Proyek konstruksi bangunan high-end seperti villa kerap dipersepsikan sebagai aktivitas prestisius dengan keuntungan tinggi. Namun, realitas di lapangan justru penuh dengan ketidakpastian yang bila tak dikelola secara baik dapat menimbulkan keterlambatan, pembengkakan biaya, hingga kerugian reputasi. Penelitian ini hadir sebagai panduan konkrit untuk memahami bagaimana risiko dalam pembangunan vila dapat diidentifikasi, dinilai, dan diminimalkan secara sistematis.
Dengan studi kasus pembangunan Villa Nini Elly di Kuta Utara, Bali, penulis melakukan pendekatan berbasis kualitatif dan kuantitatif melalui wawancara, kuesioner, dan uji statistik (validitas–reliabilitas) menggunakan SPSS. Penelitian ini menjadi penting karena mengangkat proyek bernilai Rp10,6 miliar yang dikerjakan oleh PT Upadana Semesta Bali, dengan masa pelaksanaan 360 hari kalender, dari Agustus 2020 hingga Agustus 2021.
Identifikasi Risiko: 20 Masalah yang Terjadi di Lapangan
Penelitian ini mengidentifikasi 20 risiko utama, yang dikelompokkan ke dalam lima kategori kegiatan konstruksi:
- Pekerjaan Persiapan dan Pengukuran Lapangan
- Penggalian Lantai Basement
- Pekerjaan Struktur dan Arsitektural
- Sumber Daya Manusia
- Keselamatan Kerja
Dari kelima kelompok tersebut, 10 risiko diklasifikasikan sebagai risiko dominan (major risk) karena memiliki tingkat frekuensi tinggi dan dampak signifikan terhadap kualitas dan waktu pelaksanaan proyek.
Risiko Tertinggi Berdasarkan Nilai Risiko
Berikut beberapa risiko dengan nilai tertinggi berdasarkan hasil perhitungan likelihood dan consequence:
A. Persiapan dan Pengukuran Lapangan
- Perubahan desain karena kondisi lapangan
Nilai risiko: 12
Kategori: Undesirable (Perlu mitigasi) - Perbedaan interpretasi dokumen kontrak antara owner dan kontraktor
Nilai risiko: 9
Kategori: Undesirable
B. Penggalian Basement
- Ceceran tanah galian mengganggu lingkungan proyek
Nilai risiko: 9
C. Struktur dan Arsitektur
- Cuaca buruk (hujan) menghambat pekerjaan
Nilai risiko: 6 - Perubahan spesifikasi teknis
Nilai risiko: 6
D. Sumber Daya Manusia
- Kurangnya jumlah tenaga kerja terampil
Nilai risiko: 9 - Keterlambatan tenaga kerja pasca-libur hari raya
Nilai risiko: 9
E. Keselamatan Kerja
- Kecelakaan akibat benda tajam
Nilai risiko: 9 - Pekerja tidak menggunakan alat pelindung diri (APD)
Nilai risiko: 6
Studi Statistik: Validitas dan Reliabilitas Alat Ukur
Penulis menggunakan instrumen kuesioner yang telah diuji secara statistik. Hasil uji validitas menunjukkan seluruh indikator berada di atas nilai korelasi 0,60, dan uji reliabilitas dengan Cronbach's Alpha > 0,70, memastikan bahwa hasil yang diperoleh dapat dipercaya dan representatif.
Langkah ini penting karena memberikan dasar kuantitatif terhadap keputusan mitigasi risiko, bukan sekadar observasi subjektif.
Strategi Mitigasi: Solusi Nyata dari Lapangan
1. Mengatasi Risiko Desain dan Dokumen Teknis
- Survei Bersama: Owner, kontraktor, dan konsultan melakukan verifikasi desain langsung di lapangan.
- Rapat Koordinasi Mingguan: Menyelaraskan persepsi dokumen kontrak dan kebutuhan aktual lapangan.
- Metode Alternatif: Kontraktor mempersiapkan skenario kerja cadangan.
2. Mengelola Penggalian Basement
- Tambahan Armada Truk: Meningkatkan kecepatan pengangkutan tanah.
- Pembatasan Kapasitas Angkut: Mengurangi ceceran di luar lokasi.
3. Respons terhadap Gangguan Cuaca
- Prioritaskan pekerjaan interior saat hujan
- Pantau prakiraan cuaca sebagai acuan penjadwalan
4. Mengelola Tenaga Kerja
- Evaluasi berkala atas kinerja pekerja.
- Jadwal kerja fleksibel dan rotasi tugas saat hari besar keagamaan.
- Jobdesk yang jelas dan pelatihan sebelum pelaksanaan
5. Meningkatkan Keselamatan Kerja
- Pengadaan APD tambahan
- Anggaran khusus untuk keselamatan dalam biaya proyek
- Penempatan rambu-rambu dan penyediaan P3K
Komparasi dengan Studi Serupa
Penelitian ini memiliki kesamaan dengan temuan Situmorang & Tjakra (2018) tentang risiko dalam proyek bangunan gedung yang menempatkan sumber daya manusia dan cuaca sebagai dua risiko paling krusial. Namun kelebihan dari studi Villa Nini Elly adalah pendekatannya yang terintegrasi antara identifikasi, validasi, klasifikasi, dan mitigasi, menjadikannya lebih aplikatif untuk pelaku lapangan.
Selain itu, dibandingkan penelitian oleh Labombang (2011) yang cenderung hanya fokus pada aspek teknis, penelitian ini memperhatikan aspek organisasi seperti koordinasi dan dokumentasi, yang dalam praktiknya sering menjadi titik lemah proyek-proyek privat di Indonesia.
Relevansi untuk Industri Properti Mewah
Proyek villa, apalagi di kawasan wisata seperti Bali, memiliki kompleksitas tersendiri:
- Lokasi di kawasan padat turis yang membatasi akses material dan alat berat
- Standar desain arsitektural tinggi yang sering berubah sesuai keinginan pemilik
- Tekanan waktu untuk segera siap digunakan (misalnya untuk musim liburan)
Dengan demikian, manajemen risiko yang kuat bukan hanya membantu kelancaran proyek, tetapi juga menjaga kepercayaan pemilik terhadap kontraktor. Studi ini bisa menjadi rujukan penting bagi pengembang properti di Bali, Lombok, atau wilayah pariwisata lain di Indonesia.
Rekomendasi Tambahan untuk Praktisi
- Digitalisasi Manajemen Risiko: Integrasikan hasil identifikasi risiko ke dalam software proyek seperti Primavera atau BIM 5D untuk pemantauan real-time.
- Risk Ownership Matrix: Tetapkan siapa yang bertanggung jawab atas tiap risiko—owner, kontraktor, konsultan atau vendor.
- Contractual Clauses: Masukkan pasal mitigasi risiko dalam dokumen kontrak, termasuk tanggung jawab atas perubahan desain dan force majeure.
- Simulasi dan Drills: Latihan lapangan untuk evakuasi dan penanganan kecelakaan bisa menurunkan frekuensi risiko keselamatan.
Kesimpulan: Risiko Tak Terelakkan, Tapi Bisa Dikelola
Penelitian ini berhasil menunjukkan bahwa dalam proyek sebesar Rp10,6 miliar, terdapat risiko-risiko nyata yang bisa menggagalkan kesuksesan jika tidak diidentifikasi dan dimitigasi sejak awal. Kekuatan studi ini terletak pada penyajian yang sistematis, data statistik yang valid, serta solusi yang bisa langsung diaplikasikan.
Lebih jauh, ini menjadi alarm bagi industri konstruksi bahwa risiko bukan sekadar pelengkap laporan tender, tapi elemen esensial dalam pencapaian proyek yang sukses—terutama dalam sektor properti premium yang semakin kompetitif.
Referensi Asli:
Juniada Pageh Giri, I Komang Alit Astrawan Putra, I Wayan Mahendra Dwipayana. Identifikasi Penilaian dan Mitigasi Risiko pada Proyek Villa Nini Elly. Jurnal Teknik Gradien, Vol. 13, No. 1, April 2021, halaman 61–73.