Kesepakatan yang diusulkan dengan National Association of Realtors akan mengubah aturan yang menurut para kritikus membantu meningkatkan komisi untuk penjual rumah. National Association of Realtors telah setuju untuk menyelesaikan litigasi yang menuduh kelompok industri menggembungkan komisi real estat secara artifisial, menyiapkan konfigurasi ulang pasar perumahan yang secara dramatis dapat menurunkan berapa banyak konsumen membayar dalam transaksi rumah.
Berdasarkan kesepakatan yang diusulkan, kelompok yang mewakili 1,5 juta agen real estat akan mengubah aturan yang menurut penggugat dan pendukung konsumen telah membantu meningkatkan komisi untuk penjual rumah, yang selama beberapa dekade telah membayar Realtors 5 hingga 6 persen dari harga jual. Asosiasi juga akan membayar $ 418 juta selama empat tahun untuk menyelesaikan beberapa kasus. "Pada akhirnya, melanjutkan litigasi akan merugikan anggota dan usaha kecil mereka," kata Nykia Wright, kepala eksekutif sementara NAR. "Meskipun tidak ada hasil yang sempurna, kesepakatan ini adalah hasil terbaik yang bisa kita capai dalam situasi ini."
NAR mengatakan terus menyangkal melakukan kesalahan
Perubahan aturan memiliki potensi kuat untuk menurunkan biaya yang dibayarkan oleh penjual dalam penjualan rumah dan bahkan dapat menurunkan harga rumah secara keseluruhan dengan menyelaraskan biaya lebih dekat dengan nilai sebenarnya dari layanan dari agen real estat, menurut advokat konsumen, akademisi dan pengacara yang terlibat dalam kasus ini.
"Tidak ada keraguan dalam pikiran saya bahwa ini akan membawa penghematan luar biasa bagi pemilik rumah," kata Michael Ketchmark, seorang pengacara penggugat yang mewakili penjual rumah Missouri dalam salah satu kasus, menambahkan bahwa ia yakin bahwa perjanjian akan secara fundamental mengubah pasar real estat dan membantu menurunkan biaya perumahan dan penjualan rumah.
Benjamin D. Brown, managing partner di Cohen Milstein, salah satu perusahaan yang mewakili penggugat dalam kasus Illinois, mengatakan "penyelesaian akan membawa reformasi besar-besaran yang akan membantu keluarga Amerika yang tak terhitung jumlahnya."
Perjanjian ini masih membutuhkan persetujuan hakim federal sebelum dapat diberlakukan. Beberapa pihak yang skeptis, seperti CEO Redfin Glenn Kelman, mempertanyakan apakah kesepakatan tersebut akan mengubah status quo secara signifikan. Departemen Kehakiman, yang tahun lalu meminta pengadilan federal untuk membuka kembali penyelidikan antimonopoli terhadap aturan NAR, menolak berkomentar tentang penyelesaian tersebut.
Struktur komisi asosiasi yang telah berusia seabad ini menetapkan bahwa agen penjual dan pembeli membagi jumlah yang biasanya berkisar antara 5 dan 6 persen dari harga jual rumah. Penjual rumah di Illinois dan Missouri menuduh dalam sepasang tuntutan hukum class action bahwa aturan NAR menggelembungkan komisi dengan mengharuskan agen penjual membuat penawaran kompensasi untuk mendaftar di Multiple Listing Service, sebuah basis data penjualan rumah.
Pada bulan Oktober, juri di Kansas City, Missouri, menemukan bahwa NAR dan broker-broker besar bersekongkol untuk mempertahankan komisi yang tinggi secara artifisial dan memberikan ganti rugi sebesar $1,8 miliar kepada penjual rumah di Missouri. Sementara itu, kasus di Illinois telah memasuki tahap persidangan, dengan fokus pada tuduhan yang sama. Kesepakatan yang diumumkan pada hari Jumat, jika disetujui oleh hakim, akan menyelesaikan kasus-kasus tersebut dan mengakhiri struktur komisi yang sudah berlangsung lama, kata Ketchmark.
Sejak putusan pada bulan Oktober, para ahli memperkirakan bahwa sistem komisi akan mengalami perubahan. Tidak hanya terancam oleh kasus gugatan kelompok, Departemen Kehakiman juga telah meminta Pengadilan Banding AS untuk Sirkuit D.C. untuk membuka kembali penyelidikan antimonopoli terhadap aturan komisi NAR yang telah diselesaikan pada tahun 2020. Para ahli mengatakan bahwa perubahan aturan yang diusulkan akan menghasilkan "pemisahan" komisi yang secara tradisional ditanggung oleh penjual dan dibagi dengan agen pembeli - sistem yang menurut para kritikus anti-persaingan dan membuat biaya tetap tinggi.
Penyelesaian yang diresmikan pada hari Jumat ini akan melarang agen penjual untuk menggunakan beberapa layanan listing - database yang dapat diakses oleh makelar di mana rumah-rumah baru dipasarkan - untuk mengirimkan komisi yang mereka tawarkan kepada agen pembeli. Opsi untuk menunjukkan kompensasi pembeli tidak akan muncul di layanan daftar ganda, menurut pengacara yang terlibat dalam kasus ini.
Jika pengadilan federal menyetujui penyelesaiannya, peraturan tersebut akan berlaku pada bulan Juli, menurut seseorang yang dekat dengan pembicaraan penyelesaian yang berbicara dengan syarat anonim karena mereka tidak berwenang untuk mendiskusikannya secara publik.
Ada kemungkinan agen yang mewakili pembeli harus mencari kompensasi langsung dari klien mereka karena mereka tidak lagi mendapatkan jaminan komisi dari penjual, menurut Sonia Gilbukh, asisten profesor di City University of New York Baruch College. Hal ini dapat mempersulit pihak-pihak yang kekurangan dana untuk membeli rumah, katanya. Namun dia menambahkan bahwa komisi harus berkurang, menarik Realtors yang kurang berpengalaman dan memberikan tekanan ke bawah pada harga. Penjual, kata Gilbukh, mungkin akan melihat biaya transaksi yang lebih rendah jika mereka tidak lagi membayar komisi pembeli.
Sistem baru ini tidak akan merugikan pembeli berpenghasilan rendah dan menengah ke bawah, kata Jenny Schuetz, peneliti senior di Brookings Institution yang berfokus pada perumahan. Biaya penutupan seperti membeli poin atau membayar asuransi hak milik digabungkan ke dalam pinjaman hipotek, dan biaya agen pembeli juga dapat dimasukkan. Ditambah lagi, jika penjual mengurangi separuh biaya yang mereka bayarkan kepada agen real estat, mereka dapat menjual rumah mereka dengan harga yang lebih rendah karena mereka menyimpan lebih banyak dari hasil penjualan, kata Schuetz.
"Hal ini tidak harus buruk bagi pembeli rumah pertama yang berpenghasilan rendah jika kita memberikan dukungan agar mereka memahami bagaimana prosesnya bekerja, diberdayakan untuk bernegosiasi dengan broker mengenai hal ini dan memahami apa yang mereka dapatkan," ujarnya.
Steve Brobeck, seorang rekan senior di Consumer Federation of America, yang telah lama mempelajari masalah komisi, mengatakan bahwa perjanjian ini berpotensi mengguncang industri - dan menurutnya ini adalah yang terbaik. "NAR telah melakukan hal yang masuk akal dan setuju untuk mencoba meletakkan isu kontroversial ini di belakang mereka," katanya. Konsumen "akan menjadi penerima manfaat yang besar," kata Brobeck, yang organisasinya memperkirakan bahwa mereka akan menghemat $30 miliar per tahun.
Analis lain juga memperkirakan penghematan yang besar bagi konsumen. Sebuah laporan pada bulan Oktober dari perusahaan investasi Keefe, Bruyette & Woods memperkirakan bahwa perubahan pada struktur komisi dapat mengurangi 30 persen dari $ 100 milyar per tahun yang dibayarkan oleh konsumen AS untuk komisi real estat. Penyelesaian ini akan membentuk dua negosiasi dalam proses penjualan rumah - satu antara pembeli dan agen mereka, dan satu lagi antara penjual dan agen mereka, kata Schuetz.
"Akan sangat menarik untuk melihat, terutama dari sisi pembeli, seberapa besar pembeli bersedia membayar biaya kepada broker mereka untuk membantu mereka membeli rumah, padahal sebelumnya ada kesan bahwa pembeli tidak membayar biaya sama sekali," kata Schuetz. Secara umum, katanya, orang cenderung lebih sensitif terhadap pajak atau biaya yang dituliskan, daripada dimasukkan ke dalam harga. Namun kebutuhan pembeli sangat bervariasi, tergantung pada tingkat pengetahuan mereka, pasar lokal dan kompleksitas transaksi. Idealnya, kata Schuetz, agen akan menawarkan biaya yang sesuai dengan tingkat keahlian mereka dan layanan yang diberikan - yang oleh orang lain disebut sebagai model "a la carte".
"Saya bisa melihat beberapa agen pembeli memasarkan diri mereka sebagai, 'Kami adalah agen layanan lengkap, kami membantu Anda melakukan semua hal, kami membuat ini lebih mudah untuk Anda, dan kami mengenakan biaya yang lebih tinggi,'" kata Schuetz. "Dan agen pembeli lain mengatakan, 'Hei, kami bekerja dengan pembeli yang tidak membutuhkan banyak bantuan. Kami agak memotong harga, kami akan menawarkan biaya yang cukup rendah. "
Kelman dari Redfin menyambut baik penyelesaian yang diusulkan, tetapi mengatakan dalam sebuah posting blog bahwa "masih belum jelas apakah penyelesaian tersebut akan mengakhiri kerja sama sepenuhnya." Platform daftar real estat ini telah lama mengkritik struktur komisi dan telah menampilkan dirinya sebagai alternatif dari sistem NAR.
Meskipun penyelesaian tersebut akan menghilangkan penyebutan kompensasi untuk agen pembeli dari daftar database, penjual masih dapat menawarkan uang kepada agen pembeli, sehingga memungkinkan untuk beberapa tingkat kerja sama, kata Kelman dalam posting blognya.
"Hasilnya bisa jadi kerja sama agen-ke-agen dalam hal biaya akan melemah, tetapi tidak mati," tambah Kelman, yang platformnya membayar sebagian besar agennya dengan gaji pokok di atas bonus transaksi yang berkisar antara 1 hingga 1,5 persen dari harga penjualan. Namun demikian, katanya, penyelesaian ini dapat "membentuk kembali sikap agen mengenai kerja sama, dan sikap konsumen mengenai biaya."
Setelah penyelesaian ini diumumkan, para investor melepas saham di beberapa nama-nama besar di sektor ini. Perusahaan induk eXp Realty mengalami penurunan harga saham sebesar 9,9% dan Anywhere Real Estate Inc. yang memiliki Sotheby's, Century 21, dan Coldwell Banker, kehilangan 11,6%.
Redfin dan sesama agregator data perumahan, Zillow, masing-masing kehilangan 4,9% dan 13,5%, karena para analis menyatakan kekhawatiran bahwa pergeseran struktur komisi dapat membahayakan model pendapatan mereka. Sebagian besar pendapatan Zillow, misalnya, berasal dari iklan untuk agen pembeli, sementara produk langganan premium perusahaan dapat kehilangan anggota jika industri ini menyusut. Zillow percaya bahwa "perubahan positif bagi konsumen juga menguntungkan para agen yang melayani mereka dengan baik - di kedua sisi transaksi," kata juru bicara perusahaan.
Disadur dari: washingtonpost.com