Pendahuluan
Perumahan sosial merupakan salah satu jenis hunian yang berfokus pada akomodasi kepemilikan penghuni, yang mana aturan aksesnya ditetapkan oleh pemerintah untuk rumah tangga atau penduduk yang kesulitan untuk mendapatkan hunian dengan harga terjangkau (The European Federation of Public, Cooperative and Social Housing, 2011). Penjelasan lain yang disampaikan oleh Parlemen Eropa, Braga dan Palvarini (2013) menyebutkan tiga elemen umum dalam mendefinisikan perumahan sosial: 1. Misi untuk kepentingan umum; 2. Komitmen dan tujuan untuk meningkatkan pasokan perumahan yang terjangkau; 3. Mendefinisikan target spesifik dalam hal sosial-ekonomi, status, atau tingkat kerentanan.
Kemunculan konsep perumahan sosial dipicu oleh fakta yang tidak dapat dipungkiri bahwa sifat penggunaan lahan perkotaan selalu meningkat seiring dengan pasokan yang tetap atau terbatas yang dihadapkan pada permintaan yang terus meningkat untuk perluasan hunian. Terminologi umum perumahan sosial mengacu pada akomodasi yang terjangkau bagi penghuni berpenghasilan rendah atau segmen masyarakat tertentu (Braga, M., dan P. Palvarini. 2013). Kelompok yang ditargetkan dapat mencakup anak yatim piatu, lansia, penyandang disabilitas, pengungsi, orang tua tunggal, tunawisma, dll. Negara atau pemerintah biasanya menyediakan jenis perumahan ini, bukan sektor swasta.
Artikel ini akan membandingkan karakteristik perumahan sosial di Belanda dan Indonesia. Namun, beberapa karakteristik yang melekat pada Belanda sebagai negara maju, dan Indonesia masih berjuang untuk menyediakan perumahan sosial yang terjangkau. Beberapa karakteristik akan diuraikan, termasuk sejarah singkat, definisi dan terminologi, kondisi hukum dan peraturan, serta tipologi fisik dan aspek spasial dalam mengembangkan perumahan sosial. Sebagai rangkuman, artikel ini akan memberikan beberapa poin penting dari perbedaan perumahan sosial dalam bentuk tabel.
Perbandingan Definisi dan Terminologi yang Muncul
Sebagai konteks awal, upaya untuk membangun perumahan sosial Belanda meningkat setelah era pascaperang Belanda pada tahun 1970-an. Dipicu oleh kekuatan politik Kiri, subsidi perumahan, dan pinjaman menjadi semakin meluas hingga munculnya perumahan sosial. Kemudian, arah baru peraturan perumahan bergeser ke rezim neoliberalisme setelah krisis keuangan Belanda pada tahun 2008, yang memungkinkan asosiasi perumahan untuk melayani pengembangan pasar swasta. Transformasi ini menciptakan penurunan pembagian stok perumahan dengan asosiasi perumahan (Bijman, 2019).
Perumahan sosial di Belanda terutama ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Penyediaan stok perumahan sosial merupakan kewajiban pemerintah negara bagian. Bentuk lain dari ketentuan ini adalah memberikan subsidi perumahan kepada masyarakat. Hingga 29 persen dari stok perumahan di Belanda berasal dari perumahan sosial. Batas tarif sewa ini adalah 710 euro per bulan. Dalam jangka pendek, perumahan sosial di Belanda mengacu pada jenis hunian yang disubsidi oleh negara (Deursen, 2023). Sejujurnya, akses terhadap perumahan sosial di Belanda terbuka untuk semua segmen masyarakat, bukan hanya untuk beberapa kelompok tertentu yang ditargetkan. Alokasi penghuni perumahan sosial dapat menjebak masyarakat berpenghasilan menengah, sementara kriteria mereka tidak memenuhi persyaratan dan sulit untuk menemukan rumah lain yang terjangkau di pasar perumahan terbuka Belanda (Bijman, 2019). Namun demikian, Belanda menjadi negara teratas dalam menyediakan perumahan sosial; satu dari setiap tiga rumah tangga adalah unit perumahan sosial. Fenomena ini menjadi perhatian karena sistem neoliberalisme akan menjadi bumerang bagi penyediaan perumahan terjangkau di Belanda seperti kelangkaan stok perumahan, gentrifikasi sosial, atau bahkan krisis ekonomi (Schilder, 2018). Mengacu pada peraturan zonasi Belanda, perumahan sosial dikategorikan secara khusus yang mengecualikan pengembang swasta untuk menjaga agar harga sewa perumahan sosial tetap stabil.
Sementara itu, pembangunan sektor perumahan sosial di Indonesia dijamin oleh pemerintah negara seperti yang tertuang dalam konstitusi dasar. Perumahan yang terjangkau dianggap sebagai salah satu kebutuhan dan hak dasar masyarakat. Kurangnya ketentuan pendanaan berbasis bantuan untuk perumahan memuncak pada krisis ekonomi nasional pada tahun 1998, sehingga gerakan liberalisasi dimulai (Salim, 2019). Karena keterbatasan pemerintah ini, tujuan penyediaan perumahan sosial adalah untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang memiliki beberapa kriteria seperti gaji tahunan minimum, kerentanan pekerjaan yang tinggi, dan mantan penghuni permukiman kumuh. Di lapangan, istilah ini bukanlah hal yang penting untuk diperdebatkan. Beberapa tujuan khusus diberikan pada istilah sosial ini, seperti perumahan untuk anak yatim piatu, lansia, dan disabilitas juga dianggap sebagai perumahan sosial. Namun hal ini direncanakan secara simultan dari atas ke bawah berdasarkan urgensi kota. Mengenai perencanaan perumahan yang paling banyak digunakan, diskusi akan difokuskan pada perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang memiliki jalur perencanaan, desain kelembagaan, dan kerangka kebijakan yang lebih jelas.
Perbandingan Hukum, Peraturan, dan Kelembagaan
Asosiasi perumahan atau Woonverenigingen memimpin manajemen perumahan sosial Belanda; asosiasi atau yayasan sektor nirlaba ini menyediakan perumahan sosial secara mandiri. Asosiasi ini beranggotakan beberapa pemangku kepentingan: pemilik rumah, pengembang, dan manajer aset. Saat ini, setidaknya ada 425 bisnis yang terdaftar secara khusus, yang dikenal sebagai perusahaan sosial, yang bekerja untuk mencapai tujuan sosial. Mereka memastikan pasokan perumahan murah dan berkualitas tinggi yang memadai bagi masyarakat yang kurang beruntung dan mereka yang berpenghasilan menengah ke bawah. Mereka memonitor kinerja sosial mereka secara ketat, melibatkan berbagai pemangku kepentingan dalam pembuatan kebijakan, dan bertanggung jawab kepada pemangku kepentingan publik dan masyarakat atas keputusan kebijakan mereka (Deursen, 2023). Organisasi ini sangat penting untuk menjembatani antara penghuni dan negara. Beberapa peran asosiasi perumahan meliputi pengembangan, pembangunan, pemeliharaan, transaksi saham, dan layanan langsung kepada penghuni. Peran ini tidak ditentukan oleh pemerintah. Namun, pemerintah hanya menetapkan hukum standar minimum untuk perlindungan penghuni termasuk hak sewa penghuni, penghukuman tempat tinggal, dan siapa saja yang menerima manfaatnya.
Proses pembangunan perumahan sosial Belanda disusun oleh pemerintah kota. Pertama, pemerintah kota akan memberlakukan rencana zonasi yang terdiri dari bidang-bidang tertentu yang memungkinkan pengembangan perumahan sosial. Alat zonasi ini berorientasi untuk memadatkan area di kota dan memungkinkan asosiasi perumahan untuk menjaga stok perumahan tetap siap. Kemudian, izin pembangunan dikeluarkan oleh pemerintah kota sementara asosiasi perumahan mulai mengajukan pembangunan ke dalam zona tersebut. Perjanjian kinerja pembangunan harus menjadi persyaratan untuk mendapatkan izin pembangunan, meskipun tidak memiliki status hukum yang kuat, komunikasi, dan kepercayaan para pemangku kepentingan adalah kunci untuk memungkinkan pembangunan.
Sebelum tahun 2015, pemerintah daerah Belanda harus menyediakan perumahan yang terjangkau melalui kebijakan tanah, misalnya dengan memberikan diskon harga tanah jika digunakan untuk membangun stok perumahan baru yang terjangkau. Namun, kebijakan perumahan tidak memberlakukan keterlibatan yang kuat antara negara, penyewa, dan pemerintah kota. Sistem perumahan di Belanda diatur di bawah Undang-Undang Perumahan 2015 yang diberlakukan oleh pemerintah pusat. Undang-undang ini memberikan kewajiban kepada asosiasi perumahan untuk memastikan harga sewa yang sesuai untuk masyarakat berpenghasilan rendah ke dalam persediaan perumahan. Undang-undang ini membawa desentralisasi pembangunan perumahan sosial, terutama di pasar perumahan. Beberapa prinsip yang harus dipenuhi oleh asosiasi perumahan adalah keterjangkauan, kualitas, dan manajerial (Schilder, 2018).
Peraturan pelengkap adalah sistem kontrol sewa yang bergantung pada titik perumahan. Titik perumahan ini bergantung pada 25% pajak properti pasar dan 75% atribut perumahan, termasuk ukuran, lokasi, aksesibilitas, jaringan energi, dll. Konsekuensinya adalah harga sewa yang tidak terkendali di kota-kota yang menarik seperti Amsterdam dan Den Haag. Namun demikian, asosiasi perumahan biasanya tidak mengambil tingkat sewa semaksimal mungkin. Namun, sebagian besar tempat tinggal ini disewakan secara sukarela di bawah kendali sewa, yang menyiratkan harga kesepakatan akan berada di bawah nilai pasar (sekitar 710 euro per bulan). Aturan kontrol sewa ini juga akan melindungi penyewa dari status kependudukan yang sah di perumahan sosial.
Untuk mengajukan izin ke perumahan sosial, calon penghuni harus mendaftar melalui platform pihak ketiga. Kemudian, stok alokasi perumahan akan disesuaikan dengan beberapa kriteria seperti pendapatan dan ukuran rumah tangga. Penghuni prioritas akan memiliki lebih banyak kesempatan untuk dipilih, sementara sisanya akan ditempatkan di daftar tunggu. Di sisi lain, untuk meningkatkan daya saing dan kualitas pembangunan, terdapat Sistem Poin Penilaian Perumahan(Woning Waarderings Stelsel, WWS) yang mengevaluasi standar kode bangunan ke dalam akumulasi poin penilaian. Sistem ini menilai bangunan berdasarkan beberapa kategori seperti ukuran, efisiensi energi, dan lokasi. Melalui sistem ini, baik asosiasi perumahan maupun pengembang swasta perumahan sosial dapat meningkatkan unit mereka jika memenuhi poin tertentu. Sebagai contoh, jika nilainya di bawah 140, maka unit yang diizinkan terbatas. Namun jika nilainya di atas 140, maka pengembang atau asosiasi dapat mengubah harga sewa sesuai dengan harga pasar. Gambar 2 di bawah ini menunjukkan bahwa salah satu proyek perumahan sosial terbaik, Maliekos, disewakan di bawah ambang batas liberalisasi terkait penilaian WWS.
Proyek Malieklos oleh Woondstad Rotterdam, Deursen 2023
sumber: ruhkhism26.medium.com
Di Indonesia, perumahan sosial memiliki orientasi untuk menyediakan unit rumah yang terjangkau dengan harga sewa yang rendah, bahkan hingga 90% lebih murah dibandingkan dengan apartemen komersial biasa. Itu berarti subsidi sektor perumahan sangat tinggi dari Kementerian Perumahan Rakyat dan Urusan Umum. Sebagai catatan, jika kualitas hidup penghuni sudah membaik seperti mendapatkan pekerjaan tetap, atau memiliki usaha sendiri, mereka harus pindah dari perumahan tersebut (Santoso, 2018). Tingkat penyediaan setiap tingkat perencanaan dibagi ke dalam skala wilayah pengembangan. Hal ini juga tergantung pada masing-masing tingkat pemerintahan. Area pengembangan untuk penyediaan perumahan tingkat nasional mencapai 30 hektar, provinsi mencapai 20 hektar, dan tingkat kota mencapai 10 hektar. Dalam kerangka kebijakan perencanaan saat ini, perumahan sosial masih belum memiliki nilai tawar yang baik di banyak daerah. Upaya perbaikan perencanaan masih berkutat pada penanganan permukiman kumuh seperti penyediaan utilitas permukiman, perbaikan unit-unit permukiman kumuh, dan pembuatan permukiman tematik perkotaan. Pembangunan perumahan sosial sebagai pilihan yang lebih murah dapat dilihat pada perumahan deret. Perumahan ini terdiri dari 2-3 lantai yang memiliki standar minimum sesuai dengan peraturan perumahan di Indonesia seperti yang ditunjukkan pada Gambar 3 di bawah ini.
Pembangunan Rumah Deret Jadi Opsi Perumahan Sosial yang Lebih Murah, Tribunnews.com, 2022
sumber: ruhkhism26.medium.com
Pemeliharaan menara perumahan sosial lebih bersifat bottom-up karena ada serikat pekerja yang terlibat dalam perwujudan demokrasi. Persatuan penghuni ini dapat menetapkan aturan mandiri apartemen seperti aktivitas yang diperbolehkan, pemeliharaan fasilitas, dan aturan infrastruktur bersama, dan juga dapat berbeda di setiap wilayah.
Perbandingan Aspek Fisik dan Spasial
Hukum dalam keadaan sistem perumahan mencerminkan bagaimana karakteristik fisik dan spasial terwujud. Seperti yang telah disebutkan pada bab di atas tentang otoritas kota Belanda, kualitas fisik perumahan sosial juga diatur oleh peraturan yang mencakup selubung bangunan, kode bangunan, kualitas bangunan, atau bahkan aspek estetika (Bijman, 2019). Standar bangunan untuk perumahan komunal di Belanda cukup tinggi untuk memastikan keberlanjutan bangunan dan keselamatan penghuninya. Semua perumahan sosial di Belanda dibangun dalam bentuk bangunan rumah susun. Jumlah lantai di setiap bangunan perumahan sosial ditentukan oleh peraturan zonasi, yang dapat naik dan turun seiring dengan perubahan kepadatan yang diizinkan. Alokasi perumahan sosial yang diintegrasikan ke dalam peta zonasi(Bestemmingsplan) dan peraturan seperti pada Gambar 4 menunjukkan bahwa warna yang berbeda pada bidang bangunan mewakili setiap asosiasi perumahan di Woonstad, Rotterdam. Hal ini menggambarkan tipe asosiasi perumahan modern dan menciptakan lingkungan perumahan sosial berskala besar.
Alokasi Zonasi Perumahan Sosial di Rotterdam, Deursen, 2023
sumber: ruhkhism26.medium.com
Mengembangkan zona perumahan sosial di pusat kota, tentu saja tidak akan murah dengan membebaskan lahan. Orientasi perumahan sosial dapat mengurangi skala ekonomi kota, dan pasar tidak akan dapat masuk ke dalam pembangunan. Untuk mengatasi hal ini, pemerintah kota memberikan subsidi lahan dalam jumlah besar untuk membebaskan lahan untuk tujuan pembangunan perumahan sosial (Deursen, 2023). Sebagai contoh di Rotterdam, harga tanah untuk rencana zonasi perumahan sosial dapat dikurangi dari 600 euro per m persegi menjadi hanya 80 euro. Secara tidak langsung, aturan ini membuat distribusi spasial dapat disesuaikan dengan mudah oleh rencana dan visi kota. Alokasi pembagian lahan dapat mengoptimalkan lokasi tempat tinggal penghuni menjadi lebih mudah dijangkau oleh fasilitas, pekerjaan, dan kesetaraan.
Aspek bangunan fisik yang dihargai oleh WWS membuat rumah-rumah sosial cukup mirip satu sama lain. Atribut bangunan harus sesuai dengan Pedoman Estetika Kota(welstandsnota) yang dikelola oleh komite estetika kota. Beberapa elemen yang perlu diperhatikan adalah bahan bangunan, massa, struktur, pola warna, ruang terbuka, dan desain lansekap. Upaya-upaya ini merupakan cara untuk menyelaraskan bangunan dengan lingkungan yang lebih luas. Pada bagian internal bangunan, aksesibilitas bagi penyandang disabilitas juga harus disediakan.
Pemerintah membangun gedung-gedung bertingkat daripada rumah tapak karena keterbatasan lahan di perkotaan. Bangunan perumahan sosial biasanya memiliki 6 lantai, sedangkan di kota-kota besar bisa mencapai 15 lantai. Sementara itu, sebagian besar masyarakat Indonesia lebih memilih untuk tinggal di rumah tapak karena lebih mudah untuk mengembangkan diri, memodifikasi bangunan, dan mudah berinteraksi dengan penghuni lain (Santoso, 2018). Sehingga, citra masyarakat yang tinggal di Rusunawa dipandang sebagai masyarakat kelas bawah. Dalam banyak kasus, bangunan Rusunawa terletak di pinggiran kota terkait ketersediaan dan harga lahan. Hal ini mengurangi aksesibilitas pekerjaan bagi penghuni atau meningkatkan kesulitan untuk bepergian ke tempat kerja sebelumnya, dan banyak orang yang sering menolak proyek pemukiman kembali ini karena masalah ini.
The Jatinegara Rusunawa Project in Jakarta, Kontan.Nasional, 2014
sumber: ruhkhism26.medium.com
Kualitas fisik perumahan sosial di Indonesia harus memenuhi standar minimum konstruksi bangunan dan fasilitas dasar, dengan luas minimum ruang adalah 7,2 meter persegi per orang. Fasilitas khusus yang disediakan adalah koridor khusus dan ruang terbuka untuk mengakomodasi interaksi penghuni. Tentu saja, perilaku mata pencaharian masa lalu tidak dapat dihilangkan dengan mudah dalam sistem lingkungan yang baru. Meskipun perumahan sosial membawa keuntungan pada pergeseran kualitas lingkungan yang lebih baik, penghuni masih melakukan budaya lama seperti menjemur pakaian di luar gedung atau membuka mini market informal di unit mereka atau di depan menara.
Perbandingan Karakteristik Perumahan Sosial Antara Kedua Negara, Hasil Tinjauan, 2023
sumber: ruhkhism26.medium.com
Kesimpulan Keseluruhan
Pada dasarnya, sistem perumahan sosial adalah bagian dari peraturan negara untuk menyediakan pemukiman yang terjangkau bagi kelas sosial yang kurang beruntung. Peran pemerintah sangat penting untuk mengatasi kekuatan pasar bebas dengan segala bentuk intervensi. Baik Belanda maupun Indonesia memulai aturan perumahan secara serius setelah krisis ekonomi nasional melanda. Perumahan sosial di Belanda memprioritaskan masyarakat berpenghasilan rendah, meskipun pada kenyataannya, perumahan sosial dapat didinamiskan dengan pendaftaran melalui saringan aplikasi. Pemerintah negara bagian dan pemerintah kota Belanda memiliki peran penting dalam memberlakukan peraturan perumahan sosial ke dalam rencana tata ruang kota. Pemerintah mendelegasikan pengelolaan perumahan sosial kepada asosiasi perumahan di setiap wilayah dan memastikan hak-hak penghuni dan kualitas bangunan. Beberapa undang-undang dan peraturan dalam pembangunan mengandung subsidi untuk banyak aspek dan memberikan insentif kepada para pemangku kepentingan untuk mengendalikan ekspansi pertumbuhan. Pemberlakuan undang-undang perencanaan yang kuat membuat pembangunan perumahan sosial bekerja secara efisien dengan mengoptimalkan distribusi spasial bangunan di pusat kota, menciptakan atribut perumahan yang memenuhi standar bangunan yang baik, dan mengintegrasikan tampilan bangunan ke dalam lingkungan yang utuh.
Sementara itu di Indonesia, target perumahan sosial masih tersegmentasi ke dalam banyak tujuan sosial. Kebijakan perumahan lebih bersifat top-down planning dalam menyamaratakan pola perumahan sosial di berbagai daerah. Perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah diimplementasikan dengan pembangunan Rusunawa yang masih memiliki banyak kendala untuk dikembangkan karena koordinasi pemerintahan dan ego sektoral. Standar bangunan hanya semata-mata memenuhi standar minimum yang ditetapkan oleh undang-undang untuk meminimalisir biaya pembangunan. Namun, distribusi spasial perumahan sosial di Indonesia tersebar di pinggiran kota dan membawa masalah pekerjaan bagi para penghuninya.
Disadur dari: ruhkhism26.medium.com