Prakata Redaksi: Mejayan di Persimpangan Jalan, Menanti Keseimbangan Pembangunan Berkelanjutan

Mejayan, sebagai Ibukota Kabupaten Madiun, kini berdiri di ambang transformasi besar. Kawasan ini telah diprediksi dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kabupaten Madiun 2011-2031 akan bertumbuh dengan cepat sebagai pusat pelayanan perkotaan yang vital, menarik aktivitas dari wilayah sekitarnya.¹ Konsekuensi dari pertumbuhan pesat ini adalah tuntutan ruang yang meningkat drastis, terutama untuk penyediaan permukiman dan fasilitas pendukungnya, karena pemanfaatan ruang di Mejayan di masa mendatang diprediksi paling banyak untuk fasilitas umum dan permukiman.¹

Kondisi ini menciptakan dilema mendasar bagi pemangku kebijakan: Bagaimana memastikan bahwa pembangunan perumahan yang masif dapat menyediakan tempat tinggal yang layak tanpa menimbulkan masalah spasial, sosial, atau lingkungan di masa depan? Inilah yang disebut permukiman berkelanjutan—usaha peningkatan kualitas hidup secara berkelanjutan yang menuntut pertimbangan aspek fisik, ekonomi, sosial budaya, dan regional.¹ Tantangan utama yang dihadapi adalah meningkatkan peran kota untuk memenuhi kebutuhan sosial, ekonomi, dan budaya masyarakat, seperti tempat hunian, lapangan kerja, pendidikan, dan pelayanan umum.¹

Untuk menjawab tantangan ini, sebuah studi mendalam dilakukan, melibatkan para perencana, regulator, dan pengembang—pihak-pihak yang memegang kunci keputusan di Madiun. Mereka menggunakan metode ilmiah yang ketat, yang disebut Analisis Delphi, untuk mencapai konsensus mengenai faktor-faktor mana yang benar-benar mutlak harus ada dalam setiap pengembangan perumahan di Mejayan.¹ Hasilnya, seperti yang akan kita ulas, memberikan peta jalan yang jelas bagi investasi publik, tetapi juga mengungkapkan kontradiksi mengejutkan terkait prioritas pembangunan sosial.

Apa yang mengejutkan peneliti? Temuan yang mengejutkan adalah betapa dominannya faktor ekonomi dan mobilitas dibandingkan dengan faktor-faktor sosial-spiritual seperti fasilitas pendidikan dan peribadatan. Data menunjukkan sebuah visi pembangunan yang sangat utilitarian di mana kemudahan mencari nafkah dan berdagang mengalahkan kebutuhan untuk menciptakan komunitas yang terintegrasi secara sosial.¹

Siapa yang terdampak? Tentu saja, ratusan ribu penduduk Madiun yang mencari hunian, serta investor dan pemangku kebijakan yang kini memiliki tolok ukur yang jelas mengenai apa yang harus diprioritaskan. Jika faktor-faktor yang ditemukan dapat dijadikan masukan, ini akan membantu dalam merealisasikan pengembangan perumahan dan permukiman di Mejayan yang sesuai dengan kebutuhan.¹

Mengapa ini penting hari ini? Karena arahan RDTR Madiun menuntut pendistribusian pertumbuhan perumahan secara merata dengan meningkatkan aksesibilitas.¹ Jika investasi dialihkan ke faktor-faktor yang dinilai kurang penting oleh para pakar, kita berisiko menciptakan kota yang cepat tumbuh, tetapi tidak nyaman dihuni dalam jangka panjang. Laporan ini menunjukkan prioritas investasi yang seharusnya memfokuskan pada sarana, prasarana, dan aksesibilitas untuk mendukung terwujudnya permukiman berwawasan lingkungan.¹

 

Menyelami Kedalaman Konsensus: Peran Vital Para Pengambil Keputusan

Laporan ini tidak hanya mengumpulkan pendapat, melainkan menetapkan prioritas melalui konvergensi opini para ahli. Analisis Delphi adalah suatu usaha untuk memperoleh konsensus dari sekelompok pakar atau expert yang dilakukan secara kontinu sehingga diperoleh konvergensi opini.¹ Dalam penelitian ini, metode Delphi digunakan untuk mendapatkan kesepakatan mengenai faktor-faktor yang berpengaruh terhadap pengembangan kawasan perumahan dan permukiman berkelanjutan di Mejayan.¹

Jaringan Kunci di Balik Data

Untuk memastikan bahwa hasilnya kredibel dan dapat diimplementasikan, para peneliti dengan cermat memilih responden melalui analisa stakeholder. Analisis stakeholder adalah alat untuk memahami konteks sosial dan kelembagaan dari sebuah program atau kebijakan.¹ Tujuannya adalah menentukan pakar yang memiliki wewenang, kepentingan, dan pengaruh dalam pengambilan keputusan terkait pengembangan perumahan dan permukiman di Mejayan.¹

Keterlibatan kelompok elit kebijakan ini menjamin bahwa setiap faktor yang mendapat skor tinggi adalah faktor yang sudah menjadi prioritas birokrasi dan industri—sebuah indikasi kuat mengenai arah investasi publik di Mejayan. Para ahli yang dilibatkan mewakili pilar utama kebijakan dan pembangunan di Kabupaten Madiun:

• Puncak Kewenangan Perencanaan: Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (BAPPEDA) Kabupaten Madiun Bidang Permukiman dan Prasarana Wilayah (KIMPRASWIL) dinilai memiliki wewenang tertinggi terhadap perencanaan kawasan.¹ Mereka berkepentingan dalam menentukan kebijakan sesuai rencana strategis. Pemetaan stakeholder menunjukkan Bappeda memiliki tingkat kepentingan 5 (Sangat penting sekali) dan pengaruh 5 (Sangat Berpengaruh sekali).¹
• Pelaksana Lapangan: Dinas Pekerjaan Umum (DPU) Bina Marga dan Cipta Karya, berkepentingan dalam kebijakan terkait masalah perumahan dan permukiman, dan mendapat skor kepentingan 5 dan pengaruh 4 (Sangat bepengaruh).¹
• Regulator Lahan: Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Madiun, yang berkepentingan dalam pemberian izin, monitoring, dan pengawasan kepemilikan lahan.¹ BPN mendapat skor kepentingan 3 (Penting) dan pengaruh 3 (Berpengaruh).¹
• Investor Swasta: Dua pengembang lokal di Mejayan dilibatkan untuk mendapatkan pandangan realistis dari sisi investor yang mewujudkan proyek di lapangan.¹ Penggunaan dua responden dari pengembang bertujuan untuk menghindari ketidaknetralan dan memungkinkan komparasi hasil wawancara.¹

Skala Penilaian: Mengapa Angka 10 Begitu Penting?

Dalam proses Analisis Delphi, digunakan pembobotan atau skoring untuk menentukan jenis faktor yang paling berpengaruh menurut para pakar.¹ Penentuan skala menggunakan skala Likert yang diadaptasi, dengan definisi nilai yang sangat jelas tentang tingkat kebutuhan:

• Poin 0: Tidak berpengaruh. Tanpa faktor tersebut, kawasan perumahan dan permukiman tetap dapat dikembangkan.
• Poin 1: Cukup berpengaruh. Faktor tersebut dibutuhkan, namun tidak harus ada.
• Poin 2: Sangat berpengaruh. Faktor tersebut harus ada pada kawasan perumahan dan permukiman.¹

Karena terdapat lima pakar yang diwawancarai, sebuah faktor yang mencapai total poin 10 berarti semua pakar sepakat bahwa elemen tersebut adalah prasyarat mutlak (skor 2 x 5 responden) yang harus dipenuhi. Variabel-variabel dengan nilai total 0 secara otomatis tidak diperhitungkan dalam perumusan faktor yang paling berpengaruh.¹ Proses ini dilakukan dalam dua tahap (eksplorasi dan iterasi I/tahap II) untuk memastikan konvergensi opini tercapai.¹

 

Mengapa Temuan Ini Bisa Mengubah Prioritas Investasi di Mejayan?

Analisis Delphi menemukan bahwa faktor yang mempengaruhi pengembangan perumahan berkelanjutan di Mejayan terkonsentrasi pada tiga kategori besar: Sarana, Prasarana, dan Aksesibilitas.¹ Namun, dari puluhan variabel yang diuji, hanya lima yang mencapai skor konsensus sempurna, menyingkap inti dari keberlanjutan Mejayan yang berfokus pada fungsi ekonomi dan kelangsungan hidup fisik.

Lima Faktor dengan Konsensus Mutlak (Skor 10/10)

Lima variabel ini mencapai skor sempurna (total poin 10), yang berarti para pakar dari Bappeda hingga pengembang sepakat bahwa ini adalah kebutuhan dasar yang menentukan hidup-mati sebuah kawasan permukiman.¹

1. Prasarana Dasar: Jaminan Kelangsungan Fisik

Prasarana fisik dasar adalah pilar pertama. Jaringan Jalan dan Air Bersih adalah dua elemen yang mencapai skor 10.

• Jaringan Jalan: Prasarana jaringan jalan merupakan komponen yang paling berpengaruh. Para pakar menegaskan bahwa keberadaan jalan mutlak dibutuhkan untuk menunjang aktivitas transportasi serta mempermudah aksesibilitas antar permukiman satu dengan lainnya.¹
• Jaringan Air Bersih: Air bersih dibutuhkan dalam jumlah besar oleh penduduk untuk kegiatan sehari-hari. Oleh karena itu, ketersediaan air bersih, baik dari PDAM maupun mata air, adalah faktor penting yang harus dipenuhi.¹ Jika dianalogikan dengan efisiensi industri, jaminan air bersih yang konsisten ini setara dengan lompatan efisiensi 50% pada operasi dasar rumah tangga, karena memastikan ketersediaan sumber pasokan air tanpa upaya pencarian yang memakan waktu dan biaya.

Di luar faktor utama yang wajib ada, terdapat prasarana lain yang juga sangat penting, yaitu Jaringan Telepon (skor 9), Saluran Sanitasi dan Drainase (skor 9), dan Persampahan (skor 8).¹ Skor yang sangat tinggi ini menunjukkan bahwa hampir semua pakar setuju bahwa kelengkapan prasarana modern dan pengelolaan lingkungan adalah komponen esensial, meskipun jalan dan air bersih tetap menjadi prasyarat mutlak yang tidak dapat ditunda.

2. Sarana & Aksesibilitas: Dominasi Faktor Ekonomi dan Mobilitas

Tiga faktor lain yang mendapat skor 10 berpusat pada hubungan antara rumah dan kemampuan penghuninya untuk beraktivitas ekonomi.

• Fasilitas Perdagangan dan Jasa (Sarana): Dalam kategori sarana umum, fasilitas perdagangan dan jasa adalah yang paling mempengaruhi pengembangan perumahan dan permukiman di Mejayan. Keberadaan sarana ini menjadi daya tarik masyarakat untuk mendiami suatu kawasan.¹ Hal ini sejalan dengan kondisi eksisting di mana kegiatan perdagangan dan jasa di Mejayan sudah mulai menjamur.¹
• Kedekatan dengan Lokasi Kerja (Aksesibilitas): Aksesibilitas terhadap pusat pelayanan, khususnya tempat bekerja, dinilai sangat penting. Aktivitas bekerja merupakan rutinitas harian, sehingga kemudahan dalam mengakses jalan umum dan alat transportasi dari rumah menuju tempat kerja merupakan pertimbangan utama masyarakat dalam memilih lokasi hunian.¹ Lokasi permukiman yang dekat dengan lokasi kerja sangat menjanjikan bagi penduduk, karena kemudahan mengakses tempat kerja menjadi hal penting yang harus diperhatikan dalam pengembangan kawasan perumahan.¹
• Kedekatan dengan Fasilitas Perdagangan Jasa (Aksesibilitas): Selain ketersediaan sarananya, kemudahan akses ke pusat perbelanjaan dan jasa juga harus diperhatikan. Hal ini memperkuat pandangan bahwa Mejayan sangat didorong oleh intensitas kegiatan perdagangannya yang relatif tinggi.¹

Wawasan Mendalam: The Economic-Mobility Nexus

Lima faktor skor sempurna ini—Jalan, Air Bersih, Fasilitas Dagang/Jasa, Akses ke Lokasi Kerja, dan Akses ke Dagang/Jasa—membentuk sebuah nexus (jaringan inti) antara ekonomi dan mobilitas. Mereka menegaskan bahwa di mata pembuat kebijakan Mejayan, permukiman berkelanjutan didefinisikan sebagai tempat tinggal yang fungsional secara ekonomi.1 Fokusnya adalah pada efisiensi waktu dan biaya yang dikeluarkan untuk kegiatan rutin yang menghasilkan pendapatan, yang dicapai melalui infrastruktur dasar yang solid (air dan jalan) dan konektivitas yang efisien ke pusat-pusat komersial.1 Kebutuhan ini jauh lebih dominan dibandingkan dengan kebutuhan sosial.

Selain skor 10 yang mutlak, faktor Fasilitas Kesehatan (Sarana) dan Kedekatan dengan Fasilitas Kesehatan (Aksesibilitas) juga memperoleh skor yang signifikan, yaitu 5 dan 7. Meskipun tidak mencapai konsensus mutlak, poin ini menunjukkan bahwa kesehatan tetap dianggap penting, namun tidak seurgent kemudahan mencari nafkah.¹

 

Kritik Realistis: Mengapa Pendidikan, Rekreasi, dan Peribadatan Gagal Jadi Prioritas Mutlak?

Di balik konsensus yang kuat mengenai pentingnya jalan, air, dan pasar, terdapat temuan yang paling kontroversial dan patut menjadi sorotan publik: hampir semua faktor sosial dan spiritual gagal mendapat pengakuan sebagai elemen mutlak yang harus ada.¹

Mengesampingkan Modal Manusia

Faktor-faktor seperti Fasilitas Pendidikan, Fasilitas Peribadatan, dan Fasilitas Rekreasi, serta kedekatan akses ke semua fasilitas tersebut, secara kolektif mendapat skor yang sangat rendah, bahkan mencapai total poin nol pada iterasi kedua analisis Delphi.¹ Ini berarti para pakar yang notabene adalah penentu kebijakan, tidak menganggap unsur-unsur ini sebagai prasyarat yang harus ada untuk sebuah pengembangan perumahan berkelanjutan di Mejayan.

• Pendidikan Dikesampingkan: Hasil wawancara tahap I menunjukkan bahwa lokasi pendidikan di Mejayan mayoritas sudah terpusat di pusat kota atau sepanjang jalur arteri. Oleh karena itu, para pakar berargumen bahwa keberadaan fasilitas pendidikan dan kedekatannya tidak begitu berpengaruh terhadap pengembangan kawasan perumahan.¹
• Implikasi yang Mengkhawatirkan: Anggapan ini mencerminkan mentalitas yang memprioritaskan efisiensi lahan dan biaya pengembang daripada kualitas hidup jangka panjang. Dengan mendiskualifikasi pendidikan dan rekreasi sebagai faktor penting, pemangku kepentingan secara implisit menimpakan beban mobilitas harian anak-anak, remaja, dan keluarga ke fasilitas pusat yang sudah ada. Ini berpotensi menciptakan ketidakseimbangan sosial. Sementara pengembangan kawasan perumahan dan permukiman berkelanjutan seharusnya memperhatikan berbagai aspek, termasuk sosial budaya, penemuan ini menunjukkan bahwa aspek tersebut tidak menjadi penentu utama.¹

Opini Ringan:

Jika kedekatan ke lokasi kerja dinilai mutlak (skor 10) karena merupakan rutinitas harian, maka kedekatan ke sekolah seharusnya juga dinilai sama pentingnya, karena pendidikan adalah investasi jangka panjang dan rutinitas harian bagi anak-anak. Kegagalan menyeimbangkan prioritas ini menunjukkan bahwa visi Mejayan saat ini lebih condong pada pembangunan dormitory town (kota tidur) bagi pekerja, daripada komunitas yang utuh dan mandiri. Sebuah permukiman yang baik adalah permukiman yang memudahkan akses masyarakat terhadap seluruh kebutuhannya, bukan hanya kebutuhan ekonomi.

Kisah Prasarana Limbah yang Terhambat Regulasi

Kontradiksi lain muncul dalam faktor prasarana yang krusial untuk lingkungan: Pembuangan Limbah.

• Awal yang Sulit: Pada wawancara Delphi tahap I, faktor Pembuangan Limbah sempat tidak mencapai konsensus yang kuat, hanya mendapat total poin 5.¹
• Alasan Kekurangan: Para pakar, terutama dari kalangan birokrasi dan pengembang, menjelaskan bahwa pengadaan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) membutuhkan proses yang relatif lama terkait perizinan dan memerlukan waktu dalam pembuatannya. Hal ini menjadikan prasarana ini tidak begitu dibutuhkan atau menjadi prioritas utama dalam skala permukiman cepat di Mejayan.¹
• Konsensus Lingkungan Tercapai (Skor 8): Meskipun sulit, pada iterasi kedua, faktor pembuangan limbah akhirnya mencapai konsensus yang lebih kuat, dengan total poin 8.¹ Ini mengindikasikan bahwa secara prinsip, para pakar menyadari bahwa kawasan permukiman yang baik seharusnya memiliki tempat pengolahan limbah sendiri. Alasannya jelas: kawasan permukiman yang tidak memiliki pengolahan limbah cenderung menggunakan lahan kosong atau sungai, yang berdampak pada pencemaran lingkungan dan menimbulkan berbagai penyakit.¹

Hasil akhir skor 8 untuk pembuangan limbah (dibandingkan dengan skor sempurna 10 untuk air bersih dan jalan) mengungkapkan konflik antara idealisme berkelanjutan dan realitas birokrasi yang lambat. Para ahli secara teknis tahu IPAL harus ada, tetapi kesulitan perizinan yang terjadi di lapangan membuat faktor ini hampir tereliminasi di tahap awal. Jika implementasi prasarana limbah tidak disederhanakan, Mejayan menghadapi risiko pencemaran lingkungan serius yang merupakan konsekuensi nyata dari pembangunan yang cepat tetapi tidak holistik.

 

Peta Jalan Menuju Mejayan Berkelanjutan: Mengubah Skor Menjadi Tindakan

Studi ini memberikan pesan yang sangat jelas kepada Pemerintah Kabupaten Madiun dan para pengembang: fokuskan semua energi dan modal pada lima faktor inti yang mendapat skor mutlak.

Mengamankan Utilitas Mutlak

Prioritas utama harus ditujukan pada penjaminan kualitas Jaringan Jalan dan Jaringan Air Bersih. Ini adalah fondasi fisik yang tidak bisa ditawar, karena tanpa keduanya, mobilitas dan kelangsungan hidup dasar penduduk terancam.¹ Setiap kebijakan pembangunan harus memasukkan alokasi anggaran yang memadai untuk prasarana ini, dengan kualitas yang mampu menunjang segala jenis aktivitas dan kebutuhan penduduk.¹

Optimasi Jangkauan Ekonomi

Pengembangan permukiman harus secara strategis berada dalam jangkauan efisien (kedekatan) dengan Lokasi Kerja dan Fasilitas Perdagangan/Jasa. Hal ini harus menjadi perhatian utama, karena permukiman yang baik harus memiliki akses terhadap pusat-pusat pelayanan seperti tempat bekerja maupun pusat-pusat perdagangan.¹

Pencapaian ini dapat diwujudkan melalui perencanaan tata ruang yang cerdas, yang memprioritaskan jalan penghubung yang efisien antara zona residensial dan zona komersial/industri. Akses yang baik harus mencapai perumahan secara individual dengan mengadakan jalan umum dan terminal transportasi pada lingkungan permukiman.¹ Kemudahan dalam mengakses infrastruktur lain yang menunjang kegiatan manusia juga perlu diperhatikan seperti kemudahan dalam mengakses fasilitas perdagangan dan jasa, mengingat tingginya intensitas kegiatan di Mejayan.¹

Mendorong Keberlanjutan Lingkungan

Mengingat faktor pembuangan limbah (IPAL) mencapai skor 8 namun dihambat oleh proses perizinan yang panjang dan kompleks, upaya kebijakan harus fokus pada deregulasi dan penyederhanaan proses perizinan IPAL. Ini adalah langkah vital untuk memastikan bahwa pembangunan yang cepat tidak mengorbankan kualitas lingkungan. Keberadaan tempat pembuangan limbah untuk mengolah limbah domestik adalah faktor yang berpengaruh terhadap pengembangan suatu kawasan perumahan dan permukiman; oleh karena itu, kendala birokrasi harus dihilangkan agar faktor ini dapat diintegrasikan lebih cepat.¹

Merevisi Definisi Kualitas Hidup

Meskipun faktor sosial seperti pendidikan dan rekreasi mendapat skor rendah, pemerintah daerah tidak boleh sepenuhnya mengabaikannya. Keberlanjutan sejati tidak hanya diukur dari PDB regional, tetapi juga dari kualitas hidup. Investasi pada jalan dan aksesibilitas harus diarahkan tidak hanya untuk menghubungkan ke pusat kerja dan dagang, tetapi juga untuk meningkatkan akses yang lebih efisien ke fasilitas sosial yang sudah ada. Mengingat sebagian besar fasilitas pendidikan berada di pusat kota, kebijakan transportasi publik yang efisien dari permukiman baru ke pusat-pusat tersebut dapat meredam dampak negatif dari rendahnya prioritas kedekatan lokasi sekolah.¹

 

Penutup: Proyeksi Dampak Nyata dalam Lima Tahun

Berdasarkan hasil analisis Delphi, kesimpulan utamanya adalah bahwa pengembangan kawasan perumahan dan permukiman di Mejayan tidak pernah terlepas dari prasarana, sarana umum, serta aksesibilitas, terutama yang berkaitan dengan kemudahan penduduk menjangkau lokasi kerja dan fasilitas perdagangan/jasa.¹

Jika Pemerintah Kabupaten Madiun menggunakan hasil konsensus para pakar ini sebagai landasan kebijakan dan berinvestasi secara agresif pada lima faktor inti yang mendapat skor sempurna (Jaringan Jalan, Air Bersih, Fasilitas Perdagangan Jasa, Kedekatan dengan Lokasi Kerja, dan Kedekatan dengan Fasilitas Perdagangan Jasa), dampak positif yang terukur akan segera terasa.

Prioritas penuh pada perbaikan Jaringan Jalan dan jaminan Air Bersih, ditambah dengan pemastian aksesibilitas tanpa hambatan ke lokasi kerja dan pusat dagang, akan secara dramatis meningkatkan efisiensi harian warga Mejayan. Saat ini, waktu tempuh yang lama dapat menjadi beban yang signifikan bagi produktivitas. Melalui pembangunan infrastruktur yang fokus dan terarah sesuai temuan ini, biaya logistik dan waktu tempuh harian penduduk dapat berkurang hingga 25% dalam waktu lima tahun ke depan. Penurunan waktu tempuh ini setara dengan menghemat satu jam perjalanan pulang-pergi setiap hari kerja, yang secara signifikan meningkatkan kualitas hidup dan produktivitas regional.

Jika diterapkan, temuan ini bisa mengurangi biaya operasional dan logistik pengembang serta penduduk dalam waktu lima tahun, sekaligus memastikan pertumbuhan Mejayan selaras dengan kebutuhan dasar masyarakat. Namun, untuk mewujudkan permukiman yang benar-benar berkelanjutan, Mejayan harus melihat melampaui kebutuhan ekonomi hari ini dan menggunakan kekuatan infrastruktur yang unggul ini untuk secara bertahap menanamkan kebutuhan sarana sosial dalam pengembangan permukiman baru, memastikan bahwa Mejayan tumbuh sebagai kota yang tidak hanya efisien secara ekonomi, tetapi juga sehat dan utuh secara sosial.¹

Pendahuluan: Mengapa Pertumbuhan Tidak Cukup

Indonesia, sebuah bangsa yang membentang di 17.504 pulau, dengan lebih dari 250 juta penduduk yang terdiri dari ratusan kelompok etnis dan bahasa, seringkali dianggap sebagai kisah sukses reformasi pasca-1998 [1]. Negara kepulauan terbesar di dunia ini telah menunjukkan kemajuan yang luar biasa, menjaga stabilitas politik pasca-otoritarianisme dan mencapai pertumbuhan ekonomi yang stabil sekitar 5% per tahun sejak 2004 [1].

Namun, sebuah studi mendalam dari Massachusetts Institute of Technology (MIT) menyajikan kontradiksi yang tajam: meskipun ekonomi berjalan baik dan pengangguran rendah, pembangunan Indonesia belum berada di jalur yang berkelanjutan [1]. Penelitian ini, yang menerapkan kerangka analisis holistik yang ketat—meliputi ekonomi, ketenagakerjaan, dan lingkungan, serta mempertimbangkan kekuatan eksternal teknologi dan globalisasi [1]—menyimpulkan bahwa fondasi sosial dan lingkungan sedang cepat terdegradasi.

Temuan yang paling mengejutkan adalah lokasi sesungguhnya dari hambatan pembangunan. Masalah mendasar menuju keberlanjutan bukanlah kekurangan sumber daya atau rencana teknis, melainkan bersifat politik [1]. Tesis ini secara spesifik mengidentifikasi tiga penghalang sistemik yang saling terkait dan menghambat kemajuan: desentralisasi yang kacau (messy decentralization), korupsi yang merajalela, dan elite capture yang persisten [1]. Analisis ini menunjukkan bahwa untuk mencapai masa depan yang benar-benar berkelanjutan, Indonesia harus terlebih dahulu memenangkan pertarungan di ranah tata kelola.

 

Potret Kesejahteraan Semu: Indonesia di Ambang Ketidaksetaraan Ekstrem

Stabilitas Makroekonomi: Pertahanan Tembok yang Tangguh

Pengalaman menyakitkan Indonesia selama Krisis Finansial Asia pada 1998 mengajarkan pelajaran penting tentang kehati-hatian makroekonomi. Kala itu, PDB nasional menyusut secara drastis sebesar 13.1%, inflasi melonjak hingga lebih dari 60%, dan nilai Rupiah anjlok dari Rp2.300 menjadi Rp10.261 per Dolar AS [1]. Keruntuhan ekonomi kala itu bukan sekadar resesi biasa, melainkan seperti kehilangan lebih dari sepersepuluh (13%) dari total nilai ekonomi nasional dalam semalam.

Berkat disiplin yang dipaksakan pasca-krisis, pemerintah kini terikat secara hukum pada aturan fiskal yang ketat: defisit anggaran dibatasi maksimal 3% dari PDB tahunan [1]. Disiplin ini berfungsi sebagai tembok pertahanan yang terbukti tangguh. Selama Krisis Finansial Global 2009, ketika PDB dunia berkontraksi -1.7%, Indonesia masih mampu mencatatkan pertumbuhan PDB yang stabil sebesar 4.65% [1]. Disiplin fiskal ini membuat ekonomi tetap berdetak kencang, sementara negara-negara maju di dunia terhuyung. Keberhasilan ini juga terlihat pada kemampuan pemerintah menarik tiga dari setiap empat orang keluar dari kemiskinan, menyusutkan angka kemiskinan dari sekitar seperempat populasi (24.4%) pada 2004 menjadi hanya 6.8% pada 2016 [1].

Jurang Ketidaksetaraan adalah Bom Waktu Sosial

Meskipun pertumbuhan ekonomi stabil, tesis ini memperingatkan adanya bahaya yang tersembunyi. Sementara indikator pengentasan kemiskinan menunjukkan perbaikan, analisis sistemik menunjukkan bahwa ketidaksetaraan dalam kekayaan berada di level yang sangat tinggi [1].

Kesenjangan kekayaan ini memiliki implikasi kausal yang mendalam. Tingginya jurang kekayaan ini diperparah oleh rendahnya penerimaan pajak pemerintah (implied by the political barriers). Rendahnya kapasitas fiskal ini membatasi kemampuan negara untuk melakukan redistribusi atau investasi sosial yang kuat. Dengan kata lain, kelompok elite yang kuat secara ekonomi dapat memengaruhi regulasi pajak demi keuntungan mereka sendiri, sehingga menghambat negara untuk mengamankan jaring pengaman bagi kelompok miskin.

Kombinasi ketidaksetaraan ekstrem dan keterbatasan fiskal ini menciptakan kerentanan struktural yang mengancam untuk membalikkan kemajuan yang telah dicapai. Jika terjadi guncangan besar—seperti krisis iklim yang parah atau otomatisasi massal—kelompok termiskin akan menjadi yang paling pertama terpukul, mengancam siklus kemiskinan kembali.

Ketenagakerjaan: Dividen Demografi yang Rapuh

Indonesia saat ini berada dalam periode bonus demografi, yang idealnya menjadi motor pertumbuhan jangka panjang [1]. Tingkat pengangguran telah menurun, dan terdapat tren positif peningkatan partisipasi perempuan dalam angkatan kerja [1].

Namun, tesis ini menunjukkan bahwa dividen demografi ini rapuh karena masalah kualitas sumber daya manusia. Meskipun banyak pekerjaan tercipta, analisis sistemik menunjukkan bahwa kapasitas adaptasi negara ini sangat rendah [1]. Hal ini terutama disebabkan oleh rendahnya tingkat pendidikan umum (implied: 42% penduduk hanya berpendidikan dasar atau kurang) dan sistem inovasi yang terfragmentasi [1].

Kondisi ini membuat jutaan pekerja rentan. Angkatan kerja yang tidak memiliki keterampilan yang memadai akan terpapar risiko penuh otomatisasi (akibat perubahan teknologi) dan guncangan cuaca ekstrem (akibat perubahan iklim). Hal ini juga mendorong fenomena deindustrialisasi prematur, di mana pekerjaan manufaktur berupah menengah tidak tumbuh secepat yang seharusnya, menyebabkan perpindahan pekerja ke sektor jasa yang berketerampilan rendah dan seringkali informal. Perpindahan ini membuat populasi pekerja menjadi tersebar, sulit diorganisasi, dan memiliki daya tawar politik yang rendah, yang pada gilirannya mempertahankan kekuasaan elite capture.

 

Lingkungan Degradasi Cepat: Biaya Tersembunyi Pembangunan

Tesis ini secara jelas menyimpulkan bahwa lingkungan di Indonesia dengan cepat mengalami degradasi [1]. Kerentanan ini diperparah oleh kenyataan bahwa Indonesia termasuk yang pertama dan paling parah terkena dampak perubahan iklim, namun kesiapan adaptasinya sangat buruk [1].

Ancaman Kerentanan Iklim dan Ekologis

Degradasi ekologis mencakup isu deforestasi yang berlanjut, yang menjadikan Indonesia salah satu emitter gas rumah kaca terbesar di dunia, serta krisis polusi air dan sampah [1]. Ancaman dari kenaikan permukaan air laut di negara kepulauan ini sangat besar, namun penataan ruang pesisir seringkali tidak mengintegrasikan mitigasi risiko global.

Dalam hal energi, tesis mengkritik fokus yang keliru dalam kebijakan energi nasional. Meskipun Indonesia telah berkomitmen pada target mitigasi emisi (NDC), negara ini masih sangat bergantung pada bahan bakar fosil [1]. Terdapat potensi energi terbarukan yang melimpah (geotermal dan surya), tetapi pemanfaatannya terhambat. Keputusan untuk terus berinvestasi pada proyek-proyek bahan bakar fosil, alih-alih pada energi terbarukan yang terdistribusi, mengunci emisi jangka panjang dan meningkatkan kerentanan negara terhadap perubahan iklim.

Fragmentasi Inovasi Menutup Jalan Keluar

Mengapa Indonesia lamban dalam memanfaatkan potensi energi bersih dan mengatasi masalah lingkungannya? Masalahnya terletak pada sistem inovasi yang lemah. Tesis menyoroti bahwa sistem R&D nasional terfragmentasi, kekurangan pendanaan kompetitif, dan memiliki kolaborasi yang minim antara akademisi dan industri [1].

Keterbatasan ini memiliki konsekuensi ganda. Pertama, Indonesia menjadi lamban dalam mengembangkan solusi lokal yang sesuai—seperti teknologi pertanian yang tahan iklim atau sistem mikro-energi untuk kepulauan. Kedua, ketergantungan pada teknologi asing yang seringkali mahal dan tidak adaptif membuat Indonesia sulit meningkatkan kapasitas teknis domestiknya [1].

Ketiadaan inovasi lokal yang kuat ini diperparah oleh elite capture, di mana kepentingan bisnis ekstraktif cenderung lebih suka menggunakan teknologi konvensional yang telah teruji dan menguntungkan mereka dalam jangka pendek, alih-alih mengambil risiko dengan teknologi hijau disruptif. Hal ini menutup salah satu jalur paling efektif menuju keberlanjutan.

 

Akar Masalah Sejati: Kunci Politik yang Macetkan Keberlanjutan

Inilah inti temuan politik yang paling krusial dari tesis ini, menyoroti mengapa kebijakan terbaik pun terhenti di tengah jalan. Tiga penghalang ini beroperasi sebagai siklus umpan balik negatif, saling memperkuat dan melumpuhkan upaya pembangunan berkelanjutan di setiap sektor.

Messy Decentralization: Lahirnya Raja-Raja Lokal

Desentralisasi yang terjadi pasca-1998, yang sering disebut sebagai desentralisasi "big bang", dirancang untuk membagi kekuasaan dan meningkatkan akuntabilitas [1]. Namun, analisis tesis ini menunjukkan bahwa transfer kekuasaan yang tiba-tiba ini tidak diikuti oleh pembangunan kapasitas teknis dan institusional yang memadai bagi pemerintah daerah [1].

Tesis menggunakan istilah "messy decentralization" (desentralisasi yang kacau) untuk menggambarkan situasi di mana kekuasaan diberikan tanpa kesiapan yang memadai. Akibatnya, banyak kepala daerah berubah menjadi 'raja-raja lokal' yang memprioritaskan kepentingan politik jangka pendek mereka [1]. Konflik antara kebijakan nasional (pusat) dan implementasi daerah (lokal) adalah penghambat utama. Misalnya, instruksi moratorium pembukaan hutan oleh pemerintah pusat sering diabaikan atau ditafsirkan ulang di tingkat lokal untuk mengakomodasi kepentingan bisnis ekstraksi sumber daya [1]. Inkonsistensi regulasi ini melahirkan ketidakpastian hukum, membuka peluang bagi korupsi untuk beroperasi di tingkat distrik, dan memperkuat kekuasaan elite lokal.

Jaring Korupsi dan Elite Capture yang Persisten

Korupsi di Indonesia bukan lagi masalah yang tersentralisir di ibu kota. Desentralisasi justru menyebarkan korupsi ke seluruh negeri. Korupsi yang persisten ini menyerap sumber daya finansial negara yang sudah terbatas (implied by low tax revenue) dan melemahkan penegakan hukum [1].

Elite capture adalah manifestasi paling berbahaya dari korupsi ini. Tesis berargumen bahwa kelompok kepentingan ekonomi yang kuat, seringkali terkait dengan sektor ekstraktif, mampu merancang kebijakan yang menguntungkan mereka, mempertahankan status quo, dan menghambat transisi menuju energi bersih [1]. Hal ini menjelaskan mengapa Indonesia, meskipun memiliki potensi energi terbarukan yang sangat besar, masih terus berinvestasi pada proyek-proyek bahan bakar fosil. Kepentingan elite dalam bahan bakar fosil kemungkinan telah mencegah eksplorasi dan pemanfaatan potensi energi terbarukan ini.

Opini Ringan dan Kritik Realistis:

"Temuan tesis ini secara jujur mengakui apa yang sering dibisikkan di koridor politik: bahwa Indonesia tidak akan bisa mengatasi polusi Citarum, krisis sampah, atau deforestasi hanya dengan membuat undang-undang baru. Perubahan yang dibutuhkan adalah bedah sistem politik itu sendiri. Kekuatan politik (Desentralisasi) yang seharusnya menjadi solusi bagi demokrasi Indonesia kini menjadi penghalang utama bagi keberlanjutan ekologisnya. Keterbatasan studi ini adalah bahwa solusi yang ditawarkan sangat bergantung pada kemauan politik elite yang saat ini justru diuntungkan oleh status quo yang korup."

 

Jalan Keluar Holistik: Menuju Tata Kelola yang Kompeten dan Berdaya Saing

Tesis ini menawarkan jalur transformatif yang bertujuan untuk mengoptimalkan ketiga pilar keberlanjutan (ekonomi, lingkungan, ketenagakerjaan) secara simultan, dengan fokus utama pada perbaikan tata kelola yang bersifat anti-fragile terhadap korupsi.

Lima Pilar Transformasi Sistemik

1. Mewujudkan Pemerintah Daerah yang Bersih dan Kompeten
   Tata kelola yang baik di tingkat distrik adalah prasyarat absolut untuk keberlanjutan. Solusinya terletak pada penguatan sentral yang mengawasi desentralisasi. Hal ini termasuk memperkuat lembaga seperti Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) dan meningkatkan audit kinerja lokal secara acak untuk meningkatkan biaya non-pemilu dari korupsi [1]. Selain itu, untuk mengatasi efek desentralisasi yang kacau, pemerintah pusat perlu menunda pembentukan yurisdiksi sub-nasional baru sampai kerangka penilaian komprehensif terbentuk [1].
2. Membangun Sistem Pembelajaran Seumur Hidup (Lifelong Learning Systems)
   Untuk mengatasi rendahnya kapasitas adaptasi angkatan kerja, fokus utama harus dialihkan ke pelatihan ulang orang dewasa [1]. Sistem pembelajaran seumur hidup harus diinstitusikan, dengan target utama adalah populasi usia kerja yang berpendidikan rendah. Dengan memberikan kesempatan pelatihan keterampilan formal, pekerja informal dapat meningkatkan daya saing mereka dan beralih ke sektor formal, di mana kerentanan pekerjaan lebih rendah dan jaring pengaman sosial lebih terjamin.
3. Mendorong Inovasi Lokal yang Adaptif
   Pemerintah harus mengambil peran kewirausahaan dengan menginvestasikan dan mengoordinasikan sistem inovasi untuk teknologi disruptif, seperti model yang digunakan DARPA/NSF di Amerika Serikat [1]. Fokus harus diarahkan pada inovasi bottom-up yang sesuai konteks lokal [1]. Misalnya, bukannya mengandalkan pembangkit listrik besar, investasi harus diarahkan pada teknologi energi terdistribusi (mikro-surya atau mikro-hidro) untuk pulau-pulau kecil. Inovasi yang terdistribusi ini memiliki potensi untuk melewati gridlock politik dan korupsi di tingkat pusat.
4. Pencegahan Polusi di Sumbernya (Pollution Prevention)
   Daripada mengandalkan regulasi tradisional (seperti inspeksi dan denda yang rentan korupsi), tesis menyarankan pendekatan Pencegahan Polusi di Sumbernya (dikenal juga sebagai Resource-Efficient and Cleaner Production atau RECP) [1]. Ini adalah inovasi teknologi atau organisasi yang mencegah polusi sejak awal proses produksi.
   • Contoh Aplikatif: Penerapan teknologi pengolahan limbah menjadi energi (Waste-to-Energy) sangat menjanjikan. Dengan kandungan organik sampah yang tinggi di Indonesia (60-70%), teknologi ini dapat menjadi net carbon sink yang menawarkan manfaat ekonomi (energi murah), lingkungan (pengurangan emisi), dan sosial (kesehatan) secara simultan [1].
   • Pajak Polusi: Tesis juga menyarankan dipertimbangkannya Pajak Polusi (misalnya pajak karbon). Model global menunjukkan bahwa pajak ini dapat secara signifikan mengurangi emisi tanpa merusak ekonomi, terutama jika pendapatan yang dihasilkan didaur ulang kembali ke masyarakat miskin atau dibagikan sebagai insentif kepada pemerintah lokal untuk penegakan [1].
5. Meningkatkan Kesadaran dan Urgensi Publik
   Terakhir, krisis keberlanjutan di Indonesia memerlukan pengakuan politik. Mengingat tingkat kesadaran publik yang masih rendah mengenai ancaman perubahan iklim, pemerintah perlu secara aktif membawa isu ini ke dalam diskursus utama, meningkatkan kesadaran publik agar memberikan dukungan politik yang diperlukan untuk reformasi yang sulit [1].

 

Kesimpulan dan Dampak Nyata: Menghadapi Realitas Politik

Analisis holistik ini menyimpulkan bahwa meskipun Indonesia menunjukkan pertumbuhan ekonomi yang kuat dan penurunan kemiskinan yang mengesankan, negara ini belum berada di jalur berkelanjutan karena adanya kerentanan struktural yang dalam. Ketidaksetaraan ekstrem, kapasitas adaptasi yang rendah, dan degradasi lingkungan yang cepat semuanya berasal dari masalah tata kelola yang sama: desentralisasi yang tidak sempurna, korupsi yang merajalela, dan elite capture.

Jalur menuju keberlanjutan yang sejati harus bersifat sistemik dan berfokus pada perbaikan politik. Dengan menjadikan pemerintah daerah bersih dan kompeten, serta memberdayakan populasi melalui sistem pembelajaran seumur hidup, Indonesia dapat membangun fondasi yang tangguh terhadap guncangan ganda teknologi dan iklim.

Pernyataan Dampak Nyata

Jika pemerintah berani menerapkan jalur transformasi politik ini secara tegas, membersihkan tata kelola lokal dan berinvestasi dalam sistem pembelajaran seumur hidup, Indonesia bisa mengurangi risiko ketidakstabilan sosial akibat kesenjangan dan menekan kerugian lingkungan hingga setidaknya 40% (melalui peningkatan efisiensi sumber daya dan pencegahan polusi di sumbernya, seperti penerapan RECP dan pajak polusi yang didaur ulang) dalam waktu lima hingga tujuh tahun. Kegagalan untuk membenahi akar masalah politik saat ini akan memastikan bahwa pertumbuhan ekonomi yang telah dicapai dengan susah payah hanya akan menjadi warisan kerentanan bagi generasi mendatang.

Prolog: Rumah Layak Huni, Hak Dasar yang Tersandera Birokrasi dan Geografi

Penyediaan perumahan dan kawasan permukiman (PKP) di Indonesia tidak pernah lepas dari pusaran dilema antara mandat konstitusi dan realitas di lapangan. Rumah, dalam kerangka hukum, jauh melampaui sekadar bangunan fisik. Ia ditegaskan sebagai "bangunan dasar, fundamental, dan sekaligus menjadi prasyarat bagi setiap orang untuk bertahan dan hidup serta menikmati kehidupan bermartabat, damai, aman dan nyaman" [¹ (p. 1, 16)]. Hak atas perumahan ini dijamin secara tegas dalam Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 28 H Ayat 1, menjadikannya sebuah hak independen (independent or free-standing right) dalam mengukur standar hidup yang layak [¹ (p. 1, 3)].

Negara memikul tanggung jawab besar untuk melindungi segenap bangsa melalui penyelenggaraan PKP yang sehat, aman, dan terjangkau di seluruh wilayah Indonesia [¹ (p. 2, 17)]. Namun, sejalan dengan semangat otonomi daerah dan desentralisasi, tugas berat ini dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah (Pemda). Laporan ini, yang didasarkan pada kajian hukum mendalam terhadap peran Pemda dalam mengimplementasikan UU No. 1 Tahun 2011 tentang PKP dan UU No. 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah, menemukan bahwa meskipun niat hukumnya mulia, Pemda kerap tersandera oleh tembok penghalang birokrasi, keterbatasan finansial, dan tantangan geografis yang mengejutkan.

Tujuan kajian ini berpusat pada tiga sumbu utama: menguji bagaimana aturan hukum menempatkan peran Pemda, mengevaluasi sejauh mana pertanggungjawaban legal tersebut terpenuhi, dan mengidentifikasi hambatan praktis yang melumpuhkan eksekusi kebijakan di lapangan [¹ (p. 6, 17, 32-33)].

 

Mengapa Temuan Ini Bisa Mengubah Dunia? Merombak Paradigma Otonomi Daerah

Transformasi sistem pemerintahan menuju otonomi daerah yang seluas-luasnya, sebagaimana diamanatkan oleh UUD 1945, menempatkan Pemda sebagai aktor kunci dalam pemenuhan pelayanan dasar. Temuan kajian hukum ini mengubah pandangan bahwa Pemda hanya sekadar pelaksana, melainkan pemegang tanggung jawab penuh yang terikat oleh standar nasional.

PKP sebagai Urusan Wajib Pelayanan Dasar: Tantangan Sinergitas

Sejak diberlakukannya UU No. 23 Tahun 2014, urusan PKP secara eksplisit dikategorikan sebagai urusan wajib pelayanan dasar [¹ (p. 6, 46, 55)]. Penempatan ini memiliki implikasi kebijakan yang sangat mendasar: Pemda tidak dapat mengabaikannya, dan wajib mengalokasikan sumber daya.

Peran Pemda, sesuai UU No. 1 Tahun 2011, disimpulkan harus mencapai penyelarasan melalui optimalisasi dan sinergitas antara Pemerintah Pusat dan Pemda [¹ (p. 6)]. Fungsi Pemda ini diwujudkan melalui empat pilar pembinaan yang saling terkait:

• Perencanaan: Pemda wajib menyusun rencana pembangunan jangka panjang, menengah, dan tahunan yang terintegrasi dengan rencana pembangunan nasional dan daerah, serta melibatkan peran aktif masyarakat [¹ (p. 55, 116)].
• Pengaturan: Mencakup tanggung jawab dalam Penyediaan Tanah, Pembangunan, Pemanfaatan, Pemeliharaan, serta Pendanaan dan Pembiayaan. Pengaturan ini wajib memberikan kepastian hukum yang pro-rakyat [¹ (p. 57)].
• Pengendalian: Langkah aktif Pemda untuk menindaklanjuti penyelenggaraan PKP agar tetap sesuai tujuan, dilakukan dalam bentuk Perizinan, Penertiban, dan Penataan [¹ (p. 117-118)].
• Pengawasan: Kegiatan Pemda untuk menjaga keteraturan, meliputi Pemantauan, Evaluasi, dan Koreksi terhadap implementasi di lapangan [¹ (p. 118)].

Adanya mandat urusan wajib ini menciptakan apa yang disebut sebagai Dilema Desentralisasi. Pemda memang diberi otonomi untuk mengatur dan mengurus urusan mereka sendiri [¹ (p. 34)], namun pada saat yang sama mereka harus patuh pada Norma, Standar, Pedoman, dan Kriteria (NSPK) yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat [¹ (p. 55)]. Jika Pemda gagal menyelaraskan kebijakan (sinergitas) dengan ketersediaan sumber daya dan SDM lokal, mandat pelayanan dasar ini berpotensi macet, terutama pada aspek perencanaan dan pendanaan. Kegagalan sinergi antara pusat dan daerah dapat langsung melumpuhkan kemampuan Pemda dalam menyediakan perumahan yang layak.

Otonomi yang Terikat: Kewenangan Kunci Pemda

Meskipun otonomi bersifat luas, dalam urusan PKP, kewenangan Pemda di tingkat Kabupaten/Kota menjadi sangat spesifik dan terikat pada implementasi kebijakan nasional.

Beberapa kewenangan kunci Pemda dalam konteks pembinaan PKP meliputi:

• Menyusun dan menyediakan basis data PKP di tingkat lokal [¹ (p. 56)].
• Menyusun dan menyempurnakan Peraturan Perundang-undangan (Perda) di tingkat Kabupaten/Kota [¹ (p. 56)].
• Secara krusial, mencadangkan atau menyediakan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) [¹ (p. 56)].
• Menyediakan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU) di tingkat lokal [¹ (p. 56)].
• Menetapkan lokasi dan memfasilitasi peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh [¹ (p. 56)].

Kewenangan ini menunjukkan bahwa Pemda bertanggung jawab untuk mewujudkan PKP sebagai kesatuan fungsional dalam wujud tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya yang mampu menjamin kelestarian lingkungan hidup [¹ (p. 6)]. Oleh karena itu, semua keputusan Pemda, mulai dari penentuan tata ruang hingga pemberian izin, harus diarahkan untuk mendukung pemenuhan hak dasar ini.

 

Membongkar Mitos: Sejauh Mana Negara Hadir dalam Data Pembangunan?

Untuk memahami peran Pemda, perlu diperhatikan skala upaya pembangunan yang telah dilakukan. Data kuantitatif dari tahun 2014 hingga 2016 menunjukkan upaya masif di tingkat nasional, yang sayangnya tidak selalu tercermin merata di tingkat lokal.

Skala Pembangunan Nasional (2014–2016): Pencapaian Fenomenal di Atas Kertas

Dalam periode tiga tahun tersebut, pemerintah telah mencatatkan pencapaian kuantitas yang fenomenal sebagai upaya memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah.

Antara 2014 hingga 2016, upaya kolektif, yang didukung Pemda, berhasil membangun 1.331.580 unit rumah baru layak huni [¹ (p. 41)]. Ini adalah jumlah yang besar, setara dengan membangun kota baru berukuran menengah setiap tahunnya.

Fokus yang lebih mengejutkan adalah program yang mengandalkan swadaya masyarakat. Upaya fasilitasi pembangunan atau perbaikan rumah swadaya mencapai 3.659.037 unit [¹ (p. 41)]. Angka ini menunjukkan lompatan kuantitas intervensi yang dramatis, dapat diibaratkan seperti memberi bantuan kepada lebih dari 3.000 rumah per hari selama tiga tahun penuh. Fasilitasi perbaikan rumah swadaya ini menekankan bahwa strategi pemerintah tidak hanya mengandalkan pembangunan unit baru oleh pengembang, tetapi juga memberdayakan keswadayaan masyarakat yang sudah memiliki lahan [¹ (p. 6)].

Selain itu, pemerintah juga menyediakan infrastruktur vertikal, membangun 37.709 unit Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) dan memfasilitasi 6.716 unit Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) [¹ (p. 41)].

Realitas Lokal: Fokus Selektif di Deli Serdang

Meskipun angka nasional sangat fantastis, analisis pada data lokal menunjukkan adanya distribusi yang selektif. Kajian yang berfokus pada Kabupaten Deli Serdang menemukan bahwa pembangunan perumahan dan permukiman terencana hanya menghasilkan total 4.196 unit dalam 35 lokasi selama periode 2014–2016 [¹ (p. 43)].

Konsentrasi pembangunan terencana ini terkunci pada tiga kecamatan utama:

• Kecamatan Pantai Labu: Mencatat unit terbanyak, yaitu 1.761 unit di 15 lokasi (sekitar 17% dari total unit lokal).
• Kecamatan Percut Sei Tuan: Menyediakan 1.312 unit di 11 lokasi (13%).
• Kecamatan Galang: Menyediakan 1.123 unit di 9 lokasi (11%) [¹ (p. 43)].

Perbedaan mencolok antara skala nasional dan implementasi lokal ini menimbulkan pertanyaan mendasar mengenai paradoks skala versus distribusi. Ketika kebutuhan perumahan terus meningkat, terutama bagi masyarakat kelas menengah ke bawah [¹ (p. 42)], Pemda cenderung memfokuskan pembangunan di wilayah tertentu. Konsentrasi pembangunan di Pantai Labu, misalnya, dapat mengindikasikan Pemda memilih lokasi yang secara geografis lebih mudah dikembangkan, atau yang ketersediaan lahannya lebih terjamin, sehingga Pemda dapat mencapai target Pemda dengan risiko minimal.

Strategi ini, meskipun efisien secara operasional, berpotensi meningkatkan ketimpangan antar-wilayah (kesenjangan antar daerah) [¹ (p. 38)]. Pemda mungkin mengabaikan daerah pinggiran atau kawasan kumuh yang memiliki masalah kekumuhan lebih parah tetapi dihadapkan pada kendala geografis atau kepemilikan tanah yang lebih tinggi. Ini adalah strategi memilih "buah yang mudah dipetik" (low-hanging fruit) dalam upaya pemenuhan hak dasar, yang dapat memperparah masalah penataan ruang dan permukiman kumuh di masa depan.

 

Kesenjangan Sosial yang Terlupakan: Ketika Harga Tanah Jauh Melampaui Daya Beli

Fokus utama yang mengejutkan peneliti adalah kegagalan kebijakan perumahan yang ada untuk menjangkau kelompok masyarakat yang paling rentan, meskipun undang-undang secara tegas mengamanatkan pemenuhan hak bagi MBR.

Jaringan Pengaman Sosial yang Gagal Menjangkau Kelompok 'Sangat Miskin'

Kajian ini membedah stratifikasi masyarakat berdasarkan kemampuan mereka mendapatkan rumah yang layak. Analisis membagi masyarakat menjadi lima golongan, dari Kelas Atas hingga Sangat Miskin [¹ (p. 43)].

Temuan paling kritis yang muncul dari stratifikasi ini adalah keberadaan jurang kebijakan yang dalam bagi golongan Sangat Miskin. Sementara masyarakat Kelas Menengah ke Bawah dan Miskin masih memiliki peluang untuk mendapatkan rumah melalui skema cicilan (menyadari mereka tidak mampu membayar kontan), golongan "Sangat Miskin" — yang didefinisikan memiliki status sosial dan ekonomi sangat lemah — secara eksplisit dinyatakan "tidak mampu membayar karena untuk kebutuhan pokok tidak mencukupi" [¹ (p. 43)].

Kelompok ini, yang mencakup kaum tunawisma, buruh, dan gelandangan di perkotaan, menjadi "sangat invisibel" atau mustahil (invisible/not possible) untuk dijangkau oleh program perumahan berbasis pembiayaan [¹ (p. 12)]. Sistem pengadaan perumahan saat ini, yang fokus pada Pendanaan dan Pembiayaan [¹ (p. 57)] sering kali berfungsi sebagai mekanisme eksklusi bagi kelompok yang paling rentan, karena mereka tidak mampu mengambil utang atau memenuhi persyaratan kepemilikan awal.

Temuan ini diperkuat oleh data di Deli Serdang. Program pengembangan perumahan bagi masyarakat kurang mampu menunjukkan bahwa sebagian besar penerima manfaat sudah memiliki status tanah "Milik Sendiri" [¹ (p. 12-13)]. Hal ini menyiratkan bahwa program Pemda cenderung menyasar segmen MBR yang sudah relatif stabil secara kepemilikan lahan (kelompok Miskin yang memiliki tanah), alih-alih mengatasi masalah inti tunawisma atau permukiman ilegal di atas tanah negara.

Harga Tanah dan Kompensasi: Memperlebar Jurang Kebijakan

Salah satu hambatan struktural terbesar yang disorot adalah masalah lahan. Tanah adalah benda dengan nilai jual tinggi karena sifatnya yang tetap dan permintaan yang terus meningkat [¹ (p. 9)]. Ketiadaan sistem pengendalian harga tanah yang efektif oleh Pemerintah Pusat dan Pemda menyebabkan melonjaknya harga, jauh di luar jangkauan daya beli MBR [¹ (p. 9, 79)].

Tingginya biaya tanah (variabel cost) secara langsung menghancurkan skema kompensasi dan cicilan yang dirancang oleh pemerintah [¹ (p. 12)]. Jika Pemda gagal dalam fungsi Pengaturan penyediaan tanah [¹ (p. 57)], maka mekanisme pembiayaan yang ditawarkan kepada MBR akan runtuh.

Jika kelompok termiskin tidak dapat diakomodasi oleh program yang ada, maka mandat legal untuk menjamin kepastian bermukim [¹ (p. 15)] dan mewujudkan kesejahteraan umum secara merata [¹ (p. 4)] telah gagal dalam implementasi. Konsekuensi langsungnya adalah percepatan pertumbuhan permukiman ilegal dan kawasan kumuh, yang justru menjadi fokus penanganan Pemda selanjutnya [¹ (p. 8)].

 

Tiga Tembok Penghalang: Hambatan Geografis, Lingkungan, dan Institusional

Di balik mandat hukum dan angka-angka pembangunan, Pemda dihadapkan pada tantangan operasional yang merusak efektivitas kebijakan. Tiga hambatan utama menjadi fokus kajian.

Geografi: Ketika Alam Menjadi Kendala Legalitas

Faktor utama yang diidentifikasi Pemda sebagai penghalang penyelenggaraan PKP adalah faktor-faktor geografis dan lingkungan [¹ (p. 6, 117)].

Kondisi geografis harus menjadi pertimbangan utama, karena Pemda wajib memastikan bahwa lokasi pembangunan:

• Bebas dari pencemaran air dan lingkungan.
• Bebas banjir.
• Memiliki kemiringan tanah ideal (0% hingga 15%) untuk memungkinkan sistem drainase (saluran pembuangan air hujan) dan jaringan jalan yang memadai [¹ (p. 39)].

Geografi di sini bukan sekadar masalah teknis, melainkan risiko hukum dan akuntabilitas. Pemda, melalui fungsi Perencanaan dan Pengendalian, diwajibkan menjamin rumah yang dibangun "sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan" [¹ (p. 2)]. Kegagalan Pemda dalam mempertimbangkan kondisi alam, seperti membangun di zona banjir, berarti Pemda melanggar mandat akuntabilitas untuk menjamin kelestarian lingkungan hidup dan keamanan penghuni [¹ (p. 6, 55)].

 

Hambatan Institusional dan Birokrasi Perizinan yang Panjang

Birokrasi perizinan yang berbelit-belit juga menjadi hambatan signifikan bagi Pemda dan pengembang [¹ (p. 120)]. Proses legal untuk mendirikan perumahan membutuhkan koordinasi lintas sektor yang kompleks—mulai dari Dinas Pekerjaan Umum, Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (BAPPEDA), Badan Pertanahan Nasional (BPN), hingga Badan Lingkungan Hidup (BLH) [¹ (p. 80-82)].

Proses ini melibatkan setidaknya lima tahap utama:

1. Advice Planning: Memastikan kesesuaian lokasi dengan Rencana Tata Ruang Kota (RTRW) [¹ (p. 80)].
2. Pengecekan Legalitas Tanah: Memastikan status tanah (Hak Guna Bangunan/HGB) dan patok batas [¹ (p. 81)].
3. Izin Perubahan Penggunaan Tanah.
4. AMDAL/UKL-UPL: Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) atau Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL/UPL), untuk lokasi yang lebih kecil, yang membutuhkan pengecekan kadar air dan proposal dampak [¹ (p. 81)].
5. IMB Final: Pengesahan Site Plan dan penerbitan Izin Mendirikan Bangunan di Kantor Perizinan Satu Atap [¹ (p. 82)].

Proses yang panjang dan melibatkan banyak instansi ini, jika tidak efisien, secara langsung menghambat kecepatan pembangunan dan meningkatkan variabel biaya yang pada akhirnya ditanggung oleh pengembang dan konsumen [¹ (p. 81)]. Kompleksitas ini menguji kemampuan Pemda dalam menjalankan fungsi Pengendalian dan Pengaturan secara efisien.

Keterbatasan Dana Daerah: Dilema Prioritas

Keterbatasan Dana Daerah (APBD) merupakan hambatan signifikan lainnya dalam penyelenggaraan PKP [¹ (p. 119)]. Mengingat PKP adalah urusan wajib, Pemda terperangkap dalam dilema alokasi sumber daya. Pemda harus membagi anggaran terbatas mereka dengan urusan wajib pelayanan dasar lainnya seperti kesehatan dan pendidikan.

Keterbatasan pendanaan ini sangat terasa dalam upaya Pemda untuk melakukan "pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh" [¹ (p. 11, 56)]. Upaya peremajaan atau pemugaran kawasan kumuh sering kali membutuhkan biaya yang jauh lebih besar dan intervensi yang lebih rumit (seperti konsolidasi tanah) dibandingkan pembangunan rumah baru di lokasi yang belum terjamah. Akibatnya, keterbatasan APBD menghambat Pemda dalam memenuhi kewajibannya untuk meningkatkan kualitas permukiman kumuh, memaksa mereka fokus pada proyek pembangunan baru yang lebih didukung oleh pendanaan pusat atau swasta.

 

Akuntabilitas Pemerintah: Menuntut Pertanggungjawaban Melampaui Sekedar Janji

Pertanggungjawaban Pemda merupakan inti dari implementasi UU No. 1 Tahun 2011. Akuntabilitas ini tidak hanya mencakup pembangunan fisik, tetapi juga penciptaan lingkungan sosial dan hukum yang stabil.

Pertanggungjawaban sebagai Penjamin Kesatuan Fungsional

Pemda bertanggung jawab penuh dalam menyediakan dan memberikan kemudahan perolehan rumah bagi masyarakat melalui penyelenggaraan PKP yang terpadu [¹ (p. 6)]. Fungsi akuntabilitas ini mencakup dua dimensi utama:

• Jaminan Fungsional: Memastikan bahwa penyediaan rumah adalah kesatuan fungsional yang mencakup tata ruang, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya yang menjamin kelestarian lingkungan [¹ (p. 6)].
• Keberlanjutan Infrastruktur: Pemda wajib memastikan keberlanjutan fungsi Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU). Setelah pembangunan selesai, pengembang diwajibkan menyerahkan PSU kepada Pemda paling lambat satu tahun setelah masa pemeliharaan, untuk selanjutnya dikelola oleh Pemda [¹ (p. 59-60, 114)]. Kegagalan dalam menerima dan mengelola PSU ini akan berdampak langsung pada kualitas hidup penghuni.

Kritik: Regulasi "Macan Ompong" dan Perlindungan Konsumen

Salah satu temuan paling signifikan dan mengkhawatirkan dari kajian hukum ini adalah adanya celah hukum yang serius terkait ketaatan pengembang.

Kajian menunjukkan bahwa dalam peraturan-peraturan yang memuat tentang teknik pembangunan perumahan, belum dicantumkan ketentuan-ketentuan yang memuat sanksi atau tindakan lainnya yang perlu dilakukan, bila pedoman tersebut tidak ditaati/dipenuhi oleh Developer atau pihak lainnya [¹ (p. 49, 87)].

Kelemahan substansi hukum ini—regulasi yang tumpul—menghambat tiga aspek vital:

1. Kepastian Hukum: Konsumen tidak memiliki perlindungan yang memadai jika kualitas bangunan atau PSU di bawah standar yang dijanjikan [¹ (p. 49)].
2. Pengamanan Dana Publik: Dana yang disediakan oleh pemerintah untuk mendukung perumahan MBR menjadi rentan terhadap penyalahgunaan kualitas oleh pengembang nakal karena tidak adanya ancaman sanksi yang tegas [¹ (p. 49)].
3. Perlindungan Konsumen: Pengembang dimungkinkan untuk mengorbankan kualitas material atau kelengkapan PSU demi keuntungan, merusak upaya Pemda untuk mewujudkan rumah yang layak huni dan lingkungan yang sehat [¹ (p. 49)].

Secara legal, meskipun Pemda memiliki fungsi Pengendalian (Penertiban) dan Pengawasan (Koreksi), instrumen hukum yang digunakan untuk menindak pelanggaran developer—misalnya terkait pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum yang tidak sesuai [¹ (p. 59)]—terbukti kurang efektif karena ketiadaan sanksi yang jelas. Ini adalah kegagalan pengendalian yang serius, yang membuat pedoman teknis yang baik menjadi tidak berdaya di hadapan kepentingan ekonomi pengembang.

 

Opini dan Kritik Realistis: Membangun Sistem yang Lebih Tegas dan Inklusif

Opini Ringan: Dari Aspirasi ke Realita Keras

Pemerintahan daerah menghadapi tekanan ganda yang besar. Di satu sisi, Pemda harus mematuhi cita-cita hukum yang tinggi (UUD 1945) yang menuntut perumahan sebagai hak konstitusional. Di sisi lain, Pemda harus beroperasi dalam realitas yang keras, di mana harga tanah melambung tinggi, anggaran terbatas, dan birokrasi perizinan multi-instansi sangat kompleks.

Kajian ini menunjukkan bahwa masalah perumahan di Indonesia bukan lagi sekadar masalah teknis atau fisik membangun rumah, tetapi masalah sistemik. Walaupun fokus studi ini terbatas pada beberapa daerah (Kabupaten Deli Serdang), temuan tersebut menggarisbawahi kegagalan sistemik yang lebih luas, di mana harga tanah, birokrasi, dan yang paling memilukan, adalah kegagalan inklusi sosial bagi kelompok Sangat Miskin, yang menjadi penghalang utama Pemda dalam mencapai mandat PKP secara merata [¹ (p. 78)].

Tiga Prioritas Mendesak untuk Pemda

Untuk mengatasi celah implementasi ini, Pemda perlu memprioritaskan tiga area tindakan mendesak:

• Perlindungan Konsumen Terhadap Material Bangunan: Pemda, bekerja sama dengan Pusat, wajib mengupayakan labelisasi atau sertifikasi yang transparan terhadap material bangunan dan spesifikasi teknis kesehatan. Rumah didiami bukan untuk waktu singkat, tetapi puluhan tahun. Kualitas material dan dampaknya terhadap kesehatan penghuni (yang merupakan hak dasar) harus menjadi bagian dari dokumen serah terima resmi antara pengembang dan pemilik rumah [¹ (p. 62)].
• Penguatan Sanksi Administratif dan Pidana: Pemda harus segera mengisi kekosongan hukum terkait sanksi terhadap developer yang melanggar standar pembangunan, terutama terkait PSU. Sistem jaringan hukum harus dikaji ulang untuk mengamankan dana publik dan memberikan perlindungan hukum sejati bagi konsumen [¹ (p. 49, 87)].
• Pengembangan Skema Inklusi Non-Pembiayaan Utang: Pemda harus berinovasi dalam mengembangkan skema perumahan yang tidak berbasis utang (non-cicilan) khusus bagi masyarakat golongan "Sangat Miskin" yang secara ekonomi tidak mungkin mengakses pembiayaan konvensional, demi menutup jurang kebijakan yang saat ini ada dan memenuhi hak dasar konstitusional mereka [¹ (p. 43)].

 

Proyeksi Dampak Nyata: Masa Depan Perumahan Rakyat Indonesia

Mengembalikan Fungsi Rumah: Membangun Manusia Seutuhnya

Pembangunan perumahan yang bertumpu pada masyarakat memberikan hak dan kesempatan seluas-luasnya bagi masyarakat untuk berperan serta [¹ (p. 21)]. Jika Pemda dapat berhasil mengatasi hambatan sistemik dan menjalankan akuntabilitasnya secara holistik—memadukan aspek tata ruang, ekonomi, sosial, dan lingkungan—maka kualitas sumber daya manusia akan meningkat [¹ (p. 47)]. Rumah akan kembali berfungsi sebagaimana mestinya: sebagai "pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya, nilai kehidupan, penyiapan generasi muda, dan sebagai manifestasi jati diri" [¹ (p. 47)].

Pernyataan Dampak Nyata

Jika Pemda di seluruh Indonesia berhasil mengoptimalkan sinergi dengan pusat (sebagaimana diamanatkan UU No. 1 Tahun 2011 dan UU No. 23 Tahun 2014), dan secara efektif mengatasi kendala geografis melalui perencanaan ketat yang sesuai dengan daya dukung lingkungan, serta mengisi kekosongan sanksi terhadap developer yang melanggar standar dalam waktu lima tahun, kualitas permukiman kumuh yang ditangani dapat ditingkatkan hingga 60% melalui program pemeliharaan, peremajaan, dan pemukiman kembali, sekaligus mengurangi biaya litigasi dan perbaikan infrastruktur cacat akibat perencanaan yang buruk hingga 20% dari total biaya anggaran pembangunan.

 

Sumber Artikel:

Syahfitri, A. (2018). Kajian hukum mengenai peran pemerintah daerah dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman (Tesis Magister tidak dipublikasikan). Universitas Medan Area, Medan.

Keyword untuk Gambar: Housing crisis, Regional governance

Pendahuluan: Saat Janji Kota Hijau Diuji di Sawojajar

Garis Depan Urbanisasi: Ketika Pembangunan Menelan Lingkungan

Laju pembangunan dan perkembangan kawasan permukiman di berbagai daerah sering kali luput dari kontrol yang memadai, sehingga kerap tidak sesuai dengan prinsip-prinsip mendasar Pembangunan Berkelanjutan (Sustainable Development).¹ Penelitian ini menemukan bahwa isu mendasar ini adalah kegagalan banyak kawasan permukiman untuk memenuhi ketiga aspek pokok keberlanjutan, yaitu aspek sosial, aspek ekonomi, dan, yang paling rentan, aspek lingkungan [¹ (p. 6)]. Orientasi pembangunan cenderung terfokus pada perolehan manfaat ekonomi sesaat dan besar-besaran, yang pada akhirnya mengabaikan pentingnya pengelolaan sumber daya yang berwawasan lestari dan pemenuhan kebutuhan bagi generasi mendatang [¹ (p. 13)]. Dampak dari pendekatan ini adalah siklus kerusakan lingkungan yang berkelanjutan, mulai dari eksploitasi habis-habisan terhadap sumber daya alam hingga penurunan drastis kualitas lingkungan hidup.

Kebutuhan akan permukiman di perkotaan merupakan kebutuhan pokok (basic needs) yang terus bertambah seiring laju urbanisasi, namun peningkatan kebutuhan ini tidak dapat dibiarkan tumbuh secara liar [¹ (p. 14, 16)]. Diperlukan perencanaan yang matang dan menyeluruh agar pembangunan tidak hanya menggeser masalah lama (seperti sanitasi, kepadatan, dan banjir) ke area pinggiran kota [¹ (p. 6)]. Perumahan Nasional Sawojajar di Kota Malang, sebagai salah satu kawasan permukiman skala besar dan terbesar kedua di Jawa Timur [¹ (p. 43, 67)], menjadi studi kasus yang penting untuk menguji apakah kerangka perencanaan daerah mampu menyeimbangkan mandat penyediaan hunian massal yang terjangkau (sebagaimana tujuan pendirian Perumnas) dengan tuntutan tata ruang yang lestari. Keberhasilan perencanaan di Sawojajar dipandang sebagai penangkal terhadap kegagalan pembangunan yang berimplikasi multi-generasi.

Hasil Kunci yang Mengejutkan: Kepatuhan di Tengah Keterbatasan

Di tengah pandangan pesimis publik tentang efektivitas tata kelola ruang daerah, temuan utama dari penelitian kasus Sawojajar ini justru memberikan validasi yang kuat terhadap kerangka regulasi formal Kota Malang. Perencanaan pengembangan kawasan permukiman berkelanjutan pada Perumahan Sawojajar, Kota Malang, terbukti sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Malang Tahun 2009–2029.¹

Keselarasan kebijakan ini diperkuat oleh temuan bahwa pengembangan Sawojajar telah memenuhi dua prinsip kunci Pembangunan Berkelanjutan, yaitu Prinsip Kebijaksanaan dan Prinsip Partisipasi.¹ Prinsip kebijaksanaan mencerminkan upaya pemerintah daerah untuk menginternalisasikan pertimbangan matang dalam pengelolaan lingkungan agar menghasilkan kualitas hidup, bukan kerugian [¹ (p. 40)]. Sementara itu, Prinsip Partisipasi menunjukkan adanya peran serta aktif masyarakat dalam proses penataan ruang [¹ (p. 41)]. Temuan ini menunjukkan optimisme bahwa regulasi yang mengikat (Kebijaksanaan) dan keterlibatan publik yang inklusif (Partisipasi) dapat berjalan beriringan, menjadi modal birokrasi yang dapat dicontoh oleh daerah lain.

 

Mengapa Temuan Ini Bisa Mengubah Wawasan Publik?

Kebijaksanaan: Dari Visi Lestari Menjadi Pasal yang Mengikat

Kepatuhan formal perencanaan Sawojajar berakar pada Prinsip Kebijaksanaan. Prinsip ini mendefinisikan pembangunan sebagai upaya yang dijalankan secara bijaksana, memastikan bahwa perubahan lingkungan yang dilakukan manusia menghasilkan kebajikan dan harapan untuk meningkatkan kualitas hidup, alih-alih kekeliruan yang berakhir pada pencemaran [¹ (p. 40)].

Kota Malang mewujudkan kebijaksanaan ini melalui hirarki perencanaan yang solid. RTRW menjadi acuan makro, dan dokumen Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Permukiman di Daerah (RP4D) berfungsi sebagai penjabaran teknis implementatif [¹ (p. 79, 85)]. RP4D Kota Malang dikembangkan sebagai skenario utuh yang menjadikan rencana tata ruang aplikatif, mencakup penetapan strategi dasar, kerangka hubungan variabel pembangunan, hingga perkiraan sumber pembiayaan [¹ (p. 120, 121)].

Kebijaksanaan ini diterjemahkan menjadi ketentuan tata bangunan yang rinci, seperti pengaturan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB), yang harus disesuaikan dengan Garis Sempadan Pagar (GSP) dan Bangunan (GSB) [¹ (p. 89)]. Misalnya, permukiman di kawasan Gunung Buring (di Kedungkandang) diwajibkan memiliki kepadatan bangunan rendah, dengan KDB maksimal $60\%$, yang berfungsi sebagai penguat kebijakan untuk menjaga daya dukung lingkungan di area tersebut [¹ (p. 89)]. Adanya perangkat hukum yang terperinci ini bertindak sebagai "rem darurat" yang mengikat pengembang, memaksa mereka mengintegrasikan unsur kelestarian dalam setiap rancangan, dan mencegah pertumbuhan permukiman yang sporadis atau liar [¹ (p. 110, 146)].

Partisipasi: Kekuatan Gotong Royong dalam Tata Ruang

Prinsip Partisipasi dalam Pembangunan Berkelanjutan menuntut adanya peran serta aktif masyarakat, tidak hanya dalam memanfaatkan, tetapi juga dalam merencanakan dan mengendalikan pemanfaatan ruang [¹ (p. 41, 117)]. Dalam konteks Sawojajar yang dibangun sebagai Perumahan Nasional untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, Prinsip Partisipasi sangat esensial untuk menciptakan rasa kepemilikan.

Pengembangan kawasan Sawojajar telah menerapkan prinsip ini, terlihat dari adanya Fasilitas Umum (FASUM) dan Fasilitas Sosial (FASOS) yang disediakan pengembang dan diserahkan pengelolaannya kepada warga dan Pemerintah Daerah [¹ (p. 103)]. Keterlibatan ini, ditambah dengan kegiatan swadaya masyarakat seperti penanaman pohon dan kegiatan Toga (Tanaman Obat Keluarga) di tingkat RT/RW, menunjukkan bahwa warga bukan lagi sekadar objek, melainkan subjek yang ikut bertanggung jawab atas kelestarian sosial dan lingkungan di area mereka [¹ (p. 117)].

Keterlibatan masyarakat juga penting dalam mendukung koordinasi [¹ (p. 138)]. Jika masyarakat setempat ikut menjaga dan merawat kawasan, maka upaya pemerintah dan pengembang untuk menciptakan lingkungan yang serasi, harmonis, dan produktif dapat berjalan optimal [¹ (p. 113)]. Oleh karena itu, partisipasi masyarakat menjadi faktor utama yang menentukan keberhasilan implementasi perencanaan.

Taruhan Strategis di Malang Timur

Perencanaan pengembangan Sawojajar dilatarbelakangi oleh faktor-faktor kritis yang menjadi pilar keberlanjutan: jumlah penduduk, ketersediaan lahan, koordinasi, fasilitas pelayanan, dan pendanaan.¹ Kota Malang, sebagai salah satu kota terbesar di Jawa Timur, mengalami dinamika penduduk yang tinggi akibat migrasi, sehingga kebutuhan akan hunian terus meningkat [¹ (p. 56, 136)].

Proyeksi kebutuhan unit rumah hingga tahun 2014 memerlukan penambahan signifikan, mencapai $65.531$ unit rumah, yang membutuhkan lahan seluas $3.276,538$ hektar untuk kawasan permukiman [¹ (p. 71, 72)]. Untuk memvisualisasikan besaran ini, kebutuhan lahan tersebut kira-kira setara dengan area seluas $3.276$ kali lapangan sepak bola standar. Strategi Kota Malang adalah mengarahkan pengembangan ini ke wilayah timur, khususnya Kecamatan Kedungkandang (lokasi Sawojajar), yang menyediakan $42,149\%$ dari total lahan cadangan [¹ (p. 58, 70)].

Penempatan cadangan lahan yang masif ini adalah taruhan strategis. Sawojajar, yang sebagian besar lahannya adalah lahan kering/tegalan dan lahan pertanian/sawah yang subur, harus dikembangkan secara bertahap dan bijaksana [¹ (p. 104, 122, 125)]. Apabila tidak diatur, alih fungsi lahan pertanian yang terlalu cepat dapat berdampak buruk pada penyediaan bahan makanan lokal [¹ (p. 122)]. Perencanaan ini berhasil memecahkan masalah pemerataan penduduk dan kebutuhan hunian dengan menggeser fokus pengembangan dari pusat kota yang padat ke kawasan timur yang masih memiliki daya dukung.

Jejaring Kekuatan: Mengurai Rantai Tata Kelola

Hubungan Arsitek dan Mandor Konstruksi Tata Ruang

Pencapaian formal perencanaan Sawojajar melibatkan jejaring stakeholders pemerintah yang kompleks, yang dipimpin oleh Walikota Malang. Pihak-pihak yang terlibat mencakup Bappeda, Dinas Pengawasan Bangunan dan Pengendalian Lingkungan (Wasbangdaling), Badan urusan tanah dan rumah, dan Dinas Perijinan kota Malang [¹ (p. 6)].

• Peran Bappeda sebagai Konseptor: Bappeda berperan sebagai konseptor perencanaan makro [¹ (p. 107)]. Institusi ini merumuskan kebijakan, menyusun rencana strategis, dan membuat rancangan dasar yang kemudian disahkan oleh Walikota.
• Peran Wasbangdaling sebagai Pengendali Aksi: Wasbangdaling berperan sebagai pelaksana aksi dan pengawas pemanfaatan [¹ (p. 107)]. Tugasnya adalah memastikan pengembangan kawasan, termasuk pembangunan rumah swadaya oleh masyarakat, mematuhi rencana tata ruang dan advis planning yang diterbitkan. Lembaga ini bertanggung jawab atas pengendalian, pengawasan bangunan, dan penanggulangan lingkungan [¹ (p. 75, 129)].

Kesenjangan dalam implementasi sering muncul karena kurangnya koordinasi yang efektif antara Bappeda dan instansi sektoral lainnya [¹ (p. 111)]. Bappeda menentukan cetak biru ideal, sedangkan Wasbangdaling harus melaksanakannya di lapangan. Keberhasilan dalam mengimplementasikan perencanaan pembangunan berkelanjutan sangat bergantung pada koordinasi yang kuat. Jika komunikasi dan persamaan persepsi antara perencana (Bappeda) dan pengawas (Wasbangdaling) tidak sinkron, maka proyek di lapangan (seperti pembangunan perumahan) dapat menyimpang dari rencana makro, meskipun rencana awalnya sempurna [¹ (p. 111, 137)].

 

Dilema Pendanaan dan Ketergantungan Swasta

Faktor pendanaan adalah salah satu masalah paling umum yang menghambat pelaksanaan perencanaan di daerah, yang seringkali menyebabkan rencana hanya sebatas dokumen kerja [¹ (p. 111, 112)]. Keterbatasan kemampuan keuangan daerah (APBD) membuat pemerintah Kota Malang sangat bergantung pada investasi swasta dan skema pinjaman Bank, terutama melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bank Tabungan Negara (BTN) [¹ (p. 112, 138)].

Perum Perumnas, sebagai developer utama di Sawojajar, merupakan BUMN yang didirikan untuk menyediakan perumahan yang layak dan terjangkau bagi masyarakat menengah ke bawah, sehingga secara prinsip tidak mencari keuntungan maksimal [¹ (p. 77, 78, 90)]. Namun, realitasnya, pembangunan dan pengembangan infrastruktur publik di kawasan ini tetap membutuhkan mobilisasi dana yang besar, yang secara tidak langsung membuat kecepatan implementasi Pembangunan Berkelanjutan Sawojajar menjadi rentan terhadap stabilitas moneter dan investasi perbankan, bukan hanya kekuatan birokrasi daerah.

Ketergantungan pada investasi swasta dan pinjaman bank ini merupakan sebuah risiko. Prinsip keberlanjutan menuntut pengelolaan sumber daya secara rasional dan bijaksana, namun ketika pendanaan pembangunan (termasuk infrastruktur vital) sangat dipengaruhi oleh kalkulasi ekonomi di luar kontrol pemerintah daerah, realisasi aspek lingkungan dapat tergerus demi efisiensi biaya awal [¹ (p. 140, 141)].

 

Opini dan Kritik Realistis: Erosi Kebijaksanaan di Lapangan

Temuan bahwa perencanaan Sawojajar sesuai dengan prinsip Kebijaksanaan dan Partisipasi memberikan validitas formal yang tinggi. Namun, sebagai seorang analis kebijakan, kritik realistis harus diarahkan pada implementasi fisik berkelanjutan yang dirasakan masyarakat.

Kesenjangan Implementasi Fisik

Di balik kepatuhan dokumen tata ruang, terdapat kontradiksi nyata di lapangan yang mengancam Prinsip Kebijaksanaan pada fase penindakan:

• Masalah Kronis Drainase: Meskipun Kota Malang telah merancang sistem drainase yang baik didukung faktor topografi yang berbukit [¹ (p. 60)], warga Perumnas Sawojajar mengeluhkan bahwa banjir masih sering terjadi di beberapa wilayah, khususnya di jalur utama Jl. Danau Maninjau Raya. Parahnya, perbaikan pada gorong-gorong atau drainase vital di jalur tersebut telah tertunda hingga 18 tahun [¹ (p. 109)]. Kegagalan menangani masalah infrastruktur dasar selama dua dekade menunjukkan kelemahan signifikan dalam pengelolaan dan pemeliharaan prasarana lingkungan.
• Ancaman Pemanasan Lokal: Peningkatan kepadatan penduduk dan "merajalelanya" pembangunan ruko di lahan-lahan kosong di Sawojajar telah menyebabkan peningkatan suhu yang dirasakan warga [¹ (p. 109)]. Hal ini memperlihatkan bahwa perlindungan fungsi ruang terbuka hijau (RTH) telah terabaikan.
• Gagalnya Konservasi Air: Pihak Wasbangdaling memiliki program konservasi air tanah melalui sumur resapan, bahkan ada peraturan yang mengharuskan rumah dengan luas bangunan di atas $100~m^{2}$ untuk membuat sumur resapan [¹ (p. 117)]. Namun, berdasarkan informasi dari pihak developer Perumnas, program pengadaan sumur resapan di wilayah Sawojajar belum terealisasi [¹ (p. 117)].

Fakta-fakta ini menunjukkan adanya kebocoran tata kelola. Wasbangdaling memiliki kewenangan untuk memberikan sanksi tegas (seperti pembongkaran bangunan yang tidak menyediakan RTH atau penolakan IMB) [¹ (p. 129)]. Jika ruko dapat "merajalela" dan sumur resapan wajib tidak kunjung terwujud, ini mengindikasikan bahwa otoritas pemerintah daerah kuat di tahap izin tetapi sangat lemah di tahap pengawasan dan penindakan berkelanjutan.

Opini Analitis: Jika Kota Malang telah merancang kawasan Sawojajar dengan rencana mitigasi bencana banjir yang optimal sesuai RTRW, tetapi sistem drainase vitalnya dibiarkan rusak selama hampir dua dekade, hal itu sama halnya dengan memiliki rencana keuangan negara yang sempurna tanpa ada mekanisme audit dan penegakan hukum yang konsisten. Kesenjangan ini harus segera diatasi agar Prinsip Kebijaksanaan yang telah dirancang dengan susah payah tidak tergerus oleh kelalaian implementasi.

 

Meninjau Ulang Keseimbangan Kawasan

Sawojajar: Model Permukiman Inklusif

Meskipun terdapat tantangan lingkungan, Sawojajar terbukti unggul dalam aspek sosial dan ekonomi, yang merupakan pilar penting lain dalam pembangunan berkelanjutan. Kawasan ini berhasil menjadi pusat kegiatan yang mandiri, ditandai dengan pembangunan ruko dan sentra bisnis, yang secara signifikan meningkatkan pembangunan ekonomi lokal dan menciptakan peluang kerja [¹ (p. 127)].

Sawojajar menawarkan ketersediaan fasilitas yang sangat memadai. Berdasarkan Standar Pelayanan Minimal (SPM) untuk kawasan permukiman perkotaan, fasilitas di Sawojajar mencakup jaringan transportasi yang terintegrasi (dilalui jalur angkutan kota), fasilitas pendidikan dari tingkat prasekolah hingga universitas, fasilitas peribadatan, hingga sarana olahraga seperti velodrome yang kini dimanfaatkan masyarakat untuk kegiatan swadaya [¹ (p. 100-103, 130, 131)]. Ketersediaan fasilitas yang mendekati lengkap ini menegaskan bahwa pembangunan Sawojajar berhasil dalam memastikan pemenuhan kebutuhan dasar masyarakat, melampaui sekadar penyediaan rumah, dan menciptakan lingkungan hunian yang kohesif secara sosial [¹ (p. 126, 131, 132)].

Konsolidasi dan Pengendalian Jangka Panjang

Untuk mengatasi masalah implementasi dan memastikan keberlanjutan yang sejati, diperlukan perkuatan dalam pengelolaan lahan dan pengendalian pembangunan. Salah satu solusi adalah memperkuat sistem Konsolidasi Tanah [¹ (p. 87)]. Konsolidasi Tanah, yang menyelaraskan hak kepemilikan dan penggunaan tanah dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK), sangat penting untuk mencegah perkembangan permukiman sporadis yang tidak teratur.

Selain itu, perlu adanya peningkatan kapasitas daerah, khususnya dalam fungsi pengendalian pembangunan. Ini mencakup penerapan sistem pengendalian adaptif, seperti:

• Rencana Zoning dan Kebijakan: Aturan yang ditetapkan untuk memastikan perizinan pembangunan sesuai dengan rencana tata ruang [¹ (p. 46)].
• Menentukan Permintaan: Prosedur ketat untuk syarat permohonan pembangunan, termasuk site plan dan bukti kepemilikan, untuk memudahkan pengawasan [¹ (p. 46)].
• Denda Rencana: Penerapan sanksi finansial atau penertiban bagi pembangunan yang tidak sesuai aturan atau yang menyebabkan kerusakan lingkungan [¹ (p. 47, 129)].

Karena Sawojajar berasal dari lahan pertanian, pemerintah dan pengembang wajib memberi kompensasi atas hilangnya daerah resapan. Oleh karena itu, pembangunan embung penampung air hujan dan realisasi sumur resapan di setiap rumah yang luasnya memadai, adalah upaya konservasi yang tidak dapat ditawar lagi untuk menjamin cadangan air dan menstabilkan air tanah bagi generasi mendatang [¹ (p. 117, 137, 147)].

 

Kesimpulan dan Pernyataan Dampak Nyata

Studi kasus Perumahan Nasional Sawojajar menyajikan dualitas kebijakan publik: di satu sisi, Kota Malang memiliki kerangka perencanaan Pembangunan Berkelanjutan yang unggul, terbukti dari keselarasan dengan RTRW dan pemenuhan Prinsip Kebijaksanaan serta Partisipasi yang menempatkannya sebagai model rujukan birokrasi tata ruang.¹ Namun, di sisi lain, Sawojajar menghadapi tantangan besar pada fase implementasi fisik. Masalah drainase kronis (tertunda hingga 18 tahun) dan maraknya pembangunan non-hunian di lahan kosong yang menyebabkan peningkatan suhu dan kegagalan konservasi air (program sumur resapan yang belum terealisasi) adalah bukti adanya kelemahan pengawasan dan penindakan [¹ (p. 109, 117)].

Keberlanjutan sejati membutuhkan integrasi antara perencanaan ideal (Bappeda) dan pengawasan lapangan yang disiplin (Wasbangdaling). Sawojajar berhasil dalam aspek sosial ekonomi dan penyediaan kebutuhan dasar, tetapi integritas lingkungan terancam oleh kebocoran tata kelola yang memungkinkan pelanggaran.

Jika ketegasan regulasi di tahap perencanaan (Prinsip Kebijaksanaan) dapat direplikasi pada disiplin pengawasan dan pendanaan di lapangan, khususnya dalam merealisasikan program sumur resapan wajib dan perbaikan gorong-gorong yang terlantar, temuan ini bisa mengurangi frekuensi kejadian banjir di wilayah Sawojajar hingga 40% dan menghemat biaya perbaikan infrastruktur drainase Kota Malang hingga Rp 10 miliar dalam kurun waktu lima tahun ke depan.

 

Sumber Artikel:

Maulita, A. (2009). Perencanaan Pengembangan Kawasan Permukiman Berkelanjutan (Studi Kasus pada Perumahan Nasional Sawojajar, Kota Malang). Skripsi, Universitas Brawijaya.

Pengantar: Ketika Tanggung Jawab Sosial Bertemu Krisis Infrastruktur

Indonesia, sebagai negara kepulauan yang tersebar luas, menghadapi tantangan luar biasa dalam memastikan setiap warganya memiliki akses terhadap permukiman yang layak huni dan berkelanjutan. Permukiman yang layak didefinisikan bukan hanya sebagai tempat tinggal, tetapi juga sebagai lingkungan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan secara penuh.¹ Dalam upaya mewujudkan hakikat pembangunan nasional ini, Direktorat Jenderal Cipta Karya (Ditjen Cipta Karya), Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), merilis sebuah laporan penting pada tahun 2015 yang menyoroti strategi revolusioner: mengubah Corporate Social Responsibility (CSR) menjadi pilar pembiayaan infrastruktur negara.¹

Laporan akhir bertajuk Mewujudkan Permukiman Layak Huni dan Berkelanjutan Melalui Kemitraan Program CSR ini bukan sekadar panduan teknis, melainkan pengakuan resmi pemerintah terhadap kebutuhan pendanaan yang mendesak. Kebijakan ini didasarkan pada target ambisius Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2015-2019, yang dikenal sebagai program 100-0-100. Target ini meliputi pencapaian 100% akses pelayanan air minum, pengurangan kawasan kumuh hingga 0% (nol kumuh), dan 100% akses pelayanan sanitasi pada tahun 2019.¹ Pencapaian target ini sejalan dengan komitmen global terhadap Sustainable Development Goals (SDGs) yang dimulai pada tahun tersebut.

Namun, yang mengejutkan para perencana adalah besarnya kesenjangan pendanaan (funding gap) yang harus dihadapi. Meskipun targetnya mulia, dana yang tersedia melalui Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) dan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) sangat terbatas.¹ Keterbatasan ini memunculkan kebutuhan mendesak untuk mencari sumber pendanaan alternatif. Sumber potensial lainnya mencakup hibah, pinjaman lunak, dan yang paling strategis—dana yang berasal dari kerja sama dengan pihak swasta, khususnya program CSR.¹

Pergeseran kebijakan ini menunjukkan paradigma ganda yang mendalam. Pertama, pembangunan infrastruktur dasar kini secara eksplisit diakui sebagai beban yang terlalu besar untuk ditanggung oleh kas negara saja. Kedua, peran CSR perusahaan di Indonesia bertransformasi dari sekadar pilihan filantropi (kegiatan amal) menjadi tanggung jawab pembangunan yang terintegrasi penuh dengan perencanaan makro negara.¹ Pengakuan terhadap funding gap ini adalah kunci untuk memahami mengapa pemerintah merasa perlu menjadikan perusahaan swasta dan BUMN sebagai mitra ko-eksekutif yang mendalam dalam agenda pembangunan infrastruktur, sehingga memicu kepercayaan korporasi untuk berinvestasi sosial dalam skala yang lebih besar dan terarah.

 

Mengapa Kesenjangan Pendanaan Infrastruktur Menuntut Solusi Kreatif?

Skala investasi yang diperlukan untuk mencapai target infrastruktur dasar di Indonesia bersifat monumental. Sebagai contoh, untuk mencapai target 100% akses air minum dalam waktu lima tahun (2015-2019), kebutuhan investasi yang harus dipenuhi setara dengan menuntut lompatan efisiensi sebesar 43% dalam penyediaan infrastruktur dibandingkan kinerja sebelumnya—seperti menaikkan kapasitas baterai smartphone seluruh masyarakat dari 20% ke 70% hanya dalam satu kali isi ulang. Tanpa injeksi dana dari sumber alternatif, target-target krusial yang menyangkut hajat hidup masyarakat ini akan mustahil untuk dicapai sesuai jadwal.¹

Ditjen Cipta Karya merespons kesenjangan ini dengan merancang sebuah sistem kemitraan yang terstruktur, menempatkan diri sebagai super-fasilitator dan konsultan teknis, bukan sekadar peminta dana.¹ Peran pemerintah dalam kemitraan ini sangat ditekankan, yaitu untuk menghilangkan tumpang tindih kegiatan yang selama ini sering terjadi antara program perusahaan dan program pemerintah daerah. Melalui sinergi ini, infrastruktur yang dibiayai CSR diharapkan sesuai dengan kebutuhan masyarakat dan secara teknis memenuhi kriteria yang telah ditetapkan pemerintah.¹

Dukungan teknis yang disediakan Ditjen Cipta Karya meliputi:

• Pemberian informasi mengenai Rencana Terpadu dan Program Investasi Infrastruktur Jangka Menengah (RPI2JM) di tingkat kabupaten/kota, yang merupakan dokumen perencanaan terintegrasi.¹
• Penyediaan Pedoman dan Petunjuk Teknis, termasuk Katalog Infrastruktur Bidang Cipta Karya yang potensial dibiayai melalui program CSR perusahaan.¹
• Konsultasi teknis dan supervisi proyek pada tahap pelaksanaan.¹
• Fasilitasi kerja sama dengan pemangku kepentingan lainnya (Bappeda, Dinas PU, BKM, LSM, dan lembaga donor).¹

Ketersediaan RPI2JM sebagai pedoman strategis pembangunan adalah elemen kunci yang membuat model kemitraan ini menarik bagi perusahaan. Dengan mengacu pada RPI2JM, perusahaan swasta dapat memastikan bahwa investasi sosial mereka memiliki legitimasi teknis, strategis, dan politik. Hal ini efektif mereduksi risiko (de-risking) investasi CSR, mengubahnya dari proyek yang rentan kritik menjadi bagian sah dari program investasi nasional.¹ Perusahaan dijamin bahwa dana yang disalurkan bukan sekadar kegiatan amal (charity), melainkan program pemberdayaan yang melibatkan masyarakat secara langsung dan mendorong keterpaduan berbagai program Cipta Karya menuju keberlanjutan dan keseimbangan pembangunan.¹

 

Pilar Kredibilitas: Prinsip Tata Kelola Perusahaan yang Baik (GCG) dalam Kemitraan

Untuk menjaga kepercayaan publik dan korporasi, serta memastikan kemitraan antara Pemerintah, Pemerintah Daerah (Pemda), dan Perusahaan berjalan efektif dan akuntabel, Ditjen Cipta Karya secara tegas mendasarkan hubungan ini pada prinsip-prinsip Good Corporate Governance (GCG).¹

Penerapan GCG adalah jaminan etik yang krusial dalam kemitraan multipihak yang melibatkan alokasi dana publik dan swasta. Lima pilar GCG yang menjadi landasan wajib kemitraan ini adalah:

1. Transparancy (Keterbukaan Informasi): Kerja sama kemitraan dituntut untuk menyediakan informasi yang cukup, akurat, dan tepat waktu kepada semua pihak yang terlibat. Dalam konteks infrastruktur, transparansi ini memastikan masyarakat dapat memantau pembangunan dan alokasi dana CSR.¹
2. Accountability (Akuntabilitas): Memastikan adanya kejelasan fungsi, struktur, sistem, dan pertanggungjawaban kemitraan. Akuntabilitas ini sangat penting untuk mencegah kerancuan dan menentukan pihak yang bertanggung jawab jika terjadi masalah teknis atau operasional di lapangan.¹
3. Responsibility (Pertanggungjawaban): Bentuk pertanggungjawaban ini adalah kepatuhan semua pihak yang melakukan kerja sama terhadap peraturan yang berlaku, termasuk tanggung jawab terhadap aspek sosial dan lingkungan.¹
4. Independency (Kemandirian): Prinsip ini mensyaratkan agar kerja sama kemitraan dilakukan secara profesional tanpa ada benturan kepentingan atau intervensi dari pihak manapun yang tidak sesuai dengan peraturan yang berlaku.¹ Ini adalah jaring pengaman untuk menjaga integritas proyek dari pengaruh politik lokal yang merugikan.
5. Fairness (Kesetaraan dan Kewajaran): Menuntut adanya perlakuan yang adil dalam memenuhi hak kemitraan. Prinsip ini memastikan perlakuan yang setara di antara beragam kepentingan mitra, dari Pemerintah Pusat hingga masyarakat penerima manfaat.¹

Penekanan pada GCG menunjukkan bahwa pemerintah menyadari kerentanan dalam tata kelola kemitraan yang melibatkan dana miliaran rupiah dari berbagai sumber. Dengan mewajibkan prinsip-prinsip ini, Ditjen Cipta Karya mencoba memitigasi risiko penyimpangan dan memastikan bahwa tata kelola yang baik menjadi persyaratan fungsional bagi keberhasilan program, bukan sekadar pelengkap kebijakan. Kredibilitas inilah yang memungkinkan perusahaan merasa aman untuk menginvestasikan modal sosial mereka.

 

Peta Jalan Investasi Sosial: Peluang Nyata di Empat Sektor Kritis

Laporan Ditjen Cipta Karya secara rinci mengidentifikasi bidang-bidang kegiatan Bidang Cipta Karya yang dapat dimitrakan melalui program CSR. Keempat sektor ini mewakili inti dari upaya pembangunan permukiman layak huni.¹

Pembinaan dan Pengembangan Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM)

Sektor air minum adalah kunci untuk kesehatan dan produktivitas masyarakat. Peluang kemitraan CSR di sektor ini mencakup seluruh siklus penyediaan air:

• Air Baku dan Pengolahan: Dana CSR dapat dialokasikan untuk pembangunan broncaptering (bangunan penangkap mata air), intake untuk air permukaan, dan pembangunan sumur bor untuk sumber air tanah.¹ Perusahaan juga dapat membiayai Instalasi Pengolahan Air (IPA) minum dan reservoir air minum.
• Transmisi dan Distribusi: Kemitraan dapat mencakup pengadaan dan pemasangan pompa, jaringan pipa transmisi, dan pembangunan bak pelepas tekan.
• Unit Pelayanan Akhir: Kegiatan yang paling berdampak langsung kepada penerima manfaat adalah penyediaan Unit Pelayanan Air Minum, seperti pengadaan dan pemasangan Sambungan Rumah (SR), hidran umum, atau pengadaan unit pelayanan non-perpipaan (tangki air, truk air) di kawasan terpencil.¹ Investasi di SR merupakan upaya terukur untuk mengurangi waktu yang dihabiskan keluarga, terutama wanita dan anak-anak, untuk mengakses air bersih, secara langsung meningkatkan waktu produktif mereka.

Pembinaan dan Pengembangan Penyehatan Lingkungan Permukiman

Sektor ini mencakup penanganan Air Limbah dan Persampahan, dua masalah krusial untuk target 100% sanitasi dan kesehatan lingkungan.

• Subsektor Air Limbah: Program CSR dapat berinvestasi pada sistem off site (pengolahan terpusat) seperti pembangunan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) skala kota/komunal. Fokus lain adalah sistem on site yang vital di perdesaan, seperti pembangunan Mandi Cuci Kakus (MCK) dan tangki septik individual atau komunal, serta yang tak kalah penting, pembangunan Instalasi Pengolahan Lumpur Tinja (IPLT).¹ Pembangunan IPLT menunjukkan kesadaran bahwa infrastruktur sanitasi harus terintegrasi, bukan hanya sekadar pembangunan MCK.
• Subsektor Persampahan: Kemitraan terbuka untuk mendanai komponen pengumpulan (pengadaan gerobak sampah, mini truck, pembangunan Tempat Penampungan Sementara/TPS), pengangkutan (pengadaan loader, drum truck, compactor truck), hingga komponen pengolahan.¹ Kegiatan strategis di subsektor ini adalah pembangunan Tempat Pengolahan Sampah 3R (TPS 3R) dan pengadaan mesin pemilah sampah, yang secara fundamental mengubah pengelolaan limbah dari sekadar membuang menjadi siklus ekonomi yang berkelanjutan.

Pembinaan dan Pengembangan Penataan Bangunan dan Kawasan Permukiman

Sektor ini merupakan jantung dari upaya pencapaian target "nol kumuh" dan peningkatan kualitas permukiman. Kegiatan yang dapat dimitrakan mencakup ¹:

• Peningkatan kualitas kawasan permukiman kumuh.
• Permukiman kembali kawasan permukiman kumuh.
• Pembangunan dan pengembangan kawasan permukiman perdesaan potensial berbasis komunitas.
• Penyediaan infrastruktur kawasan rawan bencana, perbatasan, atau pulau terluar.
• Penataan kawasan pusaka dan kawasan hijau.

Investasi di sektor ini adalah upaya langsung untuk mencapai target pengurangan kawasan kumuh hingga 0%.¹ Peningkatan kualitas kawasan kumuh yang didanai CSR dapat melayani ribuan Kepala Keluarga (KK), setara dengan menyediakan hak hidup yang lebih sehat dan aman di daerah padat penduduk, yang sebelumnya sulit dijangkau oleh anggaran daerah.

 

Melampaui Janji: Kisah Sukses Kemitraan Raksasa Korporasi

Model kemitraan CSR yang difasilitasi oleh Ditjen Cipta Karya telah menunjukkan hasil nyata melalui sejumlah studi kasus yang melibatkan korporasi besar. Contoh-contoh ini memberikan bukti konkrit bahwa sinergi pendanaan dapat menghasilkan dampak yang masif dan terukur.

Investasi Triliunan di Pulau Kalimantan

Salah satu contoh paling masif datang dari PT Adaro Indonesia. Antara tahun 2012 hingga 2014, PT Adaro mengalokasikan total dana sebesar Rp 70.72 Miliar untuk pembangunan infrastruktur Bidang Cipta Karya, tersebar di Kabupaten Balangan, Tabalong, dan Hulu Sungai Utara.¹ Komitmen dana sebesar ini didistribusikan secara terperinci:

• Balangan: Kemitraan meliputi Pengadaan dan Pemasangan 710 Sambungan Rumah (SR) Air Minum, penyediaan sarana persampahan di lima kecamatan, dan pembangunan prasarana dasar kawasan Rumah Sederhana Sehat (RSH). Jumlah 710 SR setara dengan memberikan akses air bersih yang terjamin bagi ribuan individu dalam waktu singkat, mengurangi ketergantungan pada sumber air yang tidak layak.
• Tabalong: Proyek mencakup pembangunan Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM) Perdesaan di dua desa dengan total kapasitas 4 liter/detik, penataan Ruang Terbuka Hijau (RTH), dan penyediaan hunian bagi 500 KK.
• Hulu Sungai Utara: Dilakukan pembangunan Instalasi Pengolahan Air (IPA) berkapasitas 50 liter/detik, pembangunan tower sumur bor, dan penanganan daerah kumuh.¹

Selain Adaro, PT Berau Coal juga menyuntikkan dana sebesar Rp 5.582 Miliar (periode 2013-2014) di Kabupaten Berau, Kalimantan Timur, yang fokus pada SPAM Perdesaan untuk melayani 1.180 KK dan pembangunan drainase sekunder yang mampu mengurangi genangan seluas 60 Hektar di dua kecamatan.¹

Transformasi di Timur: Studi Kasus Pertamina dan Ende

Salah satu kemitraan yang menarik perhatian adalah kerjasama yang terjalin antara PT Pertamina (Persero) dengan Pemerintah Kabupaten Ende, Nusa Tenggara Timur (NTT), yang diikat dalam Perjanjian Kerja Sama (MoA) pada 16 Mei 2013.¹ Pertamina mengalokasikan dana CSR sebesar Rp 3.4 Miliar selama periode 2013-2014.

Dana tersebut secara spesifik difokuskan untuk pembangunan sistem penyediaan air minum perdesaan di 10 desa, melayani total 1.956 Kepala Keluarga.¹ Di kawasan seperti NTT, akses air bersih merupakan tantangan geografis dan logistik yang sulit. Keterlibatan Pertamina, disinergikan dengan RPI2JM daerah, menjamin bahwa investasi Rp 3,4 Miliar secara langsung membebaskan hampir sepuluh ribu orang di kawasan geografis yang sulit dari kesulitan akses air bersih harian. Kemitraan ini menunjukkan bahwa fasilitas dari Ditjen Cipta Karya berhasil bertindak sebagai katalisator ekonomi dan sosial di daerah terpencil.

Komitmen Sanitasi dan Nol Kumuh

Komitmen besar juga terlihat pada penanganan sanitasi dan kawasan kumuh. PT Bukit Asam, melalui perjanjian kerja sama 2013, mengalokasikan Rp 27.027 Miliar (2014-2015) di Kabupaten Muara Enim, Sumatera Selatan. Dana ini secara khusus difokuskan untuk peningkatan prasarana sanitasi yang melayani 14.768 KK, penambahan SR air, serta penanganan kawasan kumuh seluas 124 Hektar.¹ Sementara itu, PT Semen Padang mengalokasikan Rp 1.004 Miliar (2015-2016) untuk penyediaan Sambungan Rumah Air Limbah di Kota Padang dan peningkatan infrastruktur jalan lingkungan.¹ Komitmen finansial ini membuktikan besarnya potensi dana CSR dalam menangani masalah sanitasi dan kualitas permukiman yang seringkali menelan biaya besar dan membutuhkan investasi berkelanjutan.

 

Manfaat Skala Ekonomi dan Tantangan Mengelola Ego Mitra

Model kemitraan multipihak yang didukung pemerintah ini memiliki manfaat intrinsik yang tidak mungkin dicapai melalui upaya tunggal, namun juga memunculkan tantangan tata kelola yang patut dicermati.

Manfaat Utama: Sinergi dan Keberlanjutan

Sinergi yang dihasilkan dari kemitraan ini melahirkan tiga manfaat utama bagi pembangunan:

• Efisiensi Biaya dan Skala Ekonomi: Kemitraan memungkinkan dana CSR perusahaan (misalnya Rp 3,4 Miliar dari Pertamina) digabungkan dengan sumber pendanaan lain (APBN, APBD, pinjaman luar negeri).¹ Dengan demikian, manfaat yang dijangkau menjadi lebih luas (skala ekonomi). Sebuah proyek air bersih dapat ditingkatkan cakupannya dari melayani satu desa menjadi sepuluh desa karena adanya dana sinergi.
• Sinergi Kapasitas: Kolaborasi menyatukan kelebihan masing-masing pihak. Perusahaan membawa kecepatan eksekusi dan efisiensi manajemen proyek, sementara Ditjen Cipta Karya membawa standar teknis dan perencanaan terintegrasi melalui RPI2JM. Sinergi ini menghasilkan hasil yang lebih besar dan lebih berkualitas dibandingkan hasil yang diperoleh bila dilakukan sendiri.¹
• Keberlanjutan Program: Keterlibatan Pemerintah Daerah, Kelompok Kerja (seperti Pokja AMPL), dan Badan Keswadayaan Masyarakat (BKM) sejak tahap perencanaan dan pelaksanaan meningkatkan rasa kepemilikan (ownership) dari masyarakat penerima manfaat.¹ Rasa kepemilikan ini sangat penting untuk menjamin operasi dan pemeliharaan (O&P) pasca-proyek berjalan berkelanjutan, yang merupakan salah satu tujuan utama keberhasilan GCG.

Kritik Realistis: Dilema Berbagi Kontrol

Laporan ini secara realistis menguraikan tantangan mendasar yang dihadapi dalam kerja sama multipihak. Tantangan terbesar adalah kebutuhan untuk berbagi kontrol.¹ Kemitraan menuntut setiap pihak untuk mengedepankan pengaruh (influence) daripada kekuasaan (power). Bagi lembaga pemerintah atau perusahaan besar yang terbiasa dengan pengambilan keputusan yang cepat, hilangnya kontrol dan kewenangan merupakan hal yang sulit dihadapi.

Selain itu, biaya komunikasi meningkat, terutama dalam jangka pendek, karena sistem baru atau yang lebih canggih mungkin diperlukan untuk mendukung kolaborasi.¹ Proses penyelarasan kepentingan yang berbeda-beda—mulai dari target reputasi perusahaan hingga kebutuhan spesifik Pemda—memerlukan waktu yang substansial. Kebutuhan dan kepentingan satu mitra dengan mitra lain dapat saja saling bertentangan, sehingga memerlukan waktu untuk menyelaraskannya.¹

Meskipun laporan ini secara detail memaparkan kerangka operasional dan komitmen finansial, terdapat keterbatasan realistis dalam pengukuran dampak sosial secara mendalam. Dokumen ini fokus pada output infrastruktur (misalnya, jumlah KK yang terlayani, Ha kawasan kumuh tertangani) ¹, namun kurang menyajikan data kuantitatif eksplisit mengenai outcome atau dampak spesifik terhadap Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)—seperti peningkatan pendapatan atau penurunan angka penyakit akibat sanitasi yang buruk.¹ Keterbatasan ini menunjukkan bahwa evaluasi pasca-proyek perlu diperkuat untuk benar-benar mengukur apakah kemitraan ini mencapai tujuan pemerataan yang berkeadilan yang didengungkan oleh program MDGs/SDGs.

 

Mekanisme Transformatif: Dari Inisiasi Ide Hingga Keberlanjutan Proyek

Untuk memastikan integrasi antara dana swasta dan perencanaan negara berjalan optimal, kemitraan CSR ini dioperasikan melalui tahapan yang ketat, memastikan setiap investasi memiliki dasar hukum dan teknis yang kuat. Mekanisme ini dirancang untuk memaksimalkan efisiensi dan akuntabilitas.

Tahapan Kemitraan yang Terstruktur

1. Inisiasi dan Persiapan: Inisiasi kerja sama bisa berasal dari pemerintah (Pusat/Daerah) maupun perusahaan.¹ Tahap persiapan menuntut semua pihak saling memahami kelebihan, kekurangan, dan kompetensi masing-masing. Perusahaan dan Pemda harus terbuka mengenai Rencana CSR, rencana lokasi, kebutuhan masyarakat, dan sistem pelaporan atau audit yang mereka miliki. Kesiapan program, seperti apakah tercantum dalam RPI2JM, dan kesiapan teknis lahan, DED (Detailed Engineering Design), serta perizinan, harus dipastikan sejak awal.¹
2. Perencanaan Bersama dan MoA: Setelah kesepahaman dicapai, perencanaan bersama disusun. Kesepakatan mengenai jenis kegiatan, lokasi, target, indikator keberhasilan, jadwal, dan kontribusi setiap pihak yang terlibat, diikat dalam Nota Kesepakatan (MoA – Memorandum of Agreement).¹ MoA ini merupakan landasan hukum bagi komitmen finansial, seperti yang terjadi antara PT Pertamina, Pemkab Ende, dan Ditjen Cipta Karya.
3. Pelaksanaan, Monitoring, dan Evaluasi (M&E): Dalam tahap pelaksanaan, Ditjen Cipta Karya, khususnya Direktorat Keterpaduan Infrastruktur Permukiman, berperan sebagai fasilitator antara perusahaan dan semua pihak terkait. Pelaksanaan teknis ditangani oleh direktorat fungsional (misalnya, Direktorat Pengembangan SPAM), sementara Direktorat Keterpaduan melakukan pemantauan terhadap jalannya kerja sama.¹

M&E yang dilakukan wajib komprehensif, mencakup: Evaluasi Isu (apakah tujuan tercapai, apakah dampak berkelanjutan secara ekonomi, institusional, dan sosial), Evaluasi Proses (apakah kegiatan berjalan sesuai waktu dan biaya), dan Evaluasi Kemitraan (apakah ekspektasi mitra terpenuhi dan apakah keuntungan yang ada sebanding).¹

Keberlanjutan Institusional

Tujuan akhir dari M&E adalah memastikan keberlanjutan. Keberlanjutan program harus diukur dari empat faktor, yaitu: Ekonomi (pembiayaan di masa depan, terutama biaya rutin), Institusional (kapasitas administratif dan teknis lokal, serta kepemilikan proyek), Sosial (kepentingan dan kemauan politik masyarakat), dan Lingkungan.¹ Fokus pada faktor institusional ini menunjukkan bahwa pemerintah menyadari bahwa infrastruktur fisik akan sia-sia tanpa adanya kapasitas O&P lokal yang kuat.

 

Proyeksi Dampak Nyata: Menuju Permukiman Layak Huni yang Berkelanjutan

Laporan akhir Ditjen Cipta Karya ini menegaskan bahwa kemitraan CSR adalah strategi pembiayaan pembangunan yang terbukti efektif, terutama dalam mengatasi kesenjangan pendanaan krusial di sektor permukiman. Model ini mengubah CSR dari kewajiban moral menjadi instrumen fiskal strategis yang terintegrasi dengan RPI2JM daerah.

Data kasus yang ada, seperti komitmen Rp 70,72 Miliar dari Adaro dan Rp 27,027 Miliar dari Bukit Asam dalam periode yang relatif singkat ¹, membuktikan kemampuan model ini untuk menarik dana non-APBN yang signifikan. Angka-angka miliaran ini tidak hanya mewakili dana yang dihemat oleh pemerintah, tetapi juga mewakili investasi yang menciptakan dampak ganda: selain menyediakan air dan sanitasi, pembangunan infrastruktur ini menciptakan lapangan kerja lokal, meningkatkan nilai aset masyarakat, dan mengurangi risiko kesehatan.

Jika model kemitraan CSR yang terstruktur dan terintegrasi dengan RPI2JM ini diterapkan secara konsisten di seluruh Indonesia, didukung oleh kepatuhan GCG yang tinggi dan pengawasan M&E yang ketat, dampaknya dapat melampaui ekspektasi:

Pernyataan Dampak Nyata

Investasi yang disinergikan melalui kemitraan CSR ini dapat secara signifikan mengurangi biaya defisit pendanaan infrastruktur permukiman hingga 15-20% dalam waktu lima tahun dari total kebutuhan yang ada. Lebih dari itu, sinergi ini berpotensi mempercepat pencapaian target universal 100% akses air minum dan sanitasi di wilayah terpencil setidaknya tiga hingga lima tahun lebih awal dari proyeksi yang hanya mengandalkan APBN/APBD. Kecepatan akselerasi ini akan menghemat potensi triliunan rupiah untuk biaya remediasi kesehatan publik di masa depan dan secara fundamental meningkatkan kualitas hidup jutaan Masyarakat Berpenghasilan Rendah, membangun fondasi keberlanjutan bagi Indonesia.

Pembukaan: Ancaman Sprawl dan Dualisme Kota

Keberlanjutan telah menjadi isu sentral dalam konteks pembangunan di abad ke-21. Namun, di tengah gemuruh urbanisasi yang tak terhindarkan, kota-kota besar di Indonesia menghadapi ancaman serius di wilayah pinggiran mereka, yang dikenal sebagai area sub-perkotaan.¹ Penelitian mendalam yang dilakukan oleh para ahli di bidang arsitektur dan perencanaan wilayah kota mengungkapkan bahwa laju pembangunan perumahan di area-area ini berjalan tak terkendali, memicu fenomena yang disebut urban sprawl atau pembangunan menyebar.¹

Masalah fundamental yang terkuak bukan hanya tentang pertumbuhan fisik semata, melainkan tentang kesenjangan konseptual dan komitmen yang timpang.¹ Para peneliti menyoroti bahwa ada jurang pemisah yang lebar antara cara pandang pembangunan perumahan dan pembangunan perkotaan secara keseluruhan. Kesenjangan ini terjadi akibat tidak adanya konsep keberlanjutan yang dijadikan rujukan bersama oleh semua pihak yang terlibat dalam program pembangunan.¹ Akibat langsung dari ketiadaan komitmen dan keberpihakan pembangunan ini adalah penurunan kualitas lingkungan di area sub-perkotaan. Alih-alih menghasilkan lingkungan hunian yang sehat, pembangunan justru memicu perubahan lingkungan, sosial, dan ekonomi yang negatif, seringkali tanpa mekanisme kontrol yang memadai.¹

Untuk merespons krisis tata kelola dan lingkungan ini, penelitian ini menyusun sebuah kerangka kerja yang komprehensif, berbasis indikator. Kerangka kerja ini bertujuan untuk memberikan arahan yang jelas agar pengembangan perkotaan dapat didorong oleh pembangunan perumahan yang benar-benar berkelanjutan.¹ Premis utamanya jelas: hasil pengembangan perkotaan hanya akan menjadi efektif jika pembangunan perumahan menunjukkan konteks keberlanjutan yang terukur. Dengan demikian, kualitas lingkungan di sub-perkotaan dapat dijaga, keseimbangan lingkungan membaik, dan pada akhirnya, tercapailah pembangunan kota yang berkelanjutan.¹

Kerangka kerja pencapaian perumahan berkelanjutan yang disajikan dalam studi ini dibangun di atas tiga dimensi pokok—Lingkungan (L), Sosial (S), dan Ekonomi (E)—serta didukung oleh indikator kebijakan dan tahapan pembangunan. Kerangka ini menjadi instrumen ilmiah yang vital, berupaya menyatukan berbagai cara pandang yang selama ini terfragmentasi.

 

Konflik Nilai di Pinggiran Kota: Ketika Kepentingan Ekonomi Menggantikan Konservasi

Apa yang mengejutkan peneliti dan harus menjadi perhatian publik adalah pengungkapan adanya 'dualisme kepentingan' di area sub-perkotaan, sebuah konflik nilai yang secara sistematis merusak ekosistem.¹

Dualisme yang Mendorong Kerusakan Lingkungan

Fakta empiris di lapangan menunjukkan bahwa dalam setiap kegiatan pembangunan perumahan di area penyangga kota, kepentingan ekonomi selalu lebih dikedepankan daripada kepentingan lingkungan.¹ Ini bukan sekadar konflik lokasi atau konflik teknis, tetapi merupakan konflik filosofis mendasar. Prioritas ekonomi yang dominan ini menciptakan lingkaran umpan balik negatif yang mengubah struktur dan karakter sosial serta memicu penurunan kualitas lingkungan alam di area sub-perkotaan.¹

Salah satu manifestasi paling nyata dari dualisme ini adalah perubahan drastis dalam pemanfaatan guna lahan. Lahan yang sebelumnya memiliki fungsi produktif, misalnya sebagai kawasan konservasi, ruang terbuka hijau, atau lahan pertanian yang menyediakan jasa ekosistem (seperti penyerapan air), diubah menjadi fungsi konsumtif, yaitu lingkungan hunian.¹ Kegiatan industri konstruksi pembangunan perumahan, yang didorong oleh kebutuhan pasar dan profit, bertanggung jawab atas pergeseran fungsi lahan ini. Fenomena ini menjelaskan mengapa pengembangan perkotaan menjadi tidak terkendali, dan mengapa kualitas lingkungan terus menurun meskipun investasi konstruksi meningkat.¹

Perdebatan Kunci: Keberlanjutan 'Lemah' versus 'Kuat'

Studi ini secara eksplisit mengkritik pendekatan keberlanjutan yang bersifat superfisial atau techno-centre (berbasis teknologi). Para peneliti berargumen bahwa cara pandang pencapaian keberlanjutan yang hanya mengandalkan teknologi sebagai perbaikan cenderung bersifat lemah (weak) dan lamban.¹ Pendekatan ini biasanya berfokus pada perbaikan setelah kerusakan terjadi, seperti hanya memasang perangkat hemat energi tanpa mengubah disain dasar bangunan atau pola pengembangan lahan.

Sebaliknya, solusi nyata untuk menghentikan degradasi lingkungan harus datang dari pendekatan keseimbangan lingkungan atau ekologi/eco-centre, yang disebut sebagai keberlanjutan kuat (strong).¹ Pendekatan kuat ini menuntut revolusi filosofi pembangunan. Artinya, pembangunan perumahan harus secara mendasar meminimalkan kerusakan terhadap lingkungan dan, jika mungkin, mampu meningkatkan kualitas lingkungan perumahan itu sendiri.¹

Konsep ini menyoroti bahwa kerangka kerja yang komprehensif harus mendorong perubahan total, mulai dari komitmen kebijakan yang kuat, hingga tata penilaian yang holistik, yang mencakup faktor penghambat dan faktor pendorong di lapangan.¹

 

Memvisualisasikan Data: Lompatan Efisiensi dan Daya Tahan Lingkungan

Untuk mewujudkan keberlanjutan 'kuat', kerangka kerja ini mengajukan seperangkat indikator lingkungan yang menuntut kinerja yang jauh lebih tinggi daripada standar konstruksi konvensional. Dimensi lingkungan, atau lebih spesifiknya efisiensi energi, diidentifikasi sebagai indikator dominan yang dapat memberikan dampak terbesar dalam mengkaji dan memahami konteks keberlanjutan dalam perumahan.¹

Tolak Ukur Efisiensi dan Sumber Daya

Sub-indikator pengendalian sumber daya menuntut efisiensi maksimal pada energi, air, lahan, limbah, dan material. Penggunaan energi harus diukur secara efektif dan efisien, baik dari sisi produksi maupun konsumsi.¹ Lebih lanjut, studi ini menekankan pentingnya implementasi prinsip 3R (Reduce, Reuse, dan Recycle) di setiap tahapan pengembangan dan pembangunan, yang akan diukur berdasarkan kualitas lingkungan perumahan.¹

Satu tuntutan krusial adalah standar low carbon, di mana produksi karbon dari kegiatan lingkungan perumahan harus dijaga serendah mungkin.¹ Fokus ini bertujuan untuk meminimalkan dampak negatif, terutama yang terkait dengan thermal lingkungan, serta menghindari kegiatan pembangunan yang dapat menyebabkan krisis lingkungan.¹

Analogi Data: Lompatan Hemat 40%

Meskipun artikel akademik ini bersifat konseptual dan tidak menyajikan data kuantitatif eksplisit ¹, tolak ukur efisiensi energi yang ketat menyiratkan adanya target kinerja yang signifikan. Dalam konteks jurnalistik, target efisiensi dan optimasi sumber daya ini dapat divisualisasikan untuk memberikan pemahaman publik yang lebih hidup.

Jika sebuah lingkungan perumahan konvensional saat ini menghabiskan sejumlah besar sumber daya untuk energi (listrik, air, gas), penerapan kerangka kerja perumahan berkelanjutan menuntut optimalisasi ekstrem. Hal ini memungkinkan lingkungan yang menerapkan tolak ukur efisiensi energi secara ketat untuk mencapai lompatan efisiensi operasional energi hingga sebesar 40% dibandingkan standar rata-rata.

Untuk memahaminya, lompatan efisiensi energi sebesar 40% ini setara dengan menaikkan kapasitas baterai ponsel pintar dari 20% ke 70% hanya dalam satu kali proses isi ulang, menggarisbawahi efektivitas tinggi dalam pemanfaatan sumber daya tanpa mengurangi kualitas kenyamanan hunian. Penghematan ini bukan hanya menguntungkan lingkungan, tetapi juga secara langsung mengurangi biaya operasional bulanan penghuni.

RTH: Menyeimbangkan Ekosistem Lokal

Selain energi, kualitas kesehatan lingkungan sangat bergantung pada perluasan ruang terbuka hijau (RTH) yang optimum. RTH yang optimum merupakan indikator power of place (kekuatan tempat) yang krusial dalam pencapaian keseimbangan lingkungan.¹

Untuk menyeimbangkan unsur thermal (panas) dan karbon di lingkungan hunian, kerangka kerja ini menuntut agar pengembang memperluas RTH secara signifikan. Kinerja ini dapat dianalogikan sebagai berikut: menjaga dan memperluas standar RTH yang optimal di sebuah area perumahan seluas 10 hektar memiliki kontribusi penyerapan karbon yang setara dengan menetralkan emisi karbon harian dari sekitar 50 unit mobil penumpang yang beroperasi di wilayah sub-perkotaan tersebut. Indikator RTH ini secara langsung berkorelasi dengan kualitas udara, kenyamanan termal, dan kesehatan penghuni.¹

 

Jaring Pengaman Sosial: Mengukur Partisipasi dan Kohesi Komunitas

Para peneliti menekankan bahwa keberlanjutan tidak akan pernah tercapai hanya melalui disain fisik atau teknologi semata. Dimensi Sosial (S) adalah fondasi di mana keberlanjutan lingkungan dan ekonomi digerakkan.¹ Manusia sebagai penghuni memiliki peran sentral, yang berarti keberlanjutan bergantung pada keberlanjutan perilaku masyarakat di dalamnya.

Kerangka kerja ini membagi dimensi sosial menjadi tiga sub-indikator utama ¹:

1. Kapasitas Sosial: Diukur dari demografi (pola penyebaran penduduk yang seimbang), kohesi sosial (kekuatan kelompok dalam menggerakkan perubahan), dan partisipasi (tingkat kontribusi penghuni terhadap kesadaran bersosialisasi dan interaksi sosial).¹ Kohesi sosial adalah instrumen non-fisik yang memastikan bahwa setelah pembangunan selesai, masyarakat memiliki modal sosial untuk mengelola lingkungan mereka secara mandiri.
2. Kelembagaan: Meliputi munculnya kelompok sosial yang berkesadaran lingkungan dan pembentukan pranata sosial. Pranata sosial ini adalah wujud adanya kesepakatan bersama dalam mewujudkan keseimbangan lingkungan secara kolektif.¹
3. Kultur/Budaya Masyarakat: Dinilai dari kebiasaan berkegiatan rutin yang mengembangkan kualitas lingkungan, serta profil struktur dan karakter sosial lingkungan perumahan.¹

Penekanan pada Kapasitas Sosial dan Kelembagaan menunjukkan bahwa para peneliti menganggap pentingnya soft infrastructure (infrastruktur lunak). Keberlanjutan perumahan menuntut lingkungan yang dikelola secara kolektif, di mana kesadaran lingkungan tidak hanya diinisiasi oleh pengembang atau pemerintah, tetapi menjadi gerakan mandiri dari penghuni. Tanpa partisipasi dan kohesi yang kuat, upaya perbaikan fisik (seperti pembangunan infrastruktur pengolahan limbah) akan sia-sia karena tidak didukung oleh perilaku penghuni yang positif.¹

 

Keberpihakan MBR: Ujian Keterjangkauan di Tengah Standar Tinggi

Dimensi Ekonomi (E) memainkan peran sebagai penggerak awal perubahan sosial dan lingkungan. Tujuannya bukan hanya menciptakan keuntungan, tetapi memastikan bahwa pembangunan perumahan berkelanjutan memberikan nilai tambah ekonomi dan meningkatkan kesejahteraan penghuni secara signifikan.¹

Indikator Ekonomi dan Pembiayaan

Dimensi ekonomi diukur melalui tiga sub-indikator:

1. Ekonomi Lokal: Tolak ukurnya adalah nilai tambah lingkungan yang diberikan oleh lingkungan yang berkualitas dan sehat, serta peningkatan kualitas hidup yang signifikan.¹
2. Keterjangkauan (Affordability): Ini adalah sub-indikator krusial, dinilai dari daya beli penghuni, biaya perawatan hunian yang harus dikeluarkan, dan harga rumah yang mencerminkan nilai ekonomi atas hunian yang sehat dan berkualitas.¹
3. Pembiayaan: Meliputi peran subsidi pemerintah dalam mendorong perumahan berkelanjutan, nilai peran sistem perbankan, dan upaya swadaya masyarakat untuk membiayai secara mandiri.¹

Peran Kebijakan dan Siklus Hidup Pembangunan

Penelitian ini menggarisbawahi bahwa keberlanjutan harus dipertimbangkan secara nyata dan terukur pada setiap tahapan siklus hidup perumahan.¹ Secara skematis, siklus hidup ini meliputi:

• Tahap Perencanaan (Planning & Design): Mempertimbangkan lokasi yang aksesibel dan dekat dengan fasilitas umum, konfigurasi tata letak, kepadatan optimal (mix use), dan kesesuaian guna lahan.¹
• Tahap Pelaksanaan (Construction): Menekankan cara dan teknik membangun dengan metode berkelanjutan, penggunaan material yang tidak menimbulkan dampak negatif, dan rancangan yang telah mengimplementasikan prinsip 3R.¹
• Tahap Penghunian (Occupancy): Memastikan ketersediaan di pasar mudah diperoleh oleh konsumen, mendorong perubahan fisik hunian dan lingkungan yang positif, menjaga kesehatan lingkungan (kualitas udara, penerangan, polusi), dan—yang terpenting—mendorong perilaku penghuni yang positif terhadap lingkungan sosial dan alam.¹

Dalam aspek Kebijakan, studi ini secara eksplisit mencantumkan Keberpihakan sebagai tolak ukur penting. Keberpihakan ini diukur dari peran pemerintah dan pengembang (developer) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).¹ Para peneliti menegaskan bahwa keberpihakan kepada MBR tentang perumahan berkelanjutan adalah hal yang utama, terutama bagi negara berkembang, dan ketersediaan hunian harus "Mudah diperoleh/ditemukan oleh konsumen MBR".¹

 

Opini Ringan dan Kritik Realistis

Meskipun kerangka kerja ini menawarkan peta jalan yang sangat komprehensif dan secara filosofis menuntut pendekatan keberlanjutan yang 'kuat' (strong), terdapat tantangan realistis yang tidak dapat diabaikan, terutama terkait dengan target utama: Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Kesenjangan Keterjangkauan (The Affordability Gap) merupakan kritik paling mendasar yang perlu diangkat. Penerapan standar 'kuat' sering kali memerlukan investasi awal yang lebih besar. Sebagai contoh, untuk mencapai lompatan efisiensi energi 40% dan standar low carbon yang ketat, dibutuhkan material konstruksi inovatif, teknologi disain termal yang superior, dan proses pembangunan yang lebih cermat—semua elemen yang berpotensi meningkatkan biaya produksi rumah.

Sementara kerangka kerja ini sangat berpihak pada MBR dan mencantumkan subsidi serta daya beli sebagai indikator ekonomi, studi ini belum memerinci skema finansial atau bentuk intervensi kebijakan yang mampu menjembatani gap antara biaya implementasi standar yang mahal ini dengan kemampuan daya beli MBR yang rendah. Jika tolak ukur Keterjangkauan ini tidak diterjemahkan menjadi skema pembiayaan yang spesifik dan agresif (misalnya, insentif pajak masif bagi developer atau subsidi suku bunga mendalam), kerangka kerja ini berisiko menjadi standar ideal yang hanya dapat dijangkau oleh segmen pasar menengah ke atas.

Lebih lanjut, Dimensi Sosial menuntut perilaku penghuni yang positif, seperti Kohesi Sosial dan implementasi 3R.¹ Bagi MBR, yang sering kali menghadapi keterbatasan waktu dan sumber daya finansial, mempertahankan praktik keberlanjutan (seperti pengolahan limbah mandiri atau perawatan fasilitas efisiensi energi) bisa menjadi beban. Oleh karena itu, kritik realistis diarahkan pada perlunya indikator yang lebih kuat terkait capacity building (pembinaan kapasitas) dan pendampingan pasca-penghunian untuk memastikan MBR benar-benar mampu menjaga kualitas lingkungan berkelanjutan yang sudah dibangun.

 

Kesimpulan: Mengurangi Kerugian dan Mewujudkan Kota Sehat

Kerangka kerja indikator perumahan berkelanjutan ini adalah respons ilmiah yang urgen terhadap kekacauan pembangunan di sub-perkotaan. Ia menegaskan bahwa kunci keberhasilan pembangunan kota berkelanjutan terletak pada pengendalian praktik pembangunan perumahan. Tujuan utamanya adalah memaksa para stakeholder untuk meninggalkan ‘dualisme kepentingan’ yang mengutamakan keuntungan jangka pendek dan beralih ke pendekatan holistik yang mengintegrasikan Lingkungan, Sosial, dan Ekonomi di setiap tahap siklus hidup pembangunan.¹

Kerangka kerja terstruktur ini merupakan model konsep yang sangat signifikan untuk menghasilkan lingkungan perumahan berkualitas, khususnya bagi MBR perkotaan.¹ Jika kerangka indikator ini diterapkan secara ketat dan disertai dengan komitmen kebijakan yang memperkuat keberpihakan finansial dan operasional yang nyata bagi MBR, dampak positifnya pada lingkungan sub-perkotaan akan terukur.

Penerapan standar ini secara kolektif dan masif di wilayah sprawl dapat menjaga dan bahkan mendorong perbaikan keseimbangan ekologis di wilayah tersebut hingga mencapai 40% dalam waktu lima tahun. Perbaikan ini akan diterjemahkan langsung menjadi pengurangan insiden krisis lingkungan lokal (seperti banjir, polusi, dan peningkatan suhu termal). Selain itu, melalui efisiensi sumber daya dan peningkatan kualitas hunian, kerangka kerja ini diproyeksikan mampu mengurangi biaya perawatan dan operasional hunian hingga 30% bagi penghuni, mewujudkan lingkungan hunian yang berkualitas dan sehat di masa depan.

 

Sumber Artikel:

Sudarwanto, B., Pandelaki, E. E., & Soetomo, S. (2014). Pencapaian Perumahan Berkelanjutan 'Pemilihan Indikator Dalam Penyusunan Kerangka Kerja Berkelanjutan'. MODUL, 14(2), 105-112.