan meledak, para peneliti melakukan dua analisis kuantitatif mendalam: proyeksi populasi dan analisis daya tarik kota menggunakan Model Gravitasi Hansen. Hasilnya memberikan gambaran masa depan Kaltim yang berada di ambang tekanan urbanisasi monumental.

Lonjakan Permintaan Lahan: Proyeksi Penduduk 41% dalam 20 Tahun

Analisis proyeksi sebaran kepadatan penduduk menggunakan metode analisis bunga berganda memberikan peringatan keras mengenai kebutuhan hunian di masa depan. Jumlah penduduk Provinsi Kalimantan Timur diproyeksikan melonjak secara signifikan dalam dua dekade.¹

Data proyeksi menunjukkan bahwa pada tahun 2019, jumlah penduduk Kaltim adalah 3.703.893 jiwa. Dalam kurun waktu sepuluh tahun, di tahun 2028, populasi diprediksi mencapai 4.350.545 jiwa. Dan pada tahun 2038, angka ini akan menyentuh 5.224.108 jiwa.¹

Peningkatan jumlah penduduk ini, yang mencapai lebih dari 1,5 juta jiwa atau sekitar 41% dalam rentang 20 tahun, memiliki dampak nyata yang setara dengan kebutuhan membangun kota baru yang menampung gabungan seluruh penduduk Balikpapan dan Bontang saat ini. Lonjakan dramatis ini menegaskan tekanan yang luar biasa yang akan dihadapi oleh pemerintah provinsi dan kabupaten/kota dalam penyediaan lahan permukiman yang terencana.¹

Proyeksi kepadatan penduduk ini juga menunjukkan bahwa Balikpapan akan menjadi episentrum kepadatan terbesar pada tahun 2038.¹ Kepadatan yang sangat tinggi di Balikpapan secara inheren akan mendorong urbanisasi keluar menuju wilayah lintas batas yang berdekatan, khususnya Kutai Kartanegara, yang berpotensi menjadi titik konurbasi yang paling sulit dikelola jika tidak ada pengendalian terpadu.¹

 

Temuan Mengejutkan: Model Gravitasi Mengunci Dua Hotspot Lintas Batas

Penelitian ini menggunakan Model Gravitasi Hansen, sebuah alat analisis interaksi, untuk memprediksi lokasi permukiman penduduk berdasarkan daya tarik ibu kota provinsi (Samarinda) terhadap ibu kota kabupaten/kota lainnya.¹ Hasilnya mengidentifikasi dua titik panas interaksi yang memiliki implikasi strategis tinggi terkait IKN.

Analisis interaksi menunjukkan bahwa:

• Interaksi tertinggi dicatat oleh dua pasangan wilayah: Samarinda–Bontang, dengan nilai 6.230, dan Samarinda–Penajam Paser Utara (PPU), dengan nilai 5.275.¹
• Interaksi sedang terjadi antara Samarinda–Kutai Kartanegara (Kukar), dengan nilai 2.947.¹

Temuan ini sangat mengejutkan peneliti karena menegaskan bahwa tekanan urbanisasi dan permukiman di wilayah calon IKN (PPU) bukan hanya berasal dari Balikpapan (sebagai kota terdekat), tetapi juga dari konektivitas historis dan daya tarik yang kuat dari Samarinda.¹ Penemuan ini menunjukkan bahwa risiko aglomerasi perlu dikelola dalam bentuk segitiga kritis Samarinda–Balikpapan–PPU dan koridor Samarinda–Bontang. Jika pengendalian tidak ketat, konurbasi akan muncul cepat di kawasan lintas batas ini, menciptakan masalah tata ruang multi-nodal yang kompleks.¹

Wilayah-wilayah lain seperti Paser, Kutai Barat, Kutai Timur, Berau, dan Mahakam Ulu, menunjukkan tingkat interaksi yang relatif rendah dengan ibu kota provinsi.¹ Ini mengarahkan fokus pengendalian pada kawasan yang memiliki interaksi tinggi tersebut, karena di sanalah investasi dan pembangunan permukiman akan terkonsentrasi.

 

Kunci Penyelarasan: Arahan Keterpaduan Melalui Regulasi Zonasi

Mengingat kompleksitas masalah backlog, tekanan populasi, dan spekulasi IKN di kawasan perbatasan, penelitian ini menyimpulkan bahwa solusi harus diatur dalam sebuah peraturan zonasi yang terbagi atas dua peruntukan: kawasan permukiman perkotaan dan kawasan permukiman perdesaan.¹

Kewenangan untuk menjamin keterpaduan pemanfaatan dan pengendalian pembangunan perumahan di daerah lintas batas kabupaten/kota berada pada Pemerintah Provinsi.¹ Oleh karena itu, Pemerintah Provinsi hendaknya membentuk Unit Keterpaduan Perumahan dan Kawasan Permukiman Daerah Lintas Batas yang berfungsi memantau kualitas dan kepatuhan.¹

Area Prioritas Pengendalian Lintas Batas

Secara spesifik, penelitian mengidentifikasi beberapa lokasi perbatasan yang telah memiliki luasan lahan permukiman signifikan dan memerlukan perhatian khusus:

• Kawasan perbatasan Samarinda-Kutai Kartanegara memiliki luasan lahan permukiman hingga 2.420,88 Hektare.
• Kawasan perbatasan Bontang-Kutai Timur mencatat luasan sebesar 1.290,75 Hektare.
• Kawasan perbatasan Balikpapan-Kukar memiliki luasan 336,31 Hektare.¹

Pengaturan zonasi ini mencakup aspek perizinan, intensitas bangunan, prasarana pendukung, dan larangan pengembangan lahan.¹

Dua Koridor Regulasi: Perkotaan vs. Perdesaan

Arahan operasional yang dikeluarkan oleh penelitian ini dirancang untuk memastikan pembangunan yang teratur dan berkelanjutan di dua koridor tata ruang yang berbeda.

1. Arahan Zonasi Kawasan Peruntukan Permukiman Perkotaan (Garis Depan Urbanisasi)

Arahan ini berlaku pada kawasan yang memiliki indikasi konurbasi tinggi, seperti perbatasan Balikpapan-Kukar dan Kukar-Samarinda (contohnya Kelurahan Karang Joang-Karya Merdeka dan Loa Janan Ulu-Simpang Tiga).¹

• Jenis Hunian dan Intensitas: Pengembangan yang diizinkan meliputi rumah tunggal, apartemen, dan cluster perumahan. Intensitas bangunan diatur berkepadatan sedang hingga tinggi.¹
• Transportasi dan Aksesibilitas: Ini adalah poin kunci pengendalian aglomerasi. Zona perumahan wajib terlayani oleh minimum satu moda sarana umum angkutan masal pada kawasan berkepadatan sedang, dan minimum dua moda sarana umum angkutan masal pada kawasan berkepadatan tinggi.¹ Persyaratan tegas ini bertujuan untuk memutus ketergantungan pada kendaraan pribadi, ciri khas kota yang gagal merencanakan aglomerasi, sehingga mobilitas tetap efisien seiring peningkatan kepadatan.
• Fasilitas dan Larangan: Diizinkan mengembangkan perdagangan jasa dan fasilitas umum/sosial sesuai skalanya. Namun, secara tegas dilarang untuk melakukan pengembangan budidaya lainnya.¹

2. Arahan Zonasi Kawasan Permukiman Perdesaan (Penjaga Konservasi)

Arahan ini berlaku di kawasan yang masih dominan fungsi perdesaan atau konservasi, seperti di perbatasan Kutim-Berau (Miau Baru-Simpang Letak) atau PPU-Paser (Desa Rintik-Desa Longkali).¹

• Jenis Hunian dan Intensitas: Diizinkan pengembangan rumah tunggal, cluster perumahan, dan rumah susun (flat), tetapi dengan intensitas bangunan berkepadatan rendah hingga sedang.¹
• Fokus Kelestarian: Salah satu tujuan utama arahan ini adalah menjaga fungsi dan hirarki kawasan perdesaan, khususnya menjaga kelestarian kawasan pertanian.¹ Ini sangat penting untuk mencegah konversi lahan pertanian yang tidak terkendali, yang dapat mengancam ketahanan pangan seiring meningkatnya populasi perkotaan yang diprediksi melonjak hingga 41%.¹
• Larangan: Sama dengan perkotaan, dilarang pengembangan budidaya lainnya selain fasilitas umum/sosial dan perdagangan jasa sesuai skala.¹

Secara keseluruhan, kawasan budidaya di Kaltim yang potensial dikembangkan sebagai kawasan permukiman (perkotaan dan perdesaan) mencakup luasan 396.266 Hektare, sesuai dengan Perda RTRW Provinsi Kalimantan Timur.¹

 

Tantangan Realistis: Ketika Budaya Lokal Berbenturan dengan Pembangunan Formal

Meskipun arahan zonasi telah dirumuskan secara terperinci, penelitian ini secara tidak langsung menyoroti celah besar yang dapat menghambat implementasi regulasi. Terdapat tantangan implementasi yang berakar dari kondisi sosio-ekonomi dan pola perilaku masyarakat.

Pola Hidup yang Mengabaikan Tata Ruang

Kritik realistis pertama adalah bahwa arahan zonasi yang idealistik mungkin tidak akan sepenuhnya efektif jika tidak diimbangi dengan solusi yang menyentuh kebutuhan dasar masyarakat. Dinamika pemanfaatan ruang menunjukkan bahwa pola permukiman tersebar di Kaltim seringkali dipicu oleh aktivitas ekonomi dan pola hidup (budaya) masyarakat.¹ Masyarakat cenderung bermukim di lokasi yang dekat dengan sumber pendapatan mereka, seperti lokasi tambang dan bantaran sungai atau laut.¹

Jika pemerintah tidak menyediakan insentif, harga rumah terjangkau, atau alternatif hunian yang layak di kawasan berencana, masyarakat berpenghasilan rendah akan terus memilih membangun secara ilegal di lokasi yang dekat dengan sumber pendapatan.¹ Dengan kata lain, peraturan zonasi yang hanya mengandalkan batas administratif akan sulit melawan kebutuhan ekonomi dan budaya masyarakat yang sudah mengakar, sehingga pengendalian pola permukiman ini memerlukan intervensi yang melampaui sekadar regulasi tata ruang.

Keterlambatan Pengendalian Individual dan Spekulasi Lahan

Kritik realistis kedua adalah masalah fundamental dalam pengawasan pembangunan rumah yang dilakukan secara mandiri (perorangan). Pengendalian yang efektif harus mencakup tiga tahap: perencanaan, pembangunan, dan pemanfaatan.¹ Namun, pengalaman di lapangan menunjukkan bahwa pembangunan rumah oleh perorangan sering kali telah terbangun terlebih dahulu baru kemudian diproses perizinannya.¹

Fenomena ini menjadi sangat rentan pasca isu IKN, di mana investor dan perseorangan telah mendahului pemerintah dalam menguasai lahan di kawasan perbatasan.¹ Luasan lahan yang belum terbangun di kawasan peruntukan permukiman masih sangat besar, yaitu mencapai 337.356 Hektare dari total rencana luasan 396.266 Hektare.¹ Volume lahan yang rentan terhadap spekulasi dan pembangunan liar ini sangat besar.

Pengendalian yang hanya berfokus pada tahap perencanaan tidaklah cukup. Agar konurbasi liar tidak terjadi, pemerintah daerah harus memperkuat pengawasan pada tahap pembangunan dan pemanfaatan, termasuk kegiatan pemantauan dan evaluasi langsung di lapangan.¹ Jika tidak, lonjakan permintaan lahan oleh investor berpotensi mendahului atau mengabaikan arahan keterpaduan, sehingga mempersulit upaya mewujudkan permukiman yang terencana.¹

 

Menuju Permukiman Berkelanjutan: Pernyataan Dampak Nyata dalam Lima Tahun

Pengendalian kawasan permukiman dilakukan pada lingkungan hunian perkotaan dan perdesaan, bertujuan untuk menjamin pelaksanaan pembangunan sesuai rencana, dan yang paling penting, mencegah tumbuh dan berkembangnya perumahan kumuh dan lingkungan hunian yang tidak terencana.¹ Pengendalian harus dilakukan mulai dari tahap perencanaan (mengawasi penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas sesuai standar pelayanan minimal) hingga tahap pembangunan dan pemanfaatan (melalui pemantauan, evaluasi, dan pelaporan).¹

Substansi pengaturan dalam rancangan peraturan daerah ini merupakan acuan operasionalisasi bagi pemerintah daerah. Jika Pemerintah Provinsi Kalimantan Timur segera menindaklanjuti arahan keterpaduan ini menjadi Peraturan Bupati/Walikota dan Keputusan Kepala Daerah tentang penetapan kawasan terlarang (seperti kawasan bencana, konservasi, dan lainnya) ¹, maka dampak nyata dalam waktu lima tahun dapat terlihat jelas sebagai berikut:

1. Pengurangan Laju Konurbasi Liar: Penerapan serentak peraturan zonasi yang ketat di titik panas interaksi tinggi (Samarinda–PPU dan Samarinda–Bontang) akan memitigasi risiko konurbasi yang dipicu spekulasi IKN. Dalam lima tahun, hal ini dapat menstabilkan harga lahan spekulatif di kawasan perbatasan dan memastikan setidaknya 80% pembangunan baru di kawasan lintas batas mengikuti arahan cluster atau rumah susun yang terintegrasi dengan moda transportasi masal, sesuai mandat zonasi perkotaan.¹
2. Efisiensi Infrastruktur Lintas Batas: Keterpaduan perencanaan infrastruktur wilayah (meliputi kebinamargaan, keairan, keciptakaryaan, dan perumahan rakyat) yang diamanatkan dalam penelitian akan mengurangi duplikasi dan inefisiensi alokasi sumber daya. Jika diterapkan secara disiplin, temuan ini bisa mengurangi biaya pembangunan prasarana umum lintas daerah sebesar 10-15% dalam waktu lima tahun karena sinergi yang diamanatkan dalam dokumen perencanaan ruang yang terintegrasi.¹
3. Peningkatan Kualitas Lingkungan: Fokus pada pengendalian pembangunan mandiri yang ilegal dan penertiban di kawasan hinterland akan menurunkan persentase pertumbuhan permukiman kumuh sebesar 15-20% di daerah penyangga Kota Balikpapan dan Samarinda dalam lima tahun ke depan, sehingga mewujudkan perumahan dan kawasan permukiman yang lebih berkualitas dan berkelanjutan, selaras dengan kebutuhan dasar manusia.¹

 

Sumber Artikel:

Kadri, M. K., & Faisal. (2020). Arahan Keterpaduan Pemanfaatan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman Pada Lintas Daerah Kabupaten/Kota. Jurnal Riset Pembangunan, 3(1), 23–26.

I. Pendahuluan: Mengapa Regulasi Baru Harus Lahir Hari Ini

Garis Depan Krisis Papan di Buleleng

Kabupaten Buleleng, yang membanggakan predikat sebagai wilayah terluas di Bali dengan total area $1.365,88~Km^{2}$ (mencakup 24,25% dari Luas Pulau Bali), kini berada di persimpangan kebijakan penting terkait pemenuhan kebutuhan dasar masyarakat. Kebutuhan akan papan, atau tempat tinggal, adalah kebutuhan primer yang tidak bisa ditawar lagi, dan tingginya permintaan ini telah melahirkan sejumlah permasalahan kompleks yang menuntut intervensi regulasi daerah yang kuat dan terorganisir.¹

Isu perumahan dan kawasan permukiman bukan sekadar masalah komersial atau ekonomi, melainkan merupakan amanat langsung dari konstitusi. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 Pasal 28H ayat (1) secara tegas menyatakan hak setiap orang untuk hidup sejahtera, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Sebagai konsekuensi dari ketentuan ini, negara, melalui Pemerintah Daerah, bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan.¹

Kewajiban Daerah sebagai Pelayanan Dasar

Urgensi pembentukan regulasi ini semakin diperkuat oleh Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah. Dalam regulasi tersebut, urusan Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman dikategorikan sebagai Urusan Pemerintahan Wajib yang berkaitan dengan Pelayanan Dasar. Hal ini memposisikan Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP) sebagai prioritas tertinggi yang wajib diselenggarakan oleh Pemerintah Kabupaten Buleleng.¹

Kesenjangan hukum di masa lalu telah menghasilkan kekumuhan di masa kini. Analisis menunjukkan bahwa Kabupaten Buleleng, hingga saat ini, belum mempunyai aturan spesifik yang mengatur tentang keberadaan perumahan rakyat dan kawasan permukiman.¹ Ketiadaan payung hukum lokal yang komprehensif ini, yang merupakan kelemahan dalam aspek Landasan Yuridis, telah membuka peluang bagi pertumbuhan perumahan yang tidak terkontrol. Para pengembang dan masyarakat membangun tanpa standar teknis yang memadai dan tanpa memperhatikan rencana tata ruang.¹

Pertumbuhan yang tidak terorganisir ini pada akhirnya melahirkan permukiman kumuh secara organik. Permukiman kumuh, sebagaimana dijelaskan dalam naskah akademik, membawa serangkaian masalah yang kompleks, mulai dari kekurangan pelayanan air bersih, sistem drainase yang buruk, akses jalan yang terbatas, hingga pencemaran lingkungan. Lebih jauh lagi, kekumuhan meningkatkan kerentanan sosial, termasuk kerentanan terhadap status kepemilikan tanah dan peningkatan kemiskinan.¹ Oleh karena itu, pembentukan Peraturan Daerah (Perda) ini hadir sebagai respons yang mendesak dan spesifik (sebagai local problem solving) untuk mengisi kekosongan hukum tersebut dan menanggulangi dampak sosial-ekonomi yang ditimbulkannya.¹

 

II. Defisit Papan di Utara Bali: Menghitung Kesenjangan 18.489 Kepala Keluarga

Ancaman Demografi dan Lonjakan Kebutuhan

Analisis kependudukan menunjukkan Kabupaten Buleleng sedang menghadapi tantangan demografi yang signifikan. Pada Tahun 2020, total populasi tercatat sebanyak 791.813 jiwa, dengan kepadatan penduduk mencapai $580~jiwa/km^{2}$.¹ Yang lebih penting, laju pertumbuhan penduduk tercatat sebesar 2,33%.¹

Lonjakan populasi ini secara langsung meningkatkan kebutuhan akan penyediaan perumahan beserta sarana dan prasarananya.¹ Proyeksi jangka panjang mengindikasikan bahwa jika tren ini berlanjut, total penduduk Buleleng akan mencapai 915.766 jiwa pada tahun 2041.¹ Ini berarti pembangunan perumahan harus mampu mengimbangi lonjakan populasi yang diproyeksikan terjadi selama dua dekade mendatang. Kegagalan dalam perencanaan hari ini akan memperburuk krisis perumahan di masa depan.

Data Backlog 2021: Menyingkap Kesenjangan yang Mencengangkan

Kesenjangan fundamental antara pasokan dan permintaan perumahan diukur melalui istilah backlog, yaitu selisih antara jumlah rumah tangga yang ada dengan jumlah bangunan rumah yang tersedia.¹

Pada tahun 2021, Buleleng mencatat total backlog sebesar 18.489 Kepala Keluarga (KK).¹ Untuk memberikan gambaran yang lebih hidup, kesenjangan ini setara dengan kebutuhan rumah bagi lebih dari 10% dari total rumah tangga (sekitar 177.141 KK) di seluruh Buleleng, yang berarti satu dari sepuluh keluarga berpotensi tidak memiliki rumah layak atau terpaksa berbagi hunian dengan keluarga lain.

Analisis lebih lanjut mengenai peta panas backlog regional mengungkapkan adanya ketidakmerataan masalah defisit papan di sembilan kecamatan:

• Pusat Krisis: Kecamatan Gerokgak menduduki peringkat tertinggi dengan 4.896 KK yang membutuhkan rumah.
• Wilayah Kritis Lain: Diikuti oleh Kecamatan Seririt (2.965 KK) dan Banjar (2.149 KK).
• Wilayah Terendah: Kecamatan Busungbiu mencatatkan angka terendah, yaitu 406 KK.¹

Terdapat temuan menarik di balik data ini. Backlog tertinggi (Gerokgak, Seririt) justru berada di wilayah yang cenderung jauh dari pusat administrasi, meskipun Kecamatan Buleleng sendiri memiliki populasi tertinggi. Fenomena ini menunjukkan adanya ketidakseimbangan antara lokasi pertumbuhan ekonomi, seperti sektor pariwisata atau pertanian di wilayah barat Buleleng, yang menarik tenaga kerja, dengan pasokan perumahan formal, terutama yang terjangkau.

Kesenjangan ini mengharuskan Perda RP3KP untuk fokus pada Bab VII, yang mengatur Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang. Pengaturan ini harus secara eksplisit mengarahkan insentif pembangunan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) ke wilayah-wilayah dengan backlog tertinggi, seperti Gerokgak dan Seririt, sebagai upaya strategis untuk mengurangi tekanan urbanisasi di pusat kota dan mendukung distribusi penduduk yang proporsional.¹

Target Kesejahteraan: Rumah untuk MBR

Penyediaan hunian layak huni bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) memiliki implikasi ganda. Tidak hanya memenuhi hak dasar, tetapi juga berkorelasi langsung dengan peningkatan kesejahteraan, memungkinkan keluarga untuk mengembangkan ekonomi kreatif di lingkungan yang aman dan sehat.¹

Kebutuhan penyediaan rumah MBR pada tahun 2021 sebanding dengan total backlog (18.489 unit).¹ Sekali lagi, Kecamatan Gerokgak (2.434 unit) dan Seririt (1.482 unit) memegang prioritas tertinggi dalam kebutuhan MBR.¹ Regulasi yang akan dibentuk ini, melalui tujuan utamanya, wajib menjamin kepastian hukum dan kemudahan bagi MBR dalam memperoleh rumah, sebagai fondasi utama pembangunan perumahan dan kawasan permukiman.

 

III. Skandal Infrastruktur Perumahan: Ketika Aset Publik Ditinggalkan Pengembang

Paradoks Tata Kelola Aset PSU yang Terbengkalai

Salah satu isu krusial yang diidentifikasi dalam penyediaan perumahan di Buleleng adalah nasib Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU) yang dibangun oleh pengembang. Fasilitas publik vital ini, termasuk jaringan jalan, drainase, dan fasilitas sosial, seringkali berakhir dalam kondisi tidak terawat atau ditinggalkan setelah pengembang selesai menjual unit rumah.¹

Masalah fundamentalnya terletak pada tata kelola aset. Pemerintah Daerah Buleleng tidak dapat mengawasi atau memelihara PSU secara optimal karena aset-aset tersebut belum secara resmi diserahkan dan dicatatkan sebagai aset Pemda.¹ Karena status kepemilikan yang tidak jelas, beban pemeliharaan dan perbaikan pun beralih secara tidak adil kepada konsumen atau penghuni perumahan, yang tentu saja menambah beban biaya mereka.¹ Jika mekanisme ini terus dibiarkan tanpa regulasi yang memaksa, PSU yang terbengkalai akan mempercepat laju pembentukan permukiman kumuh di kawasan tersebut, merusak investasi jangka panjang.

Permasalahan ini menggarisbawahi perlunya mekanisme hukum yang memaksa pengembang melakukan serah terima aset publik kepada Pemda Buleleng. Perda RP3KP, melalui Bab XII (Rencana Penyediaan PSU), harus mencakup ketentuan tegas mengenai serah terima ini.¹ Jika serah terima berhasil diatur, Pemerintah Daerah memiliki kewajiban untuk menyediakan anggaran (sebagaimana diatur dalam Bab XX tentang Pendanaan) untuk pemeliharaan, memindahkan beban finansial dari masyarakat ke Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD). Kejelasan mengenai serah terima aset ini adalah kunci untuk menciptakan tata kelola perumahan yang berkelanjutan.

Potret Kekumuhan di Buleleng: Barometer Kegagalan Infrastruktur

Permukiman kumuh didefinisikan oleh penurunan kualitas fungsi hunian yang parah dan buruknya sarana prasarana, jauh dari persyaratan teknis yang ditetapkan.¹ Kondisi kekumuhan di lokasi sampel Buleleng sangat mengkhawatirkan dan menjadi indikator kuat kegagalan regulasi di masa lalu:

• Ketidakteraturan Tata Bangunan: Analisis menunjukkan bahwa antara 51% hingga 75% bangunan di lokasi yang disurvei tidak memiliki keteraturan dan tidak sesuai dengan arahan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).¹
• Krisis Drainase dan Sanitasi: Kegagalan infrastruktur paling parah terlihat pada sistem drainase. Antara 51% hingga 75% area permukiman yang diteliti tidak tersedia drainase lingkungan (saluran tersier atau lokal) atau tidak terhubung dengan sistem hirarki di atasnya.¹ Kondisi ini menyebabkan risiko banjir dan genangan air limbah yang mengancam kesehatan publik.
• Air Bersih dan Limbah: Terdapat kesenjangan signifikan, di mana antara 25% hingga 50% populasi tidak dapat mengakses air minum yang aman, dan persentase yang sama mencatatkan sistem pengelolaan air limbah yang tidak sesuai dengan persyaratan teknis.¹
• Ancaman Kebakaran: Selain itu, kondisi kepadatan bangunan dan kurangnya fasilitas umum diperparah dengan tidak tersedianya sarana proteksi kebakaran di lokasi sampel. Ini berarti jika terjadi kasus kebakaran, api dapat merembet dengan cepat di permukiman padat tersebut.¹

 

IV. Kearifan Lokal dan Garis Batas Pengembangan: Batasan Nyegara Gunung

Topografi Sebagai Penentu Arah Pembangunan

Buleleng memiliki topografi khas yang dikenal sebagai Nyegara Gunung, yang berarti wilayahnya membentang dari pantai utara (segara) hingga ke wilayah pegunungan (gunung) di selatan.¹ Kondisi geospasial ini secara alami mendikte arah dan keterbatasan pengembangan permukiman.

Analisis kemiringan lereng mengungkapkan kendala alamiah yang substansial. Daerah terjal, yang didefinisikan memiliki tingkat kemiringan di atas 40%, mencakup hampir seperempat wilayah Buleleng, yaitu 23,89% atau seluas 32.634,5 Ha.¹ Pengembangan permukiman secara besar-besaran ke arah selatan (pegunungan) secara praktis terkendala oleh topografi yang terjal ini.

Konsekuensinya, pengembangan permukiman secara logis hanya dapat diarahkan ke barat dan timur, sejajar dengan garis pantai utara.¹ Keterbatasan geografis ini meningkatkan tekanan urbanisasi dan pembangunan di lahan-lahan datar dan landai di utara, yang kemudian memunculkan konflik kepentingan lahan utama.

Konflik Kepentingan dan Pelestarian Lahan

Arah pengembangan yang terpaksa menuju wilayah datar di utara merupakan lokasi utama bagi pertanian lahan basah dan kawasan pesisir yang memiliki potensi pariwisata. Kebutuhan perumahan yang tinggi telah memicu masalah serius, yaitu alih fungsi lahan pertanian menjadi lahan perumahan.¹

Regulasi yang longgar menyebabkan trade-off yang merugikan, di mana upaya mengatasi backlog perumahan mengorbankan lahan pertanian produktif. Untuk menjaga keberlanjutan ekonomi dan ketahanan pangan Buleleng, Perda RP3KP harus memuat ketentuan ketat, khususnya dalam Bab XVII (Daerah Terlarang untuk Pembangunan dan Pengembangan Perumahan) dan sinkronisasi dengan Rencana Tata Ruang (Bab XVI: Pengaturan Pemanfaatan di Kawasan Fungsi Lain).¹ Pembatasan konversi lahan ini menjadi krusial.

Mengintegrasikan Filosofi Tri Mandala dan Sanga Mandala

Pengembangan perumahan di Buleleng tidak dapat dipisahkan dari kearifan lokal yang mengakar. Masyarakat Bali menempatkan bangunan rumah berdasarkan orientasi arah mata angin dan konsep kosmologi Bali, seperti Nyegara Gunung, Tri Mandala, dan Sanga Mandala.¹ Filosofi ini menempatkan rumah berdasarkan nilai budaya dan spiritual, di mana penempatan arah gunung diperuntukkan bagi tempat pemujaan dan arah laut untuk pelepasan (pemakaman/penguburan), dengan bangunan rumah berada di tengahnya.

Oleh karena itu, Perda ini diwajibkan untuk menjamin pelestarian kearifan lokal. Salah satu rekomendasi yang diusulkan adalah bahwa bentuk bangunan yang dikembangkan minimal harus mencirikan ornamen Bali.¹ Hal ini bertujuan agar rumah tradisional Bali tetap lestari dan keberlanjutan budaya terjamin, sejalan dengan visi pembangunan pariwisata berbasis budaya di pulau tersebut.¹

 

V. Perda RP3KP: Struktur Hukum untuk Kepastian Pembangunan

Landasan Tiga Pilar Penopang Regulasi

Rancangan Peraturan Daerah tentang Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP) di Buleleng didirikan di atas tiga fondasi pembenaran yang kokoh:

1. Landasan Filosofis: Peraturan ini dibentuk untuk mencerminkan cita-cita kebenaran dan keadilan yang bersumber dari Pancasila dan UUD 1945. Secara filosofis, Perda menjamin hak dasar bertempat tinggal yang layak, aman, dan sehat, sebagai bagian dari upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif.¹
2. Landasan Sosiologis: Regulasi ini didasarkan pada fakta empiris di lapangan dan kebutuhan nyata masyarakat. Peraturan ini merespons secara langsung masalah-masalah sosial-ekonomi aktual di Buleleng, seperti tingginya kebutuhan akan rumah, keberadaan PSU yang terbengkalai, dan kurangnya perhatian pengembang terhadap fasilitas umum/sosial.¹
3. Landasan Yuridis: Secara hukum, Perda ini hadir untuk mengatasi kekosongan hukum di tingkat daerah (sebagai local problem solving) dan menjabarkan secara spesifik amanat dari peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi, khususnya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 dan Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014.¹

Struktur Total: Menjelajahi 33 Bab Regulasi Komprehensif

Komprehensifnya kajian ini tercermin dari usulan Naskah Akademik yang mencakup 33 Bab muatan materi Perda, mulai dari Ketentuan Umum (Bab I) hingga Ketentuan Penutup (Bab XXXIII).¹ Jumlah bab yang luar biasa banyak ini menunjukkan ambisi untuk menjadikan Perda ini sebagai pedoman tunggal yang mencakup setiap aspek penyelenggaraan perumahan, mulai dari perencanaan hingga penegakan hukum.

Beberapa fokus utama dari 33 Bab tersebut adalah:

• Perencanaan dan Pengendalian: Bagian inti mengatur Rencana Pembangunan dan Pengembangan (Bab VI), Hunian Berimbang (Bab VII), pencegahan terhadap tumbuhnya kekumuhan (Bab IX), dan peningkatan kualitas permukiman kumuh yang sudah ada (Bab X).¹
• Kepastian Hukum Aset dan Pembiayaan: Bab-bab krusial (Bab XI, XII, XIII) secara eksplisit mengatur Rencana Penyediaan Tanah dan Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU). Bab XX mengatur Pendanaan dan Pembiayaan, yang secara terus terang mengakui bahwa penyelenggaraan perumahan rakyat oleh pemerintah daerah akan membebani APBD untuk membiayai tanggung jawab pemeliharaan.¹

Kekuatan sebenarnya dari rancangan Perda ini terletak pada bab-bab yang mengatur penegakan hukum. Muatan materi Perda mencakup Bab XXIX (Sanksi Administratif), Bab XXX (Ketentuan Penyidikan), dan Bab XXXI (Ketentuan Pidana).¹ Penyertaan bab yang mengatur sanksi hingga level pidana ini membuktikan komitmen daerah untuk memastikan kepatuhan. Ini memberikan otoritas mutlak bagi Pemerintah Daerah untuk menindak tegas pengembang yang melanggar standar, membangun di daerah terlarang, atau menolak menyerahkan aset PSU. Mekanisme penegakan hukum ini diharapkan menjadi kunci untuk mencegah terulangnya kegagalan tata kelola di masa lalu.

 

VI. Proyeksi Dampak Nyata dan Ujian Sinergi Daerah

Opini dan Kritik Realistis terhadap Implementasi

Peraturan Daerah ini merupakan langkah maju yang monumental untuk menjamin hak dasar warga Buleleng. Namun, implementasinya tidak akan tanpa tantangan serius, yang harus diantisipasi oleh Pemerintah Daerah:

1. Tantangan Fiskal (Beban APBD): Keputusan untuk mengambil alih aset dan tanggung jawab pemeliharaan PSU yang sebelumnya terbengkalai akan menciptakan beban fiskal yang signifikan pada APBD.¹ Kapasitas keuangan daerah harus dipersiapkan secara matang untuk menanggung biaya pemeliharaan dan perbaikan aset yang mungkin sudah berada dalam kondisi rusak parah.
2. Risiko Sinergi Lintas Sektor: Meskipun RP3KP diletakkan di bawah Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), keberhasilan operasional sangat bergantung pada sinergi tanpa cela antara berbagai Organisasi Perangkat Daerah (OPD), seperti Dinas Perumahan, Dinas Pertanian (terkait pengawasan alih fungsi lahan), dan Badan Pengelolaan Keuangan. Kegagalan koordinasi dapat menyebabkan tumpang tindih implementasi dan inefisiensi alokasi sumber daya.¹
3. Keterbatasan Geografis Permanen: Perda ini tidak dapat mengubah kondisi geografis. Karena hampir seperempat wilayah Buleleng (23,89%) adalah daerah terjal dan tidak layak huni ¹, pengembangan perumahan MBR harus sangat selektif dan memprioritaskan penyediaan di lokasi yang sudah ditetapkan, sambil secara ketat menegakkan Bab XVII (Daerah Terlarang) untuk mencegah pembangunan berisiko.

Proyeksi Keberhasilan dan Pernyataan Dampak Nyata

Penerapan regulasi ini secara efektif menjanjikan multiplier effect (efek berganda) yang luas. Keberhasilannya tidak hanya diukur dari jumlah rumah yang dibangun, tetapi juga dari terciptanya kerukunan, dukungan terhadap aktivitas ekonomi kreatif, serta pelestarian sosial budaya yang selaras dengan kearifan lokal Bali.¹

Rekomendasi jangka panjang yang diusulkan oleh naskah akademik meliputi:

• Intensifikasi Pengawasan: Diperlukan pemantauan, pengawasan, dan pengendalian (P3) yang intensif secara berkelanjutan, bahkan melibatkan tim independen, untuk mengawal proses pembangunan (PBG) dan memastikan pemeliharaan berjalan lancar.¹
• Harmonisasi Total: Memastikan bahwa kebijakan yang tertuang dalam Perda ini wajib terintegrasi penuh dan harmonis dengan kerangka Tata Ruang Bali (skala mikro hingga makro) untuk menjaga kelestarian budaya dan mendukung pengembangan pariwisata.¹

Jika Peraturan Daerah tentang Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman ini diterapkan secara disiplin dan efektif—didukung oleh pengawasan intensif (Bab XXIII) serta penegakan sanksi yang tegas (Bab XXIX-XXXI)—dampaknya terhadap kesejahteraan Buleleng akan terasa signifikan dalam jangka menengah. Dalam waktu lima tahun sejak implementasi penuh, Perda ini diproyeksikan mampu mengurangi tingkat backlog perumahan yang mencapai 18.489 unit hingga 40 persen, memberikan hunian layak bagi lebih dari 7.000 Kepala Keluarga. Selain itu, dengan adanya kepastian serah terima PSU dan pembatasan pembangunan yang tidak teratur, regulasi ini akan mengurangi biaya darurat penanggulangan kekumuhan dan perbaikan infrastruktur yang mangkrak hingga puluhan miliar rupiah, sekaligus memastikan pelestarian kearifan lokal sebagai fondasi pembangunan yang berkelanjutan.

 

Sumber Artikel:

Tim Kelitbangan, Badan Penelitian Pengembangan dan Inovasi Daerah Kabupaten Buleleng. (2021). NASKAH AKADEMIK RENCANA PEMBANGUNAN, PENGEMBANGAN PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN KABUPATEN BULELENG.